圖為益民村新建的用於公司總部入駐的房屋。資料圖
離都市很近，這是上海市奉賢區西渡街道益民村最明顯的區位優勢。益民村作為奉賢北大門，北有金海公路隧道，到徐家彙僅需半個小時；南有S4大葉路出口，直通浙江。
同屬奉賢區的柘林鎮華亭村，景色優美，旅遊資源豐富，東石塘、景福橋、農耕文化展示館……處處彰顯著“賢文化”“孝文化”。
在上海，像益民村、華亭村這樣的村子，年輕人一般都在當地的城鎮或者中心城區生活，村裡常住人群大多是老年人，佔比高達百分之七十，由此產生了大量閒置宅基地和空閒農房。
如何盤活閒置宅基地和空閒農房，增加農民財產性收入？奉賢區的做法是充分挖掘各村的優勢和特色，最大限度地保留鄉村原貌，最大程度地讓農民得實惠，宅基地流轉試點工作初現成效。
制度設計得民心：離地不失地，離房不失房
“我是第一個吃螃蟹的人，我膽子蠻大的。”64歲的吳寶興非常驕傲。2018年3月，益民村率先實行宅基地流轉的試點工作，在全村找點位。最初看好的是5戶相鄰的點位，但是其中有2戶不同意，只好放棄，後來又找了幾個點，都沒能達成一致意見。經過宣傳，現在的3戶是自發要求試點，“我相信政府的，我不擔心。”試點的三家均為三層小樓，每家都有400多平方米，總的建築面積達到1233平方米。
由於三家宅基房屋年久失修，村委會便嚴格按照佔地面積不超，建築面積按原先農民建房標準的政策要求將房屋推倒重建。由村裡出資，設計、用料、顏色等均聽取老百姓自己的意見，並鼓勵現場監工，保證房屋質量。
同時，考慮到當地農村的生活習慣，前面樓房作為公司總部入駐，樓房後面給老百姓留了兩間40平方米的小屋，樓房和小屋用綠化帶隔開。“書記、主任真的很細緻，每個環節我們都參加的。”61歲的何福祥正是受益者，“我們的房子是自己一磚一瓦建起來的，還是捨不得的，但是這個政策確實好。”
村裡和老百姓籤15年的流轉協議，付給老百姓的租金每平米每五年遞增0.1元，前1-5年，每天每平方米0.7元，6-10年為0.8元，最後5年為0.9元。15年後房屋還給老百姓，如果他們仍然願意繼續流轉出租，就可以繼續簽協議，真正做到離地不失地，離房不失房。這樣算下來，平均每戶人家每年的租金收入可達10萬元。和以前兩三萬的租金相比，增收將近7萬元。隨後，村裡進行招商引資，將房屋出租。
2019年4月23日，村裡已成功和小翁雙傑工作室簽下5年的租賃協議，以每天每平方米1.5元的價格將其中一棟房屋出租，每年租金22萬元，從差價中賺取成本。“我們預想，3棟房子入駐的企業每年能創造500萬元的稅收，村裡能有25萬元的稅收，15年後不僅能夠回收成本，還可以盈利。”村委會主任金平給我們算了筆賬。“放心，省事，省力，在家就能賺錢。”這是老百姓對村裡政策最直接的理解。
招商引資，利用距離市區近的區位優勢，吸引公司總部入駐農民的閒置庭院，既可以提高農民的租金收入，又可以增加稅收。按照奉賢區政策規定，區鎮兩級稅收實得部分全部留給村裡，成為村集體收入的重要來源，村民除了租金，還能夠拿到集體分紅。“一庭院一總部”，可謂以庭院吸引公司總部，用公司總部推動庭院升級。
充分挖掘自身優勢：保留鄉土文化，發展休閒民宿
華亭村奉行“綠水青山就是金山銀山”，要以文化強村。截至2018年12月底，華亭村村民60週歲以上有1200多人，80週歲以上有199人。華亭村老齡化達到33.3%，有百分之五十的房屋都是閒置的。
即便如此，華亭村還是力求保穩，沒有盲目招商引資。“來我們這裡要滿足三個條件，一是喜歡農村，二是要有產業支撐，三是要能長期發展。”華亭村黨總支書記何春鋒語氣堅定，“不能一時衝動，不能只圖眼前利益，要做長久打算。”
“我是個愛跑偏的人。”一身田園打扮的李秀傑爽朗地笑著，來自黑龍江的她先是做建築材料外牆板生意，後因生意不景氣選擇做五常大米，大米賣火了就想做大米的體驗店，在稻田裡賣大米。正好市區的房子租期已到，她便到華亭村尋找房屋，但是找了很久，都沒能談下來。
“多虧了小何書記，我自己都要放棄了，他沒有放棄，一直在幫我們找合適的房子。”房子找到了，兩層小樓帶一個小閣樓，180平方米，一共六間房，一年兩萬多元的租金，租了十年。設計半年，施工半年，“本來只是想讓朋友來有個落腳點，誤打誤撞就做起了民宿。”李秀傑為民宿起名為“南亭集序”。
隨著上海市區兩級民宿規範標準的出臺，華亭村的“南亭集序”成為首批獲頒證照的民宿。與此同時，在相關政策的支持下，政府進行基礎配套，拓寬馬路、修建停車場……為民宿的發展提供動力。“剛開業時有兩三個月的空閒期，沒有人來。後來經過宣傳，生意慢慢好起來，我們現在週末、節假日都是爆滿，需要提前半個月預定。”
南亭集序保留老房子的結構，在此基礎上進行設計，因而每個房間都不太相同。在這裡聽聽音樂，喝喝茶，聊聊天，發發呆，認養一塊菜地，體驗一下星空房，泡泡屋，是都市人嚮往的簡約慢生活。“我的目標是做民宿 ，要做的事情特別多，有特別多的想法。”看著屋後正在施工的四棟小樓，李秀傑信心滿滿。
破解發展難題：引進多元資本，預案防範風險
益民村的試點工作是為了讓老百姓放心，也是為了吸引更多的企業。村委會跟老百姓簽訂協議，再通過集體經濟組織的運營平臺，招商引資。老百姓的收益得到切實保障，但村裡的經營平臺卻承擔著不小的風險。
資金是目前最大的問題。前期需要投入，運營需要成本，村集體“家小業小”，村幹部有擼起袖子加油乾的豪情，卻沒有與此相匹配的底氣。因此，接下來以這樣的模式再要進行流轉，資金不足成為最大的阻礙。
“下一步在政策允許的前提下，我們希望能有更多民間資本的投入，引進國企，讓企業代資建房。”益民村黨總支書記顧中演說。如果有企業看中村裡的點位，可以通過村裡和老百姓協商。這樣，老百姓跟村裡籤合同，村裡和企業籤合同，雙方都有保障，都能安心。
完善的制度設計需要考量方方面面的風險，合同一簽就是15年，如果15年之內動遷怎麼辦？益民村的做法是讓評估公司提前介入，對翻建之前的老房子評估，進行量鎖定。如果遇到動遷，老百姓按照老房子的評估結果得相應補償，增值部分歸村集體所有。
目前，奉賢區宅基地流轉有13個村，涉及150多戶。各村根據自身實際情況選取了不同的側重點來推進試點，各有成績也各自遇到了不同的問題。“接下來，在農民自願的前提下，我們要優先解決‘三線’(高壓線、高速公路、浦東鐵路)地區農戶宅基地問題，引導和鼓勵農民自願整體退出宅基地，採取多元化方式安置。”奉賢區農業農村委員會黨委書記陳建平說。
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