為何很多房齡才10多年的小區，就已出現電梯老化、門禁虛設、垃圾清運半癱瘓、綠地裸土化等“未老先衰”苗頭，甚至小區環境和物管水平糟糕到威脅住戶安全？
首發：6月18日《新華每日電訊》“每日一評”
作者：新華每日電訊評論員易豔剛、方問禹
深圳5歲男童在小區內被高空墜落的窗戶砸中身亡，引發輿論熱議。有報道稱，該小區上個月也曾發生高空墜窗事件，但因為沒有造成人員傷亡，故未引起重視。不少媒體和網友據此認為這起悲劇原本可以避免，進而指向了對物業疏於安全檢查、未能防患於未然的批評。
涉事小區物業對悲劇難辭其咎，輿論對物業疏於隱患排查的批評也有道理，但我們的反思不能止步於此。接連發生墜窗事件的小區，只是以一種沉重而極端的方式，讓潛伏在我們身邊的安全隱患顯性化了。更值得探討和警醒的，是這件事暴露的“小區未老先衰”的風險。
何謂“小區未老先衰”?用最近那篇朋友圈刷屏文章（附後）的說法就是，很多房齡才10多年的小區，已出現電梯老化、門禁虛設、垃圾清運半癱瘓、綠地裸土化等負向循環苗頭，小區整體環境和物管水平每況愈下。深圳出事小區建成僅14年，但近期接連發生墜窗事件，事後排查還發現多個窗戶需維修——這些都可視為“未老先衰”的一個症狀。
然而，這種“未老先衰”的小區，恰恰是我們很多人正在面對的現實。釐清這一點就不難理解：為何事發後，不少人將男童被砸瞬間的視頻傳到家人群、家長群，善意地提醒大家注意安全。這種善意之舉從一個側面表明：很多人早已隱約意識到自己也住在一個“未老先衰”的小區，只是大家平時對風險的感知度較低，直至這次被墜窗悲劇激活。
北京市東城區某學區房，房齡17年，均價10.8萬，綠地被車位和垃圾侵佔殆盡，小廣告氾濫。
一些小區“未老先衰”，與“小區”概念在我國出現的時間不長、房地產行業急功近利、城市土地集約使用模式等有較大關係，也與物業公司專業化程度普遍不高、業主委員會機制被虛置、“各家自掃門前雪”的社會心理等因素有關。它們共同導致一些小區的加速折舊與管理失序，也讓一些小區生活充滿了不確定的危機與風險。
安居，是人民群眾最樸素的生活理想之一，也是“美好生活”的重要組成部分。我們相信小區生活在總體上是安全的，但各級政府和職能部門有責任儘可能地消除各種真實存在的隱患和不確定性，讓我們不用擔心因為一次高空墜物、一次電梯事故或其他意外而發生悲劇。
各種用生命換來的教訓已足夠深刻。鑑於“小區未老先衰”現象有一定代表性，有關部門確有必要對小區安全隱患進行系統化梳理與排查，讓危險和意外與我們少些交集。另一方面，我們還得從源頭抓起，制定更科學完善的標準，並加強監理監管，蓋出更安全的房子。（見報題為《高樓墜窗事件警示“小區未老先衰危機”》）
16日晚，400多名市民在事發小區參加悼念活動。許多人帶著小孩前往現場，希望通過這次悼念對自己的孩子進行安全教育。
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當小區難以挽回地走向衰敗
來源：微信公號“黔財有話說”，此為節選，點擊“閱讀原文”獲取全文
作者：塞冬
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先從一個小故事說起。
我的第一套房購於10年前，位於一個20世紀90年代末建成的普通小區。入手時房齡12年，以北京市場的標準還不算太老。當年買房時把北四到北五環的相似小區基本轉了一圈，最後為了能長期自住，選擇了一套面積不大的小三居，入住前也完全推到重裝了一遍。
