進入2019年下半年，很多地產人感到焦慮。

大家都想知道，下半年乃至明年，房地產市場會怎麼走？

這幾天，觀點地產在海南舉辦了博鰲論壇。一些地產大咖在其他一些場合也發表了自己的見解。明源君根據相關內容，梳理出5個重要觀點，希望對大家有所啟發。

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行業整體面臨洗牌

但未來10年仍然不錯

一、行業整體面臨巨大洗牌

朗詩集團董事長田明表示，未來地產行業整體呈下滑趨勢，行業面臨巨大洗牌。

首先，從宏觀層面看，中國經濟增長從高速增長變為中速增長，速度有所放緩，經濟下行壓力巨大。

其次，房地產高歌猛進的時代終結了，行業從成長期進入成熟期，行業的利潤率在不斷下降。

第三，調控政策不鬆綁，抑制了投資需求，對於房地產市場影響也很大。最後，去年商品房成交15萬億，如果今年只有14萬億或13萬億，則意味著地產行業面臨巨大洗牌。

藍綠雙城創始合夥人、董事長曹舟南認為，未來調控會成為一種常態，如果房企沒有自有資金，需要靠借貸來投資，那一定要慎重。

金科聯席總裁方明富判斷，單一的住宅開發模式在未來的路會越來越窄。

二、未來10年，房地產仍是非常好的市場，機會很多

首先，從中國的城鎮化趨勢來看，還有2～3億的城市化人口的潛在住房需求未被滿足。

其次，還有各種城市老舊房的更新改善需求，結婚購房需求、離婚人群潛在購房需求存在。

最後，無論是從人口導入，或者是收入結構、收入增長的角度，再加上中國人的投資喜好，房地產市場仍然是一個非常好的市場，而且機會很多。

總之，未來10年、15年，房地產仍然會是一個蓬勃發展的市場。

2

融資越來越難

房企要把融資工具用到極致

今年地產人應該有一個很直觀的感受，那就是借錢太難了！前幾天，明源君在《今年，房企融資真的很難！誰能借到便宜的錢，誰就能打敗對手》一文中，專門談了這個問題。

京東集團副總裁、京東數字科技首席經濟學家沈建光認為，今年五六月份開始，房企融資成本開始上升，嚴厲調控的影響已經開始展現。但這才是剛剛開始，資金鍊的全面收緊，反映到價格、銷售還有一段時間。信託融資是本次政策收緊的一個重點，今後對信託這一塊調控會越來越嚴。

吳建斌表示，眼下房地產公司確實要度過一個難關，房地產的融資已經遇到了圍追堵截的狀態。

在這樣的情況下，融資難，房企要生存下去，怎麼辦？吳建斌給出了三個建議：

第一，把融資工具儘可能用盡，把工作做細。

當前房企可以用的融資工具包括幾類：

①IPO融資。

②發行股票購買資產。內地可以做，但審批難度大。

③債權類：比如說公司債，一年內的借新還舊是可以的，但是你要再擴容，就要窗口指導，可能批，也可能不批。

④從項目層面看，開放股權、合作拿地，這是常見的方式還可以做。傳統開發貸融資目前是佔比最大的部分，如果你項目符合432要求，基本上沒有問題。供應鏈融資也是正常，商票、保理融資也是正常的，總包單位墊資也可以。

⑤股權類非標準化的融資有些還是可以用的，標準化的融資很多已經進入窗口指導。

第二，靜觀其變，等待融資窗口打開，但這個時間可能很短。

積極盤活資產，儘可能少花錢，多回籠資金，比如訂金、監管資金、預售款、個人按揭、應收款等等，這些既可以做資產證券化，又可以在內部管理上做一些安排，比如把監管資金變成可動用的資金，預收款怎麼把它作為資產證券化的產品做好。

第三，控預期。未來一兩年還是會比較困難，每年增長5%到10%是比較合理的預期。

第四，控增長。未來房企要追求均好，不能單看規模指標，還要有長期戰略的堅定性。

3

未來拿地佈局

要多看城市週期

今年3月份土地市場突然很火爆，價格一度飛漲，這種現象很多人都看不懂，因為過去那種拿了地王做豪宅溢價的路已經走不通了。

方明富表示，金科曾經做過一個研究發現，2015年拿地的百分之九十的項目是賺錢了；2016年項目拿地後有41%是賺錢的，50%是平的；2017年賺錢的是31%，10%是平的，其他的是虧損的；2018年45%是賺錢，10%是平的，其他的是虧的。

因為政策的調控，實際上很多房企拿地不賺錢，或者是效率比較低的。以前房企拿地激進是沒問題，但現在這樣的行情下這樣操作就很危險。

具體應該怎麼操作呢？

一、要學會耐心等待，關心回報率而不是地價

恆隆集團董事長陳啟宗指出，有些人以為做多賺多，但其實並非如此，市場行情好時，你做得越多可能賺得越多，但行業拐點到來後，你做越多，虧損就越多，結果很可能就是破產。

所以房企要學會等待。

去年恆隆在杭州買了一塊地，從2004年恆隆就去杭州看地，為什麼等了14年才拿，就像等女孩子，不夠好就不要。恆隆等了14年，終於等到杭州最好的一塊土地。

有人說，你出價太高了，恆隆不怕出價高，只關心回報率有多高。歷史告訴我們，真正能夠賺大錢的人都是在該等的時候能夠等的人。

二、佈局未來更多要看城市週期

旭輝董事長林中在易居沃頓的課堂上分享了他的思考。

他認為，城市化2.0將成為房地產的下一個時代機遇。發改委文件的出臺，已經明確未來大城市、都市圈、城市群將成為我國城市化下一步發展的主要方向。因為城市化發展不均衡，造成每個城市在城市化進程中的階段不同，因而帶來了巨大的“梯度機會”。

