昨天（5月13日），中原集團主席、地產教父施永青帶隊，中原高管集體出動祕密到訪深圳灣1號。同時，施永青受邀成為深灣會榮譽會員。
當天，施永青在鵬瑞集團董事長徐航的陪同下，和中原集團的部分高管參觀了深圳灣1號項目。下午四點，筆者參加了“鵬瑞深圳灣1號萊佛士公寓中原集團專場品鑑會”，聽了施生對於深圳房地產的一些見解。
年至70歲的施生，當天只帶了一個司機從香港過來。長達一個多小時的演講中，施生思路非常清晰，在談到深圳房地產的時候，講話的口氣更是非常堅定：深圳是他最看好的城市，很多方面都超過了香港，還有很大潛力。
而提到東道主鵬瑞深圳灣1號，施生則發出這樣的感慨：深圳灣1號代表了深圳，為城市美好生活提供了樣板，是新一代住房的標準。
1、“城市的房價是一個城市生產力水平的表現”
施永青先生認為：
“房地產的價格反應的是當地人生產財富的能力……香港的房產為什麼值錢，不止是工業還有金融業（帶動發展）。香港的房價不會跌，深圳的城市設計、交通配置等不比香港差、增長的速度也不比香港差，深圳房價有機會向香港靠近。”
從這點上，他強調最看好的就是深圳，深圳未來的潛力十分巨大。
作為改革開放四十年鑄就的城市，深圳的包容性是其發展中共生的最大特點。事實就是，移民城市沒有那麼多的排外性，到處都是奮鬥者。施生以上海舉例，作為上海本地人，他在公司成立之初卻基本不招本地的員工，因為外來者主觀能動性更強。
而當一個地區的人才，尤其是創新創業、高科技IT人才匯聚起來，就會達到一個臨界點，量變產生質變，創新的思想就會出現，比如美國的硅谷。
另外，深圳靠近香港也是相對於環渤海、長三角特有的特色。兩種制度和經濟的交融，會互相學習，互相促進。自古以來，兩種文明交際的地方經濟發展都好，比如意大利的熱那亞和威尼斯——伊斯蘭文明和基督教文明交際的地方，這兩個城市繁榮了200多年。
就深圳而言，在《粵港澳大灣區規劃綱要》正式出臺之後，國家在規劃上、設計上、資源調配上的更多利好，人流、物流、資金流、信息流在9+2城市群的無阻，更有機會加快城市的發展，縮小和香港的差距。
現在，深圳正在聚集人才和資金，人才代表的則是生產力，將來產生的效益會十分巨大。與此同時，經濟的發展下人民對於美好生活的需求將會更高，對居住的要求會一直提升。那麼深圳灣1號的前景就十分廣闊。
位於深圳中心區域的核心，深圳灣1號一直被業內稱之為“皇冠上的明珠”。這個佔位深圳灣超總、後海中心兩大總部基地，包括華潤、鵬瑞、阿里、百度等總部設立於此區位，毫無疑問是深圳獨一無二的中心。
這和施生建議的資產配置標準不謀而合：一線城市，核心地段，優質物業。
2、“在資產配置上，差異性才是定價的重要依據”
全球資產配置搶佔的資產，在普遍性下也固有其特殊性。
會上，施生舉了這樣一個例子：
“一瓶好的紅酒和普通的紅酒對比，也許淺嘗起來味道差別不大，而讓他們價格相差許多的，就是那麼一點點的差異。所以我們在選擇的時候，情願付出更大的價錢選擇好的紅酒。”
從這個角度，施生這樣理解豪宅的特殊性：
“ 社會上總有一部分的人有條件住得好一點。這方面對高檔房子的競爭是很激烈，也很決定性的。互聯網裡面有一個說法是‘winner takes all’贏者獨取，差異性是影響重大的，越有錢的人，對一些差異的要求越強烈的。”
所以在資產配置上，差異性才是決定未來定價的重要依據。尤其是在豪宅市場，贏者獨取的邏輯則更為深刻，設計上的差異，應該在價格上直接是成倍的反映。
這也是深圳灣1號在深圳眾多豪宅項目中脫穎而出的重要原因。
