國家統計局房地產行業數據評:年策觀點繼續印證,房企經營槓桿提升

2019年1~4月國家統計局房地產行業數據點評:年策觀點繼續印證,房企經營槓桿提升

機構：光大證券股份有限公司 研究員：何緬南,王夢愷

2019年度策略《2019:千鈞將一羽》核心觀點回顧我們於年度策略《2019:千鈞將一羽》中提出:預計 2019年,政策面在十九大“房住不炒”前提下加強因城施策,通過結構微調來實現總量平衡;需求側購房信貸保持平穩增長,部分城市改善型需求或迎來釋放,銷售總量下行與結構切換並存;供給側地產鏈向好,新開工面積得益於存量變現、低庫存、資金改善,全年增速將處於較高水平;開復工共同推動施工持續提升;竣工全年向好是速度而非方向問題;土地購置費和施工類投資此消彼長,房地產投資增速溫和回落,“質量”提升。

2017年來東部地區首次成為全國銷售面積單月增長的拉動因素4月全國商品房銷售面積同比+1.3%,環比-0.5pc,全年累計降幅繼續收窄0.6pc。其中4月東部地區銷售面積、金額同比增速分別環比+6.2pc、14.9pc 至+2.0%、+18.1%,2017年以來首次成為全國銷售面積增長的拉動因素而非拖累因素。其餘中部、西部、東北地區 4月銷售增速環比均出現較明顯回落。城市輪動,結構切換的趨勢已開始顯現。

資金改善及規劃利好促土地市場結構性回暖4月百城土地成交總價同比+12.3%,其中一線、二線、三線分別同比-41.1%、+60.2%、-28.2%。4月百城土地成交均價同比+39.5%,其中一線、二線、三線分別同比-28.3%、+57.8%、+11.7%。可以看到當前土地市場結構性回暖主要來自於二線城市價格端彈性復甦。我們認為其背後原因主要包括房企資金面持續改善、短期基本面底部復甦、中長期受益於國家新型城鎮化頂層設計。

新開工維持較高增長,施工增速持續上行,竣工邊際向好2019年 1-4月,房屋新開工同比繼續提升至+13.1%;淨停工累計同比自 2017年 2月以來首次負增長(-4%);較強的開復工表現如期推動房屋施工增速進一步提升至+8.8%;房屋竣工同比降幅環比收窄 0.5pc;

房地產投資+11.9%,繼續保持較高水平。

2019年以來行業供給側數據持續印證我們年度策略的觀點,我們維持2019年新開工面積+6%~+8%,房地產投資+4%~+6%的判斷。

到位資金繼續改善,經營槓桿持續提升4月房企到位資金繼續保持改善趨勢,單月增速(+18.4%)為 2017年 4月以來最高水平。其中銷售回款單月同比(包括定金及預收款+28.2%、個人按揭貸款+20.0%)不論是絕對水平還是環比改善幅度,均位列各資金來源首位,反映了加快週轉,提升經營槓桿是目前房企的優先策略。

投資建議建議關注重點佈局高能級城市的頭部房企,A 股如招保萬金,H 股如融創中國、中國金茂;同時建議持續關注存量物業資源豐富房企的長期表現,A 股如新城、陸家嘴、中華、金融街,H 股如華潤置地。

風險分析房地產持續調控,導致行業整體銷售增速下行超預期;前期需求透支或棚改依賴度較高的三四線城市樓市存在回調壓力。