一個小區，明明地面車位只有140個，業主質疑，一個月內居然進入了480輛月租“常停車”？讓原本就停車緊張的小區變得混亂不堪。這些車輛到底都是誰的車？又是誰給這些車輛打開了方便之門？
長寧馥邦苑，就是這樣一個神奇的小區，因停車矛盾已經多次撥打110。如此停車，究竟根源何在？
停車矛盾多次撥打110
長寧馥邦苑於2005-2009年分三期建成，小區分佈有地下車位159個和地面車位140個，除了地下車位大部分是產權車位外，140個地面車位全部出租，小區業主可以辦理包月停車卡，停車費為每月150元。
亂象從1年前發生了。業主王先生向周到君表示，他一直都是辦的包月卡，以前停車還算順利，基本都停在自家樓下的一個固定車位。但1年前物業將停車默認為先到先停後，停車就亂了套。很多次自己下班回到家，都發現原來劃定的停車位上被其他車輛佔停，讓保安去找佔停的車主，要麼是召來另一位同樣遭遇佔停的小區業主，要麼就是得到回覆這是外來車輛找不到車主。無奈之下，他只能在小區裡轉上一圈尋找空車位，運氣好的話還能找到，運氣不好一個空位都沒有，只能把車停到外面去。
這樣的亂象愈演愈烈，小區內車輛隨便亂停、停車堵路幾乎天天上演。小區氣氛緊張，矛盾之下，業主之間大打出手，還有業主車窗被砸。每每發生停車矛盾時，業主找物業解決，物業就引導業主打110解決，有時候一天要打兩、三次。甚至還因為車位問題出現故意佔道的不文明事件。據居委會介紹，有一次，一個業主由於沒車位，一怒之下，甚至直接將車停在小區大門口， 揚言“大家都不要走”。儘管每次110出警後幫著找車主、調停矛盾，但矛盾源頭仍得不到徹底根治。好好的一箇中高端小區，被弄得混亂不堪。
怪事一：每月居然有480輛“常停車”？
為何小區停車問題會越來越亂？業主們表示，主要原因就是越來越多的外來車輛進到了小區裡，擠佔了原本就不足的小區車位。
業主介紹，小區旁邊還有一棟商務樓，因為小區的停車費便宜，不少在樓裡上班的上班族也會把車子停在小區，還有很多外來車輛，小區訪客車輛，都一窩蜂進來，一到晚上，小區內就塞滿了車。“萬一出了事，消防車都進不來。”
為何會有這麼多外來車輛進入小區，業主們將矛頭指向了現任物業。小區業委會成員表示，長寧馥邦苑在2016年6月之前是老物業，當時執行的停車管理是業主帶著房產證和車輛行駛證，確認業主信息後辦理包月停車證，每車一個車位號進行管理，小區停車還算井然有序。去年6月小區更換物業公司，上海太實物業管理有限公司進駐服務。車位變得越來越緊張，大量的臨時停車進入小區。
業委會敦促物業公司給出辦包月證車輛信息，結果物業給出了190輛包月車輛信息，第一次的信息裡面漏洞百出，同一樓一戶居然有5輛車，另外4輛是重複出現。在業委會的質疑下物業公司又給出一份截然不同的190輛車輛信息，這次沒有了重複出現等低級錯誤，但是業委會和業主也難辨真偽了。之後，業委會通過物業停車系統的車輛信息，居然發現有480輛車被登記為“月租車”。“我們的地面停車位只有140個，現在登記了480個，那還怎麼停？”
怪事二：業主親戚朋友也能辦包月卡？
為何會有這麼多車輛都被登記為“月租車”？業委會質疑，新的物業公司在辦證時大開方便之門，審核並不嚴格。
據業主介紹，之前辦包月停車證時，業主必須提供房產證等關鍵證件，確認業主身份信息後才能辦理，但是現在辦證時卻寬鬆很多，不提供房產證也能辦出，或者是借用別人的證件也能過關，導致停車證越辦越多，車輛失控。
