六七月份正是深圳一年中最熱的時候，在人跡罕至的區域“趟”著大片空地，雜草在強烈的陽光下瘋狂生長。
《中國經營報》記者統計發現，深圳市規劃和自然資源局（以下簡稱“深圳市規劃局”）最新公佈的《閒置土地信息公開表》中，深圳全市共有62宗閒置土地，其中22宗土地閒置原因為政府原因，40宗土地是由於企業原因，閒置時間短則1個月，長則高達205個月。
深圳各區均有閒置土地，位於龍華新區民治街道梅龍路的A806-0001商住用地是已知面積最大的閒置土地，佔地面積為28.44萬平方米，被稱為黃金臺山莊項目，該地塊所有權歸屬於深圳市中洲投資控股股份有限公司（000042.SZ，以下簡稱“中洲控股”），從1993年簽訂土地使用權出讓合同以後未能開發，迄今已超過25年時間。
近日，本報記者走訪發現，離繁華的深圳北高鐵站僅一街之隔的黃金臺項目，土地荒廢雜草叢生，四周已被欄杆圍起，每個入口均派有保安看守，一名保安告訴記者：“這個地方荒廢很多年了，這兩年說要開發建樓，可能年底要開始動工。”
記者針對該項目的開發情況致函採訪中洲控股董事會辦公室人士，對方表示：“黃金臺項目正在推進當中，估計很快能開工，但項目具體情況則暫時無法透露。”
黃金臺地塊“沉睡”25年
在深圳這個寸土寸金的地方，仍有土地“沉睡”25年卻未能進行開發。
深圳土地資源緊張，處置閒置地塊成為當務之急。6月26日，深圳市政府常務會議通過《深圳市已批未建土地處置專項行動方案》（以下簡稱《行動方案》），會議指出深圳將在2019～2020年處置全市閒置土地。
據《閒置土地信息公開表》，佔地面積28.44萬平方米的黃金臺項目已閒置多年，土地使用權人為深圳華電房地產公司（以下簡稱“華電地產”）、深圳市寶東地產開發公司（以下簡稱“寶東地產”）以及深圳市寶安區龍華鎮經濟發展總公司（以下簡稱“龍華公司”）。
根據廣東省司法部門披露黃金臺項目權益歸屬案件信息，上世紀90年代初，華電地產、寶東地產和龍華公司簽訂《聯合開發經營“黃金臺山莊”協議書》，三家公司分別擁有該地塊65%、10%以及25%的權益。
2001年，中洲控股的前身深圳市長城投資控股公司花費2.58億元收購了華電地產，從而獲得了黃金臺項目權益。
2016年，華電地產作為原告，向法院提出了獨家享有黃金臺項目土地使用權和收益權的訴求；2018年6月，深圳市中級人民法院駁回華電地產要求獨家享有的訴求；2018年7月，華電公司將訴訟請求上訴至廣東省高級人民法院，目前該案件仍未開庭審理。
中洲控股將黃金臺項目形容為“龍華新區核心地段的住宅項目”。財報顯示，黃金臺項目原土地總面積約 28.44 萬平方米，被政府徵用17萬平方米，剩餘約11萬平方米，政府承諾等值補償，項目待開發建築面積63.47萬平方米。
中洲控股董祕處人士受訪時表示，“該項目閒置的原因如政府公示所示，即政府規劃調整原因導致閒置，目前政府規劃方案仍未確定。”
據中銀國際此前的研報指出，閒置多年的深圳黃金臺項目重估增值明顯，若政府補償面積超過40萬平方米，謹慎計算其土地價值超過100億元，未來貨值大概率超過200億元，對中洲控股NAV（淨資產價值）將超預期貢獻近30億元。
值得注意的是，該地塊的價值近年來不斷提高，已超過上市公司中洲控股的市值。截至7月11日，中洲控股每股價格為9.62元，總市值為63.69億元，財報顯示，若黃金臺項目進行開發，預計至少投入61.43億元，而中洲控股期末現金及現金等價物僅為47.79億元。
此外，在繁華的深圳北站商務區附近，有另一塊“晒太陽”的巨幅土地，該地塊編號為A817-0024，閒置139個月，位於龍華新區民治街道新區大道，佔地面積為76116平方米，土地使用權人為深圳市金利居房地產開發有限公司（以下簡稱“金利居地產”）。天眼查顯示，金利居地產為深圳卓越集團下屬子公司，記者走訪發現，該閒置地塊正好位於卓越集團開發的皇后道小區南側，四周被圍蔽，僅留一個出口，但無人看守。
記者走訪發現，除了該地塊處於閒置狀態以外，附近多是住宅小區。
本報記者就該地塊閒置多年原因等問題採訪卓越集團相關人士，截至發稿時未獲回覆。
超六成閒置為企業原因
