'這個區戲真多！房價翻4倍、成量NO.1，還讓天津“靈魂上線了”'

沒有夜市的城市是沒有靈魂的，但今年夏天的天津，絕對是超靈魂上線。你有沒有嗨起來？

政府欽點了5個夜市，對於吃和玩這方面，我們絕對是認真的。

如今這5個地方一到週末和夜晚都是人頭攢動，甚至有些還限流，比如愛琴海。

每一個夜市都是地標，政府欽點的背後，實則是發出了一張張城市名片的證書。

擔得起城市名片的“名”，自然要有撐得起城市名片的“實”。回到樓市上，這也是板塊價值最直接的反應。

像時代奧城、意式風情街、五大道這些早已是刷屏的存在，相比之下，比較低調的河東區反倒值得一說。

1

戲精河東

在市內六區中，河東區是個低調的戲精。

大家可能想不到，市區新房成交量最高的就是河東區。無論是今年的小陽春行情，還是之後的橫盤期，河東區一直是成交量第一。

從今年上半年的市區大排名來看，前三名中有兩個都是河東區的。

排名第一的是路勁太陽城，河東區的剛需大盤；排名第二的是首創大和公館，河北區的精裝小公寓；排名第三的是中儲正榮棟境，“城市名片”中的改善產品。

大家可能更想不到的是，這10年來，天津房價漲幅最高的竟然也是河東區，接近400%，房價翻了4翻。

一直被碰上神壇的“上三區”反而被甩在了後面。

原因是，“上三區”房價起點本來就高，而且區域發展已經成熟，很難再有大規模的城市更新。

畢竟房價漲幅的一大支撐點就是城市界面的改變。

2

戲精是怎樣養成的？

河東區為什麼能有這樣優異的成績？兩大功臣：海河沿線、津濱大道。

海河的價值如今已經反應到了房價上。

河東區的“海河線”很長，從中海城市廣場，到海河金茂府，再到恆大帝景，都是4、5萬的高端豪宅，一下子就拔高了河東區的新房價格。

另外，就要得益於津濱大道的發展。

河東區在津濱大道板塊是做了釜底抽薪的改變的，儼然成為一個新區，從河東的腹地一路走來，一進入津濱大道，氣勢立馬就不同了。

事實上，這幾年來津濱大道在交通路網上，都是大手筆。

先是與東縱快速路連通交匯，快速通達市區各地；又一路延伸至濱海新區，成為“雙城槓桿”。

接著地鐵5號線從中穿過，拉伸南北向交通大動脈；接下來還會有地鐵4號線橫貫板塊…… 河東區津濱大道板塊已經“八面來風”。

但是，在城市骨架大幅拉伸之後，如果城市資源沒能加速跟上，那也只是空有一幅骨架，這樣的“底盤”是不夠穩的。

要真正激活一個板塊，更顯性的一個指標，還得要看有沒有擺得上臺面的全國性大牌購物中心來紮根。

河東區萬達廣場、愛琴海購物公園

如今，萬達廣場、愛琴海購物公園，這兩根“能量柱”已經支撐在津濱大道的土地上。

尤其是7月6日開街的愛琴海夜市，成為了天津東部的熱源點，同時也將津濱大道的板塊價值拉昇。

愛琴海購物公園夜市現場

對於我們購房者而言，它們是生活配套；對於板塊而言，它們是指向中心點的路標；對於城市而言，它們是撬動能量的引擎。

津濱大道板塊的“底盤”算是託穩了。

其實大牌購物中心肯不肯來，對於區域的能級而言，也是一個顯性的“考核指標”。

3

新房少，但有爆點

對於城市能級提升的感知，最敏感的還是房企。

早期萬達、紅星的進駐，提升了區域價值。最近紅星國際逸品軒、晶品軒的成交均價都能保持在3.2萬/平米以上。

成交數據來源：貝殼二手房

不過縱觀津濱大道，亮點雖多，但供應的新房並不多。

仔細算一算，河東區幾年前眾多樓盤同臺競技的場面，已經看不到了，這時候再來梳理津濱大道在售的住宅項目，更是少的可憐。

很難得的是，在“城市名片”愛琴海的南側、中環線內，還能看到“大隱隱於市”的中儲正榮棟境。

河東區津濱大道板塊如今開始變得難買，坐不住的，還有大批的改善客群。

難怪中儲正榮棟境上半年“屠榜”了，共銷售262套住宅，平均2天3套的節奏。

這就是城市資源爆發所帶來的結果。對於看重優質資源的改善客而言，這裡自然被加入了買房必點套餐範圍內。

我們常說，物以類聚。

在一個板塊裡面，城市資源之間也是有磁吸效應的。

當區域有了一個高標準線之後，其它方面當然也就不好意思拖後腿了，商業是一方面，住宅產品也是一方面。

