拿地是個技術問題 世房福州截胡融信與綠城搖號贏了金隅

觀點地產網雖然對於經常出現在拍地角逐場上的房企來說，拿不成地乃是兵家常事。但是對融信來說，在4月27日福州土拍現場上演的一幕卻頗具戲劇性。

據觀點地產新媒體報道，當天福州出讓的5宗晉安區的普通商品住宅用地引來21家開發商參與競拍，雖然在參拍過程中與融僑、世茂、碧桂園等膠著數輪，最後融信還是以破竹之勢搶下了開拍的前三宗地塊。

據瞭解，此次出讓的五宗地塊中，有四宗是位於福州重點打造的桂湖溫泉旅遊項目內的相鄰地塊，均屬於住宅用地，總面積達到221.99畝，基本為淨地，四地緊挨適合連片開發，未來發展為市場所看好。而融信顯然是有備而來的，頗有攬下這4宗相鄰宅地的架勢，每宗地都在積極地舉牌。

但出乎意料的是，第四宗地競拍過程中衝出了世房這個“程咬金”，以5.57億加5.58萬平方米配建面積奪得10號桂湖壟頭苑地塊二，成功截胡融信，搶食了第四宗出讓的宅地。

然而頗值得玩味的是，此次融信在福州遭遇截胡不禁讓人聯想起去年2月融信在杭州截胡萬科的歷史。其時，杭州餘杭區出讓良渚新城板塊一宗地，因其周圍早已盤踞了多處萬科項目，所以業內人士猜測該地塊將是萬科的“囊中之物”，但讓人始料莫及的是，最後融信以創下良渚新城新樓面價記錄一舉打破了萬科在良渚新城“一家獨大”的狀態。

風水輪流轉，蒼天饒過誰？融信這番截胡與被截胡的歷史就像是一場土拍的競技遊戲，也無意中應驗了那句“現在不是誰有錢誰就能拿到地”的流行語。

綠城搖號贏了金隅

去年9月份，繼熔斷機制之後，為進一步控制地價，南京首度提出“搖號拿地”的新招。對此，有人說：“搖號像找情人，得靠緣分。”

4月26日，無錫首例搖號地塊花落綠城。當天下午，無錫太湖新城XDG-2016-23號宗地以現場搖號方式確定杭州致旌投資有限公司（綠城）為最終競得人，總成交價為38.33億元，溢價12.5億元，溢價率48.60%，成交樓面價18000元/平方米，成交畝均價2640萬元/畝。

4月24日，無錫國土局對分別位於錫山區的一幅商住用地、太湖新城的居住用地和樑溪區的商業用地進行拍賣。

其中，備受矚目的太湖新城的地塊則引來了包括金隅、建發、中南等14家開發商的參與競拍。49輪次競價之後，本以為被金隅以38.2億競得，但由於系統原因導致競買人在報價時出現操作失靈而終止拍賣。

其後，無錫市國土資源局網站公示表示，取消北京金隅嘉業房地產開發有限公司對該地塊的競得資格。請該地塊相關競買人於4月26日上午9:30至11:00持出讓文件第五條第（一）款要求的所有報名資料原件、複印件及《國有建設用地使用權現場搖號參與意願書》參加現場搖號資格確認審查，現場搖號開始時間為當日14:00。

最終，綠城幸運“搖”中該宗地，收穫了不少同行的“羨慕嫉妒恨”的同時也意味著金隅意外錯失了這張原以為要到手的“入場券”。

資料顯示，該地塊位於濱湖區太湖新城和風路與立信大道交叉口處西北側，土地面積96815.2平方米，土地用途居住用地，容積率≤2.2，土地出讓金起始價25.8億元，經計算起拍樓面地價為12113.05元/平方米，最高限價約為383388萬元，經計算最高限定樓面地價約為18000元/平方米。

值得一提的是，該地塊的起拍樓面地價為無錫史上最高，而這幅地塊也是4月24日一同出讓的三幅地塊中唯一設定最高限價的。

拿地是個技術問題

當今的房地產已經進入戰略為王的時代，隨著土拍規則的“花樣”百出帶來的種種條件的限制，房企拿地的難度係數也不斷地攀升。

為防止出現“麵粉貴過麵包”的現象，現下很多土地市場紛紛湧現各種拍地新規則。自蘇州開創土地“熔斷”機制和南京自創“搖號”之後，其他城市也不甘示弱加入花樣限價的行列。

從全國的拍地情況看來，“因地壓價”的限價方法可謂層出不窮。例如，蘇州開啟限時競價；佛山土拍除了限地價外，還要競返租；武漢採用“一次報價”；溫州還嘗試“自己給自己抬價”的等。此外，2016年9·30新政以後北京市土地拍賣還引入了“競自持”環節。

而據近日廣州國規委發佈的公告表示，廣州拍地也要改規則，推行“竟自持和搖號”的升級疊加模式。根據出讓變更條件，於4月28日開拍的白雲區黃石西路魚苗場AB2510019地塊將首試“競地價+競配建+競自持+搖號”的拍賣方式。

對此，合富研究院分析報告稱，新規則下，由於“競自持”成本與房企自身能力相關。不同房企在物業運營、業務鏈延伸、管理成本、資金運作等各方面的能力不盡相同，房企拿地成本難於通過“劃一方式”計算。

拿地是房企的生命線，“多拿地、拿對地、拿值地”更是房企穩速發展的重要手段，但在投資風險加劇、資金壓力倍增、競爭激烈的背景下，這三大“策略”實際上知易行難。

報告續指，慣常的測算思維是在“產銷”效率指導下完成，新規則客觀上要求企業必須進行“產銷營”複合運營的競拍測算。因此，隨著政府供地方式、供地規模的改變和土地出讓條件加嚴，房企在拿地前端面臨的風險和考驗明顯增加，需要綜合衡量的因素更多，房企參與土地競拍將越來越成為一門“技術活”。