根據2019年1月深圳市規劃局披露的《閒置土地信息表》顯示，被認定為閒置土地的地塊共有62宗，其中因政府原因的有22宗，因企業原因的有40宗，佔比超過64%。
“深圳的土地供給就像一塊海綿一樣，表面很乾，但實際上用力擠能擠出水來，”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者分析，“深圳看似土地資源緊缺，但閒置土地卻不少。這是因為有些用地主體看中土地增值，特別是2015年以來房價快速上漲，所以有‘囤地’的情況出現。”
值得注意的是，深圳市康達爾集團股份有限公司（以下簡稱“康達爾”）近期發佈公告稱，由於公司持有的A108-1159、A108-1160宗地未能在約定開工日期一年內動工開發，被深圳市規劃局寶安管理局認定為閒置土地，且閒置原因為“企業自身原因”，或面臨高達5269.24萬元的處罰。
據記者查閱公告獲悉，上述兩宗土地面積分別約9580.26平方米和約34181.97平方米，約定該兩宗地上建設項目應於2017年4月1日前動工開發，至今已過去兩年時間。
近日，記者走訪發現，在寶安區西鄉街道的康達爾山海上園二期項目對面，仍有大片尚未開發的空地，據瞭解，該空地便是被認定為閒置土地的A108-1159地塊。
據山海上園的銷售人員表示，該地塊是用來建設山海上園三期的土地，原計劃規劃建設商務公寓、酒店和商場等，他告訴記者：“四期的土地還在三期後面，估計要過兩三年以後才能建好。”
記者發現該地塊上堆積了不少建築垃圾，還有建築工人居住的跡象，詢問二期現場施工人員該空地是否已開工建設，施工人員表示，“並未收到這塊空地要施工的通知，也不知何時開工。”
根據公告顯示，管理部門對這兩宗地塊擬定的處置方案為：按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費（5269.24萬元）後重新約定開竣工期限，限期開發。
康達爾方面對於閒置的原因解釋稱，2016年4月公司簽訂土地合同後，立即開展各項報批報建手續。因土地歷史遺留原因，導致相關手續受阻，無法正常推進項目的開發建設。
關於對該閒置地塊的處置，康達爾相關負責人告訴本報記者，由於對處置方案有異議，已經向管理部門申請聽證，後續進展仍待披露。
“囤地”行為將面臨處罰
多年來，深圳市政府也在不遺餘力地打擊囤地行為，並陸續出臺了《深圳市閒置土地處置工作方案》《深圳市土地閒置費徵收管理辦法》等一系列相關政策。
李宇嘉表示，由於“企業原因”所導致的閒置土地，主觀而言，可能因為有企業看中地價增值，為了獲得更多收益蓄意“囤積”土地；客觀而言，也有部分企業是因為自身生產計劃、投資計劃未達標落地，所以導致土地閒置。
據瞭解，深圳市官方通報的《閒置土地信息公開表》並不完整，深圳還存在一批無法認定的“閒置土地”。如深圳市南山區西麗二中北部的T402-0014地塊，佔地面積1.05萬平方米，至今在鬧市區已經閒置超過20年，該地塊曾出現在2010年國土部核查通報的全國閒置土地名單中，卻並未出現在《閒置土地信息公開表》中。
據悉，深圳市目前已批未建的土地高達564宗，而被認定為閒置土地的僅為十分之一左右，其中涉及企業原因的共127宗，土地面積290.65 公頃；涉及政府原因共404宗，土地面積832.65公頃；涉及外部因素的33宗，土地面積71.12公頃。
中國財政科學研究院應用經濟學博士後盤和林指出，土地閒置認定標準邊界存在一定的模糊，有開發商為了規避被認定為閒置，打根樁挖個地基就停工，但是對外宣稱已經動工了；甚至有的還通過債權方提起訴訟，打官司凍結土地來拖延時間。
為加大力度打擊“囤地”行為，據上述《行動方案》顯示，將對已批未建土地區分企業原因、政府原因和外部原因三類未建原因，並明確規定“因企業自身原因閒置一年，或曾因企業自身原因經過閒置土地處置且再次構成閒置的，依法無償收回”。
本報記者就部分已批未建土地為何不能認定“閒置土地”，如何盤活現有土地資源等問題致函採訪深圳市規劃局，截至發稿時未獲回覆。
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