智力支持｜夏季受邀分享“城市因商業煥新力”

5月23日，“向心·煥新” 暨2017瀋陽上實城開中心品牌發佈會隆重舉行。作為本次發佈會的特邀嘉賓，RET睿意德瀋陽公司總經理夏季先生在會上進行了“商業·城市煥新力”主題演講，從城市商業升級聚焦到傳統商圈太原街的發展，並以日本東京的發展為例，同與會嘉賓分享了城市如何擺脫空心化，依託復興發展戰略、藉助商業的力量再生，重現城市活力。

以下為本次演講內容的簡要整理：

宏觀：

城市發展以商業為依託

城市從本質上說，是人類的交易中心和聚集中心；而城市崛起和文明的傳播，往往和工商業的發展同步進行。某種意義上而言，商場、交易所、綜合體的品質決定著現代城市的商業文化、商業文明，就像倫敦、巴黎、紐約、東京之所以能佔據全球城市領導者地位，都是以其商業價值、商業檔次、購買力和對全球商業、消費的貢獻為依託的。

同樣，瀋陽之所以能成為東北最重要的核心城市，商業發揮的重要作用毋庸置疑。2006年是瀋陽商業地產發展的起始年，從高端奢侈品百貨卓展，到中國最大的商業地產開發商萬達，再到城市綜合體開發的華潤……短短的十年間，瀋陽商業地產高速發展，恆隆、中糧、嘉裡、茂業、豫園、新世界等國內外知名的商業地產開發商紛紛進入瀋陽，推動了城市的發展，同時也改變了城市的風貌。

與此同時，瀋陽商業市場迎來了激烈的競爭，但隨著社會經濟的快速發展，人們生活水準、消費觀念的逐步提升，瀋陽商業市場也迎來了以品質消費為主的發展機遇，這意味著，未來城市商業發展不但擁有較大的上升空間，且業態的豐富、內容的創新也將給瀋陽這座城市帶來別樣魅力。

微觀：

傳統商圈太原街如何發展

作為城市商業的一部分，瀋陽太原街曾是中國最著名的商業街之一，它是時尚和潮流的聚集地，日客流量多達15萬人；然而，隨著時代的發展、消費者需求日益多元化，儘管太原街仍然是瀋陽最重要的商圈之一，但它的輝煌卻停留在昔日。

1. 發展現狀：商業體驗缺乏、消費群體外流

據RET睿意德數據統計，瀋陽商業市場零售業態下降比例明顯，從2013年73%下調至2016年59%，這是由於消費者對於零售需求的降低，對於休閒、娛樂等精神方面需求的增加所導致。然而，縱觀太原街商圈，其在2016年的零售業態比例依舊高達75%，是城市商圈中零售業態佔比最高的，但體驗類業態如：餐飲、娛樂、兒童方面卻明顯缺乏，無法滿足消費者多元化、體驗化為主的消費需求。

近年來，在城市商業發展呈現多中心、多商圈的趨勢，中高端項目相繼入市的大環境下，除體驗式業態的缺乏外，太原街商圈因修路導致的交通擁堵，相對落後的商業硬件設施等原因，造成了一些中高消費群體、家庭型消費群體的外流。

於是，有關太原街衰落的聲音此起彼伏。但，太原街商圈依舊擁有廣泛的認知度，一些想進入瀋陽的品牌商，仍舊把太原街作為他們的首選商圈之一。因此，用“衰落”、“沒落”等形容太原街商圈，還為時尚早。

2. 問題所在：城市空心-城心再生的必然過程

其實，從城市發展的角度看，目前瀋陽正在經歷城市外擴、商業外擴的階段，這在一定程度上會產生城市空心化。而太原街的發展恰恰處在“城市空心化 - 城心再生”的階段，但這不是一個結局，而是一個過程。

城市空心化最早發生在發達的歐美地區，20世紀30年代至70年代，經濟的發展導致土地價格不斷攀升、人口不斷聚集，城市病越來越嚴重，促使城市原有工業產業和富裕人口逐步外遷，單一的城市中心逐步沒落，城市的發展受到挑戰。而商業在此階段的表現為：城市商圈外擴，次中心商圈憑藉後發硬件等優勢，吸引了大量的消費者，這和如今瀋陽太原街商圈的發展狀況頗為相似。

70年代後期，人們對於城市、商業進行了重新思考，希望通過經濟轉型、創新驅動、文化引領、社會融合、空間重構來推動城市的復興。而為了城市更加繁榮、更具活力，他們把商業重新帶回城心，通過新型綜合體開發促使人們重新認識城市中心區的高效率和綜合性。在這種思潮下，舊城改造開始形成新的更具活力的城市商業綜合體。

從過往的經驗來看，倫敦、巴黎等特大城市的商業發展都經歷了這一過程，而從某種意義上來說，“城市空心化 - 城心再生”是大城市發展的必經之路，在這之中，城市及其商業不但不會消沉，反而變得更有魅力。

未來：

商業煥發城市活力

上世紀70年代，日本開發以單一功能為主的區域中心，在面臨交通、人口爆炸等因素影響下，開始向新城開發，這一做法導致主城區活力受損。1996年，日本建立了“東京都危機突破戰略”，即：構建集約型的都市結構和環境共生型的城市，增強城市品格魅力，促進環境共生。 在這種戰略指導下，一批像六本木新城、東京中城等世界級“城心再生”地標應運而生。

位於城市最核心的六本木的舊防衛廳原址赤阪九丁目，是日本最大的複合型建築之一，它承載的不僅是普通的商業，更擁有三得利美術館、富士膠片廣場、東京中城設計中心這些具有魅力的場所。而六本木新城不但把商業、人流、稅收帶回了城市中心，更把藝術、創造力、城市的魅力與激情重新帶回了城市中心，並被視為日本21世紀復興經濟與振興全國的活力之源，也被稱為城心再生的典範。

而至於什麼樣的商業能夠推動城市發展，我認為需要滿足稀缺性，不是複製品，而是與區域文化相結合自然生長出來的商業項目；前瞻性，城心再生項目的華麗轉身，帶回到城市的不僅僅是普通的商業，更有藝術館、生活實驗室、創意空間、IP孵化等等，區別於其他項目，不斷突破大眾對於商業定義的邊界，創造消費，引領消費；舒適性，硬件設施要在未來的很長一段時間內都能滿足消費者的需求，不會被淘汰。也只有滿足了稀缺性、前瞻性、舒適性，商業才能是推進城市進程的巨大煥新力。