10平方公里項目在手 深圳控股對未來仍不樂觀｜年報解讀系列13

導 讀

深圳控股可能成為下一個城市更新“巨無霸”。

3月28日上午，深圳控股（HK:00604）在香港舉行2016年全年業績發佈會。這家深圳最大市屬房地產企業的上市平臺，對近期全國性的樓市調控顯得非常敏感，管理層多次提到調控對公司的衝擊。

“史上最嚴”調控影響公司預期

自2015年初深圳房價開始領漲全國後，深圳控股的銷售額隨之大幅增長。2016年完成合同銷售額人民幣191億元，同比上漲20%，全年盈利水平較高的深圳項目佔比約77%，重點項目深業上城、深業東嶺、深業中城貢獻了主要銷售額。三四線城市佔比17%，其他一二線城市佔比6%。

房地產開發銷售毛利率為41.3%，同比上升4.4個百分點，其中深圳項目的毛利率表現最為突出，為49.9%，三線城市的最低，為11％。

除掉非控股權益後的項目，截至2016年底，深圳控股的淨資產同比減少5億港元，為328億港元。總負債小幅增加至603億港元，包括帶息負債的淨負債率同比上升至38.9%，財務風險控制較好。

形勢看起來一片大好，但深圳控股對未來短期內的銷售，顯然不太樂觀。公司全年可售貨值約人民幣310億元，其中深圳貨值佔比超過80%，但管理層介紹2017年合同銷售目標為人民幣191億元，僅與去年的業績持平。

深圳控股將去年收入的穩定增長，歸功於上半年的集中推盤。“公司在前9個月基本完成主要項目的銷售，有效規避了10月的調控大潮。”管理層介紹。

董事會主席呂華說：“我們原定的聚焦深圳及重點一二線城市的策略，近幾年對公司的影響，總體來說是正面的。但自2016年10月以來，深圳處於史上最嚴的全方位房地產調控中， 2017年，深圳房地產市場進入新的調整週期，價格將相對穩定。”

“從去年11月，深圳交易量逐漸下滑，下滑得非常厲害，不管是一手樓還是二手樓，2月份最新的數據已經跟2008年2月金融危機的數據差不多，也就是從成交量上來說已跌到了歷史的大底。”副總裁董方說。

董方還表示：“因為我們的產品大部分在深圳，目前深圳的政策對我們確實有影響。為應對這些政策，一方面我們對現在政策影響小的項目加快推售，針對限價比較敏感的項目視情況再來具體制定（銷售方案）。”

相對地，呂華介紹公司在三四線的項目感受到了回暖的跡象。管理層在業績會上表示：“三四線城市房地產的回暖為本集團三四線項目的銷售創造了良好條件。”

可見，深圳控股把2017年看作是退出三四線的最好時機，這些區域的項目銷售可能會加快。公司還曾在去年，將廣東河源的一處佔地62萬平方米的土地回售給當地政府。目前深圳控股總建面786萬平方米的土地儲備中，深圳佔48.8%，二、三線城市分別佔19.9%和31.3%。

“我們還是堅持既定的聚焦一二線的策略不變。雖然三四線有回暖的跡象，但這種回暖是政策驅動的，很難持續。未來在政策因素漸漸淡化以後，整個房地產的趨勢必然會向重點一二線城市迴歸。”呂華說。

呂華還表示：“特大城市的周邊，特別是軌道交通能夠達到的地方，不算三四線，這些所謂的衛星城市，我們認為這也是很重要的。實際上我們最近也去這些城市參加招拍掛，因為一線基本沒有土地推出，所謂的臨深、臨廣片區，未來是有機會的，我們會積極爭取。”

下一個潛在的城市更新“巨無霸”

雖然深圳控股的淨資產總額目前同比減少，但它未來很有可能成為佳兆業、招商蛇口之後，又一個城市更新“巨無霸”。

其2016年業績公告顯示，公司去年沒有在公開市場獲取任何土地，增加土地儲備主要依靠合作和城市更新。其中獲得改造主體資格的城市更新土地已近10平方公里。年報上顯示：“本集團攜母公司先後與深圳各區政府溝通，成功取得八卦嶺、車公廟、科技園中片區、新安片區、南頭古城等近10平方公里的片區改造統籌主體資格。”

如下圖藍色圖標處所示：

深圳控股副總裁董方在業績會上介紹，“片區統籌”是一個新概念，是在區政府的指導下，對特定片區的規劃、交通、產業，重新制定的一個過程。這與深圳以往的房企參與城市更新不同，帶些“半官方”的意味，不僅參與項目主體的改造，還能參與進片區的整體規劃。

更大的不同還有，“片區統籌”跳開了房企公開競爭的環節，從一開始就鎖定優勢。“我們作為片區統籌的主體，有四個方面的權利。第一，自己在片區內的項目，我們可以事先利益最大化，比如容積率、規劃條件，甚至土地性質也能調整；第二，合作的項目也可以利益最大化；第三，目前還沒有的項目，比如政府的保障房、公共設施土地等，我們可以參與代建或運營；第四，在整個片區，我們有優先權，甚至在某些片區我們是唯一有更新主導權的，就是說只有在我們不做的情況下，別的企業才有可能進來。”董方說。

這種方式與招商局類似，去年10月，招商和深圳市規土委、前海管理局通過簽訂戰略合作框架，對前海灣2.9平方公里的土地進行確權，收益按照前海管理局60%、招商局集團40%的比例劃分。

由於歷史的原因，深圳控股還沉澱了一些工業區項目，加上“片區統籌”項目和母公司的持續輸送，如果真如董方所介紹的，這些土地可以較容易改變性質，那當然會是鉅額的財富。

但目前來看，光是工改這塊兒，市場正在收緊。今年1月，深圳規土委下發了《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》，打壓了近幾年大火的研發用房改公寓。世聯行首席工改顧問董極認為，政策將會越來越嚴格，而改變土地性質則幾乎不可能。

呂華則認為：“現在住宅很熱，熱得大家都有點喘不過氣來，為什麼不把這部分需求轉移到商業物業和研發性的物業？實際上這部分的供應量很大，所以我們判斷這方面政府應該是鼓勵，不應該再去限制，我們也是這樣向政府做政策建議。”