作為鵬瑞耗時十年打造的豪宅項目，深圳灣1號曾先後獲是18項國際大獎，其中摘取了全球認可的國際地產獎共計10項，這在全球項目中實屬罕見。今年1月，鵬瑞深圳灣1號雲頌音樂廳更是獲世界高層建築與都市人居學會（英文：Council on Tall Buildings and Urban Habitat，縮寫：CTBUH）授予「世界最高音樂廳」殊榮。據悉，世界高層建築與都市人居學會是成立於1969年的非營利性組織，被稱為高層建築高度的“仲裁者”。
在產品上，深圳灣1號融合頂級公寓、總部辦公、傳奇萊佛士酒店、定製商業及深灣會（深圳首家國際會員制俱樂部）於一體，擁有360°海天視界、私家空中泳池、網球館等優質配套資源，致力於創新城市發展模式。
品鑑會上，徐航先生用“最用心、最努力、受到最多磨難”三句來概括項目的建設歷程。他曾這樣說過：要不計成本投入，不斷挑戰自己、超越自己。不難想象，一個打造了整整十年的項目，對於鵬瑞集團意味著什麼。
就像施生說的，在設計上花功夫，是值得的。
也正是由於深圳灣1號產品上的差異性，造就了其在深圳的地位。這種地位的轉變可以通俗的解釋為：十年前，深圳人的夢想是住進香蜜湖壹號，現在，住在香蜜湖的人的夢想是擁有一套深圳灣1號，進入深灣會圈層。
3、“深圳灣1號大膽的設計，是新一代住房的標準”
基於深圳灣1號的產品差異化，施生對項目如此評價道：
“ 深圳灣1號大膽的設計，反應社會某些人的需求，反映社會的進步，是新一代住房的標準。”
這些標準是來自方方面面的，比如全世界只有一個公寓是帶專業音樂廳的，就是深圳灣1號；深圳灣1號萊佛士公寓，是唯一可以直升機VIP通道入戶的公寓。再比如深圳灣1號獨有的文化底蘊：科技、環保、公益、人文、藝術。
今年，是深圳灣1號建造第10年，也是收官的一年。徐航先生當年定下的目標“建一座給城市增光、為生活添彩、能在地球上留下一點痕跡的建築”已兌現。作為深圳灣1號的絕版收官之作，深圳灣1號萊佛士公寓是最後一次入住深圳灣1號的機會。
深圳灣1號萊佛士公寓位於項目整體的樓王T7，樓高350米，共72層。其中，萊佛士品牌公寓位於46-68層。此外，建築還包括萊佛士酒店（33-44F）、米其林海景餐廳（71F）、空中“雲頌”音樂廳及萊佛士傳奇酒吧longbar（72F）、“雲逸”直升機停機坪（頂層）。
這種垂直綜合體的配套，城市中之城市，樓中之城市，體現了全新高效的生活方式。
正如雅高集團萊佛士國際住宅開發部副總裁Jeff Tisdall所介紹：“萊佛士酒店的昇華體驗不僅在於你的享受，更在於你的切身感受。這裡是精緻典雅的家外之家，量身定製的個性化和體貼周到的服務即是對萊佛士的最佳詮釋。”
今年4月，深圳灣1號萊佛士公寓的接待客戶中迎來了一位迪拜的王子，在參觀完項目之後，他表示萊佛士公寓是他見過的最好的公寓，已明確要預訂一席。住在萊佛士公寓，你的鄰居有可能就是一位王子。
然而，深圳灣1號萊佛士公寓貨量卻不多，不可謂稀缺。
實際上，業內對於深圳灣1號的惜售還有一種說法是，徐航先生不急著回籠現金流。這種說法其實有理可證的，作為熱心公益的慈善家，2018年徐航先生髮起了鵬瑞啟航公益基金會，就在上個月，公益基金會向清華大學捐贈3.3億，助力更好的清華。
近日，筆者有幸去了深圳灣1號萊佛士公寓僅對內部定向的邀約參觀，體驗了尊貴到極致的接待。可以毫不吝惜的說，頂級物業有兩種接待方式，一種是深圳灣1號，一種是其他。
本次施生帶隊中原高管集體出動祕密到訪深圳灣1號，也直接肯定了項目在地產界中的地位：
“ 像深圳灣1號這樣的標杆項目代表了深圳，為城市美好生活提供了樣板，非常值得期待。”
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