對此，物業部門接受周到君採訪時承認，在辦理包月停車證時確實沒有嚴格審核，裡面有一些並不是業主，而是業主的親朋好友。“目前物業收到189輛車的包月停車費，還有50輛車正在登記，確實遠遠超過了140個的停車位負荷。”物業解釋，繳納包月費的除了業主，還有一些是業主的親朋好友，“他們一個月就來停幾次車，平時不佔車位。”
怪事三：智能門閘居然靠人工？
為了控制外來車輛進入，實現智能化管理。在今年三月底，馥邦苑小區門口換上了自動道閘。理論上，它能夠識別車輛號碼牌，登記在冊的有證車輛才可以放行。但實際上，效果卻差強人意。
周到君在現場看到，一些掛著停車證的車輛進入時，道閘並未自動打開，仍然是保安人工在操作，按下按鈕後才放行。對此，保安解釋，主要是在實際操作中，由於攝像頭拍攝角度有限，無法做到自動識別，很多時候還是需要手動操作。至於原因，物業則將責任推給了業委會，稱是業委會堅持要選購了這個道閘。“像我們稍微懂點的人都知道，那個道閘系統是很老式，沒什麼用。”
人工操作就沒法實現精準，只能靠保安自己把控。周到君從保安處瞭解到，自從裝了道閘，外來車輛確實少了，沒有小區停車證的車輛基本不會放入，訪客車輛要做登記，包括日期、停留時間、車牌號、對應業主門牌號和手機號碼。對於如何確定對方是否如實登記，保安說，“一般報門牌號，有些人說出一些並不存在的，一下子就露餡了。”
怪事四：停車管理辦法有法不依？
由於亂象無法解決，到了6月底，業主代表、業委會、物業和居委會一同開會商量小區停車問題，業主代表提出了《長寧馥邦苑訪客車輛管理辦法（暫行）》（以下簡稱《辦法》），要求物業嚴格規定訪客車輛停車，同時禁止外來車輛入內停放。會後，業委會批准並蓋章了《辦法》，提交給了物業，一同提交的還有22張《訪客卡》，供小區訪客使用。
然而，《辦法》在實際執行中卻形同虛設。《辦法》第四條規定：“介於本小區停車緊張，非訪問本小區居民車輛，一律不得放行停入。”然而，業主反映，仍有大量外來車輛進入小區。保安也透露，外來車輛如果只是停一、兩個小時，還是有可能會放行，最近一天大概有七、八輛外來車輛來小區停車。
同時，《辦法》規定，“訪客車輛收費情況根據業委會通過的收費標準計費。所有收費應提供發票。”有業主表示，繳納了停車費後物業並沒有開具發票，只有收據而已。業委會更是指責，物業允許大量外來車輛進入小區，就是為了收取停車費。同時還提供了相關證據：物業向業委會提交的小區公共收益半年報表，居然前後提交了6個不同的版本。其中關於地面停車費收益中，沒有提供任何明細和發票。
而當週到君採訪物業時，物業經理則對《辦法》的效力提出質疑，他指著蓋章處說：“這個落款是‘長寧馥邦苑’，而不是‘長寧馥邦苑業委會’。”因此，物業認為這協議的格式不規範，即使蓋了業委會的章也是無效的。
專家：小區車位應該首先保障業主使用
小區車位究竟能否向外來人員開放？業委會制定的停車管理辦法究竟有無效力？對此，物權法專家指出，小區車位應該首先滿足業主需求。
專家指出，根據《物權法》第七十四條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。因此，在小區業主停車權未得到保障的情況下，將小區車位租借給外人，是不妥當的。
物權法還規定，小區地面停車位歸全體業主共同所有，如果是對外出租，所得收益也歸全體業主所有。全體業主有權共同決定車位的管理方式和收益用途。
同時，《上海市住宅物業管理規定》中明確，車輛在全體共用部分的停入、收費和管理等事項由業主大會決定。業委會由業主大會選舉產生，代表全體業主的利益，因此，由業主委員會通過的小區停車管理辦法，也具備相應的法律效力，不管是小區業主，還是物業管理部門，都應該遵守。