但長期自住的打算並沒有堅持太久，這套房在滿五不久後就換掉了。出手時的房齡是17年。換房原因也簡單——小區環境日益惡化，且經過努力後發現沒有挽回的可能。
這套房是我的婚房，回想起來蠻有感情。小區是北京本地小開發商所建，也是前業主在十多年前的婚房。十幾年過去後，開發商已不見蹤影。
小區的物業公司是由破產地方國企重組而來，主要目的是解決大齡職工再就業。物業費1.2元，算北京同類小區正常水平。
在多年前剛入住時，這個小區就已開始陷入惡性循環：物業服務質量下滑→拖欠物業費 →物業繼續惡化，逐漸突破能正常運轉的底線。
• 綠化帶雜草化、裸土化、狗屎堆化、車位化；
• 暖氣不達標，取暖費和物業費一樣陷入惡性循環；
• 樓道等公共空間被私自佔用甚至封閉；
• 門禁虛設，街道免費重新安裝單元門後又被嫌麻煩的業主破壞；
• 垃圾清運不及時，打掃和清潔處於半癱瘓狀態；
• 電梯接近壽命極限，且無法給出更換方案；
如果說綠化、暖氣、垃圾等都可以忍（畢竟是十多年的老小區，要求不能太高），那麼，“安全”則是一條底線。因為電梯壽命將至，還有部分業主遭遇入室偷盜，大家開始在群裡討論解決辦法。
在搬走的前一年裡，我和幾位熱心業主一道，嘗試進行小區自救，最終的結論是——這條路極難走通，成本太高，不如努力攢錢換房。
以換電梯為例：換電梯需要提取公共維修基金，提取公共維修基金需要成立業委會，而成立業委會則需要成功召集由一半業主參加的業主大會。且業委會成立後，還需要2/3業主同意，才能動用公維基金。但是，開業主大會難、成立業委會難，這是一個普遍難題。
2
下面是我近幾年為自己和朋友看房時所拍的一些照片，翻了很久網盤翻出來的。
下圖是海淀區某塔樓小區，房齡15年，均價9.8萬（鏈家最新小區均價，下同），電梯老化，停用了1部；
海淀區某板樓小區，房齡16年，均價6.2萬，綠地被車位侵佔；
東城區某學區房，房齡17年，均價10.8萬，綠地被車位和垃圾侵佔殆盡，小廣告氾濫；
以上都是10多年房齡的“老房子”，各種問題已經集中爆發。
對較新的小區來說，基本功能還沒出大問題，不好的苗頭剛開始從一些小細節暴露出來。下圖是一個2014年交房的次新小區，是我同事結婚時買的，最近聽同事說，他們業主群裡對物業的不滿正在發酵。
這是5年前交房時的照片：
這是今年朋友發來的照片，5年後草坪已逐漸裸土化。
下圖是海淀區軟件園均價近9萬的品牌開發商次新小區，在其11年房齡時，許多綠化帶已接近半禿——
下圖是一個交房不到5年的小區，草坪禿掉後，被替換為丹麥草。對大部分新小區而言，交房時整齊的草坪→5年後稀稀拉拉補種一些抗旱耐操品種→10年後徹底沒人管，這是一個常見現象。
最後是一個交房12年的小區，在幾年前曾算是”區域次新標杆“，如今均價7.5萬，小區水系成了圖中這樣子。這其實還算不錯了，周邊房齡10-15年的小區，水系在幾年前就已基本乾枯。
通過我這10來年的看房經驗會發現，大多數小區都在無法挽回地走向衰敗：
• 首先是容易被破壞、並且需要持續投入成本的綠植、草坪和水系。
• 然後是門禁、電梯等機械構件。
• 最後就是整個公共空間的無序和失控。
高層住宅的設計使用年限通常是50年，而大多數小區在20年房齡時就已破得不成樣子，折舊速度過快，且難以逆轉。於是人們會發現：想要一直生活在較好的小區環境中，唯一的解法就是不停換房，這樣的成本無疑是高昂的。
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