中儲正榮棟境是由中儲、正榮、華潤共同建設的項目，在天津有著多年住宅建造經驗的這三家房企，如今在棟境的產品面上，顯然更賣力了。

4

既有顏值，也有品質

中儲正榮棟境規劃有6棟25-32層高層住宅，社區南側有2棟1-2層商業，北側為3棟寫字樓。

這樣的地塊質素本來做一些洋房、疊墅也未嘗不可，但中儲正榮棟境沒有選擇“利益最大化”，而是放棄了高低配，做了清一色的高層。

這樣的好處是，儘可能讓每一戶家庭找到舒適感，也儘可能讓每一個戶型都可圈可點。

中儲正榮棟境效果圖

不做高低配，業主們才可能有更多的公共空間。

其實，這也是辨識性價比的一個方法，因為我們買房，雖然買的是建築面積上的大小，但用的可不止，還有公共的空間。

中儲正榮棟境規劃了大面積的居民健身場地，以及組團綠地……溜遛娃、鍛個煉、老人自得其樂，都不是問題。

在外部的城市資源不斷增加下，項目自身的公共資源，也沒有掉隊。

瞥一眼中儲正榮棟境的景觀效果圖，就能看出中儲正榮棟境對自己的要求，樓盤既要看顏值，也要看景觀，給人的直觀印象分太重要了。

中儲正榮棟境園林效果圖

此外，項目還留出了專門給業主BBQ的場位，業主不必再像搬家一樣跑到十幾公里以外的郊區，而是在自己樓下就能隨時來個燒烤派對。

中儲正榮棟境示範區BBQ場位實景圖

的確很容易心動啊，尤其售樓處門口挑高的大氣門面和水景，以及“曲徑通幽”的迂迴入口，儀式感和踏實感，馬上就來了。

中儲正榮棟境示範區實景圖

5

戶型同樣需要“改善”

當然，戶型內部的改善也很重要。

戶型常常是評判房企基本功的重點，中儲、正榮、華潤、作為三名“老將”，肯定是不能掉線的。

不做高低配，另一個很直接的影響就是，戶型可以做得比較“扁”。

比如中儲正榮棟境125平米的三室戶型，面積段很適中，既不會太浪費也，不會太逼仄。

中儲正榮棟境125平米三室兩廳兩衛戶型

客廳帶一個大陽臺，可以百花弄草，也可以當個迷你陽光書房，並且預留好了上下水，可以放置洗衣機。

中儲正榮棟境樣板間實景圖

除了客廳以外，兩間臥室均朝陽，而且都設計有飄窗，又多了一些可以利用的小空間。

中儲正榮棟境樣板間實景圖

主臥自帶衛生間，面積夠大，能放下女主人心心念唸的大浴缸；客衛設計為乾溼分離，多口人居住也很方便。

值得說的是，中儲正榮棟境在戶型設計方面採用了“預設精裝”的思路。

也就是說，基礎戶型會由室內設計師進行優化，在設計之初就按照精裝需求，將承重牆、門窗、樑柱、煙道、水電管線等預留合適的位置。

帶來的效果很贊，業主裝修不必東砸西砸，省事也省鈔票。

隨著戶型審批趨嚴和許多房企的“膨脹”心理，市場上的某些150平米戶型，可能還不如棟境這個125平米的好用。

這也是中儲正榮棟境對自己的要求，儘可能從購房者的角度出發考慮問題。

另外，中儲正榮棟境還針對高價位改善購房者設計了148平米的四室戶型。

中儲正榮棟境148平米四室兩廳兩衛戶型

其實無論是園林還是戶型設計，都不算是產品上的難點，但都可能會成為將來生活中的痛點。

房企只要稍稍用點心，就能讓業主將來的生活幸福感更強，只不過遺憾的是，近兩年來大部分房企對產品細節的關注度，都在弱化。

很難得的是，中儲正榮棟境還能持續對自己有“要求”。

當然，板塊和產品之間，往往是相互借力、相輔相成的，當板塊能量足夠強的時候，也會激發地產商們做出更有張力的產品。

6

中環內的“房價舒適區”

N年前，東中環總給人一種感覺：

城市界面以及配套，有很大的落差感，那裡的“疆域”很廣，拖著這麼巨型的身軀，發展也比較慢。

但也就是這麼一片區域，才能有大刀闊斧的可能。如今天津中環線以內已經找不出這樣大的板塊，可以做更新的規劃了。

河東區的津濱大道，在整個市區板塊，也能算得上是“好學生”一枚，這是中儲正榮棟境佔據的難得的城市資源。

更何況，中儲正榮棟境也難逃限價的掌控，30000-33000元/平米成為河東區津濱大道最後“房價舒適區”，這是中環線以內，逐漸要消失的價格。

買房，買的是城市資源；同時，也是居住資源。你所擁有的板塊，很重要；你所擁有的房子，也很重要。

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