由此看來，不能用行業週期去看投資佈局了，更多看的應該是城市週期，因此要深入研究所在城市的城市週期和政策，研究它的小趨勢。

如何選擇城市，曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁、新鷗鵬教育產業發展集團總裁李戰洪認為，未來城市的選擇，一定是中心城市戰略。拿地一定要研究新房和二手房的成交比例，否則最後怎麼死的都不知道。

曾經有一家房地產開發商投了幾百億拿地，後來兩個總裁都離職了，因為短期只有30億回款。

4

地產下半場

做不好產品就是混子

房企會根據週期來調整產品，比如市場上行期多做改善產品，市場下行期間，以剛需產品為主。

但明源君想說的是，不管市場怎麼樣，都不能改變客戶對高品質產品的追求。去年房企在產品升級方面的投入度其實是比較低的。這也導致全國各地有大量的業主投訴維權。

一、下半場要回歸本原，把產品和服務做好

談到產品，從綠城出來的曹舟南非常激動。在他看來，房地產行業發展了近30年，質量通病還比比皆是，漏水、電梯噪音、煙道串味等等。服務也做得很爛。

他建議，下半場房企還是要回歸到本原，要靜下心把質量通病踏踏實實解決了，不解決它，說明你就是靠運氣在混。

房地產就是製造業、生產的是房屋產品，房屋產品最本質的屬性是居住和生活。把產品做好，把基礎服務做好，這是硬道理。

二、真正好的房子可以洞察人性

以楷林寫字樓為例，他們首創了兩個很好的產品和服務。一是在寫字樓裡辦幼稚園；二是打造網紅員工餐廳；三是配套公寓的集體保姆房，也是首創。這3個配套推出來大受歡迎。

在寫字樓裡做幼稚園，就是洞察到了女性生了孩子沒人帶的痛點，讓女性可以真正迴歸職場。

寫字樓離不開公寓配套，集體保姆房，為什麼業主很喜歡。因為高端公寓買到四五萬一平，一個保姆房佔10平，相當於四五十萬。而集體保姆房不但解決了這個問題，還幫業主解決了保姆和主人之間的關係，比如隨叫隨到，彼此生活互不干擾，保護業主隱私等等。

三、未來產品會加速迭代，不斷有微創新

這兩年雖然限價嚴重，但還是可以看到不少房企很認真在做產品，每年都會升級迭代，不停去做一些微創新。

比如星河灣今年就把產品升級到了4.0標準。舉個簡單例子，按照4.0標準要求，很多項目的車庫都升級了，車庫主通道寬必須為7米，裝修吊頂後車道上方天花高度為3.3米，車庫負一層大堂前方天花局部設計淨高為4.1米。升級後的車庫更加大氣，對客戶吸引力也更強了。

5

房企轉型要有耐心有沉澱

轉型是未來房企進入存量時代必須要面對的課題。前兩年很多房企熱情高漲，做了兩年沒有看到成果又心灰意冷放棄了，試錯成本很高。

一、房企做多元化為什麼失敗？

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理及投資部主管吳睿分析，房地產企業多元化失敗主要有3種原因：

第一是羊群效應，盲目跟風。比如長租公寓、聯合辦公雖然很美但很小，並不適合房企大規模進入。

第二是方向對了，但進入時機不對。比如養老地產，目前中國還沒形成一定的市場容量，不能以地產思維在這個領域大規模複製。

第三是基因問題。開發商習慣了賺大錢快錢，很難適應賺小錢或慢錢。

二、轉型要選對賽道，要有耐心

現在大家都很焦慮，想迅速找到新的賽道。

房企轉型可以搞，但一定要控制好現金流，千萬不能把短債長用，因為新業務需要長期投入，回報週期卻很長，如果錢錯配了，短期迴流不了，就會很危險。

當然，對於不差錢的大房企，轉型需要做到的就是選對賽道，然後堅持下去。

比如轉型相對成功的萬達，目標是全面轉型現代服務業。

復星地產做養老也做得風生水起，這幾年慢慢形成了復星康養集團，康養集團現在已經完成了有三個品牌、四個產品線的佈局。

還有龍湖、旭輝、朗詩轉型做長租公寓，也已經取得了較大的市場份額。

對於轉型，萬達的兩個思路有值得參考：

一是聚焦優勢產業，找到自己的強項很重要。

另一個是做高門檻生意，正因為門檻高，所以做的人少，這樣積累久了，就會越來越好。萬達要求發展對科技、創意、人才、資源等方面要求都比較高的產業。