每經記者：劉柏 攝影報道 每經編輯：魏文藝
在上海浦東新區東部、緊鄰上海金融學院與杉達大學的城鄉結合部，曾有著一大片人口密集的城中村——曹路鎮“老集鎮”城中村。因這裡危舊房與小洋樓並存，大量外來人口在此群租，衛生和安全狀況堪憂。
而該城中村對岸是規劃整齊的中高檔商品住宅，馬路對面則是現代化的大學校園。多年來，這片城中村始終與周邊顯得格格不入。
4年前，村民們期盼了多年、也流傳了多年的拆遷改造終於啟動，鎮上成立了專門的項目公司，經過宣講和動員後，協議拆遷進展也非常順利。
如今4年過去了，曹路鎮城中村的改造情況如何呢？
近日，《每日經濟新聞》記者在曹路鎮“老集鎮”城中村現場看到，這裡的動遷僅完成過半，映入眼簾的仍是城中村以前的樣子，不同的是，少數被拆除的房屋成了垃圾堆放地和菜園。此外，項目指揮部所在的大樓已人去樓空，門前草坪的雜草高過人頭。
曹路鎮“老集鎮”城中村現狀
藏在大都市中的尷尬“城中村”
《每日經濟新聞》記者查閱資料獲悉，2000年顧路鎮、龔路鎮撤銷，設立曹路鎮。而目前位於上海浦東新區東部、緊鄰上海金融學院與杉達大學城鄉結合部的曹路鎮“老集鎮”城中村，曾是該鎮發展較早、人口較集中的區域。
因曹路鎮城中村危舊房與小洋樓並存，黑中介、黑網吧、無證攤販藏匿其中，大量外來人口在此群租，衛生和安全狀況堪憂，環境更是無從談起。
而與這片城中村隔岸相望的是規劃整齊的中高檔商品住宅，馬路對面則是上海金融學院現代化的校園。這片囿於上海浦東新區東部的逼仄村落，幾代同堂的村民們不是不向往現代的城市生活，但對面動輒幾百萬元的商品房畢竟不是說買就買的。
終於，村民們期盼了多年、也流傳了多年的拆遷改造，在2015年有了“實錘”：曹路鎮引入開發商共同進行“老集鎮”城中村改造。
曹路鎮“老集鎮”城中村規劃效果圖 圖片來源：村民提供
比拆遷的消息更振奮人心的是，此次改造全部採用原地回遷，規劃圖上，低密度小高層住宅、中央花園、商業配套、市政綠化一應俱全。電梯房、原拆原還，村民們需要克服的只是租房兩年，等待嶄新的家園落成。
根據當時公開招標的公告，曹路鎮“老集鎮”城中村改造地塊舊房拆除包括光耀村區塊、民建村區塊、上川路巨峰路三角綠地、上川路華東路口綠地區塊等，拆除面積達到27.75萬平方米。
公告顯示，村民的安置採用同等價值房源回遷安置為主，符合相關條件的可選擇部分或全部貨幣安置，貨幣安置部分按市場指導價結算。期房安置地點為A3-18、A3-20、A3-11地塊（上川路華東路口）。A3-11地塊房源共有4種房型，面積從52~113平方米不等，安置房源最低價格2850元/平方米，最高不超過3600元/平方米。
在外租房3年 拆遷只完成一半
把時鐘撥回到2014年。
彼時，《浦東時報》曾報道，老集鎮是曹路鎮最早開發的地塊，由於開發得早，區域內基礎配套設施不齊，部分城中村地塊違章搭建也比較多，綜合環境需要整治。2014年9月，曹路鎮決定參與上海的城中村改造立項。
2015年4月22日，嘉凱城集團發佈公告稱：擬出資18000萬元與上海浦東新區曹路投資管理有限公司(以下簡稱曹路投資)合資成立項目公司，參與上海市浦東新區曹路鎮“老集鎮”城中村改造項目。
2016年4月，村裡的農（居）戶動員大會就在附近的顧路中心小學體育館召開了。
經過宣講和動員後，協議拆遷進展非常順利。有村民告訴《每日經濟新聞》記者，當時簽約進度不斷被刷新，“曹路鎮老集鎮城中村改造項目指揮部”每天迎來送往，熱鬧非凡。
2016年4月曹路鎮“老集鎮”城中村改造農（居）戶動員大會 圖片來源：村民提供
2016年11月，浦東新區建設和交通委員會也在作出批覆，同意由嘉凱城集團和曹路投資開發該項目。按照計劃，最多3年他們就能入住新家。
然而，村民們的期待從2016年底開始慢慢變成了隱憂。當時，簽約率已達到約60%，此後便不再有新的消息了。再後來，就是各種猜測和傳言。
據村民介紹，在安置協議中，包括一次性領取的兩年租房補貼，直到2018年下半年，曹路鎮又依照協議向已簽約村民補償了一年租房補貼。
如今4年已經過去，《每日經濟新聞》記者近日在曹路鎮老集鎮城中村現場看到，該片區的動遷工作僅完成過半，眼前還是原先城中村的樣子以及髒亂的環境。稍有不同的是，少數被拆除的房屋成了垃圾堆放地和菜園。
曹路鎮“老集鎮”城中村垃圾成堆
原先的“曹路鎮老集鎮城中村改造項目指揮部”所在的大樓已人去樓空，門前草坪的雜草高過人頭，只有在隔壁的一排平房裡，偶爾有人值班。
“再沒有進展，我們就搬回去建房子去！”一些村民在互通消息時經常這樣說道。但原址堆滿了建築廢料，安置協議也白紙黑字簽署完畢，除了無望地等待和發發牢騷外，村民們似乎也別無選擇。
2019年初，按捺不住的村民在浦東新區領導留言板發出了詢問：“拆遷從2016年9月後就一直停滯，動遷辦至今也無從尋找，從2016年年底開始一直回覆說在辦理徵收令，但是2年多至今未辦出來。之前已經拆遷的百姓們一直在外租住，給予的補償費與現實租房費用相差甚遠，甚至有部分老人因為年老已經等不到入住新房。”
而浦東區委網信辦給出的答覆是：“經查，該項目正在辦理建設單位主體變更、協議置換轉徵等手續。”對於這樣的回覆，村民們更是摸不著頭腦。
但曹路鎮徵收辦給出的迴應更為直接：曹路鎮要主動跟嘉凱城解約。
曹路鎮“老集鎮”城中村未拆房子旁的菜園
已解約？嘉凱城：仍在推進項目
半個月前，《每日經濟新聞》記者撥打電話瞭解曹路鎮“老集鎮”城中村動遷情況時，曹路鎮徵收辦表示：“肯定是要拆下去的。但投資方嘉凱城由於公司轉型，導致在規劃調整上無法繼續走下去了，所以需要重新召開村民代表大會，解釋一下原先投資方撤資、導致這個項目要政府託管，即浦東新區財政出資，以儲備項目的形式來走，需要一系列的手續。”
“其實區裡繼續讓嘉凱城再做下去也是可以的，但是由於企業轉型，導致區裡面很多程序我們沒有辦法做下去。比如安置完之後辦產權證，會導致你們產權證出不來。所以鎮政府主動和嘉凱城解約。”曹路鎮徵收辦表示，“之後託管的問題我們已經跟土地儲備、財政方面都商量好了，只要代表大會結果出來，上報區裡、再到市裡，通過了批准之後就可以走程序了。”
值得注意的是，曹路鎮徵收辦提及的嘉凱城轉型問題，《每日經濟新聞》此前曾進行過報道，由於進行雙主業發展，2018年嘉凱城利潤總額虧損16.38億元，而2017年嘉凱城業績盈利情況良好主要是因為資產出售等非經常性損益。
介於種種猜測均指向嘉凱城，而企業參與舊城改造的確面臨風險。為此，記者特意向嘉凱城方面進行求證，但對方立即否認了退出曹路鎮“老集鎮”城中村改造項目的說法。嘉凱城董祕辦表示：“目前項目仍然是嘉凱城在推進，具體細節由業務部門負責，董祕辦暫時不清楚細節和進度，但不存在嘉凱城‘退出’一說。”
上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析認為：“城中村改造主要難點在於拆遷的時間、節奏難以把控，改造需要得到原居民配合，原來居民的安置方式，成本等都是難點。有些地塊面積大，可能採取邊改造邊開發的模式，但由於規模大週期長，越往後的安置難度和成本會提升。雖然其中的不確定因素可預見，但企業具體能有多大承受力確實難以估算。”
至今仍貼在項目指揮部的簽約表，時間停留在2016年9月30日
規劃方案不變 還要再等5年
對於上文中村民提及的遲遲辦不下來的徵收令，曹路鎮徵收辦也曾作出解釋：“因為原先的手續還要重新再做一遍。原先嘉凱城參與的時候，所有手續都已經辦完了，但嘉凱城撤資後，流程要再走一輪。”
《每日經濟新聞》記者以村民身份向曹路鎮政府相關部門詢問動遷進展時，相關工作人員坦言，當初拆遷的確是拆不下去，暫停了。一開始是以協議的方式進行簽約，後階段只能轉成“徵收”，只有徵收才能到最後在法院的監督下進行強遷。
但改造時間無限延長，始終是無法迴避的問題。
上述工作人員坦言，在這個項目上存在很多限制條件。比如根據規定“徵收”需要有現房儲備，以保證強制搬離時有房可搬。但曹路鎮“老集鎮”城中村改造是一個回遷項目，這就涉及到配套問題。另一方面，只要有一戶不願搬離，法律規定的程序就要走到“強制搬離”這一步。那麼第一次談話、第二次談話、第一次公告、第二次公告等程序之間，法律規定時間間隔也必須遵守。算上地面拆平、房屋建造，最樂觀也要四年半至五年時間。
該工作人員同時透露，對已簽約村民而言，回遷規劃並沒有變化，只不過原來甲公司出資，現在換成乙（政府）來出資。等乙方資金到位，項目就可以繼續推進下去，村民們回遷地址、安置面積，一切都沒有變化。
對於上文中提到的“建設主體變更”，該工作人員表示，就是指嘉凱城。但嘉凱城在後續部分建設中仍然參與，如果從這個角度來說，也不算”退出“。
（出於保護記者人身安全考慮，本文作者署名為化名；文章來源：鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
每日經濟新聞
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