'住房市場再添一個積極因素，涉及1億人！有房沒房都是好消息'

住房市場再添一個積極因素，涉及1億人！有房沒房都是好消息

自98年住房商品化改革以後，實物分房停止，房地產真正走向市場化。中國住房市場迎來了長足發展，短短二十來年時間裡，走過了西方發達國家上百年的發展歷程。當時有報告數據顯示，有21%的居民必須與其他人共用住所，31%的居民必須與他人共用廚房，48%的居民家中沒有獨立衛生間，其居住條件可見一斑。經過20多年的發展，人均居住面積已經超過30平米，人們居住水平得到飛速提升。

看到成績的同時，大家也注意到，雖然整體居住條件和環境得到了大幅改善，但這僅僅是平均數，隨著這些年房價快速上漲，房地產也開啟了造富歷程。有的人手上有幾套房，有的人連一套剛需住房都沒有，有的人賺得盆滿缽滿，有的人還在為購房首付款發愁。如果誰手上有足夠的經濟實力，誰不想購套房呢？

回想這些年房價輪番式上漲過程，在2001年到2003年期間，樓市還是給足了很多人機會，房價均是小幅上漲，從2004年開始，房價就如脫韁的野馬，全國商品房均價一路越過3千、4千、5千、6千、7千、8千元關口，截止到2019年上半年，統計部門公佈的數據顯示，全國住房均價已經超過9千元/平米，萬元已經在招手。一些人盼望著跌，一些人認為會跌，那麼，為什麼房價會勢如破竹式、一路過關斬將繼續向前奔？

除了貨幣、土地政策外，這就不得不提到我們的住房需求端。根據山川數據顯示，1998年全國新增城市人口是598萬，而到2000年那一年，城市人口淨增加6755萬，2001年到2005年，每年新增人口維持在1600-1800萬之間。此後幾年有所下滑，不過，到2011年時，這一年淨增加城市人口5079萬，而最近5年，我們每年新增城市人口維持在1600-1800萬之間，年均增長率1%出頭。

從上面歷年城市人口數據看，我們應該看出房價上漲的動力所在。由住房需求推動的房價上漲才是樓市持續興旺的最直接原因。不過，有人提出疑問：現在我們已經步入老齡化，房價高導致人們的生育意願越來越低，樓市的需求怕是難以持續！這句話看似有些道理，我們後面再分析。先來看一則信息：

根據新華社消息，在本月18日，全國戶籍制度改革推進會議召開，會議提出了下一步的工作目標，一方面突出抓好已經在城鎮就業的農業轉移人口落戶工作，全面提升市民化質量，確保完成1億非戶籍人口在城市落戶目標；另一方面，全面落實居住證制度，完善以居住證為載體的基本公共服務提供機制，讓農業轉移人口有更加穩定的預期，讓他們安心進城落戶。從這次會議中，筆者認為至少釋放了3條信息：

第一，城市化作為一種國家戰略任務，是通往初級發達國家的必由之路，過去，現在，還是將來，都會堅定不移的推進下去。1億非戶籍人口落戶已經提出幾年，只是這幾年的目標，現在只是督促落實。這肯定不是終點，城市化還會繼續，那麼，到底達到多少才會緩下來呢？

根據發達國家經驗看，城市化70%是最低目標，事實上，目前美國、英國和澳大利亞等西方發達國家城市化率已超過80%，城市化率最高的日本已經超過93%，也就是說農村人已經極少了。根據聯合國此前的預測數據顯示，到2030年，中國城市化率將達到70%，城市人口由2018年的8.3億增加到10.2億，平均每年新增城市人口在1500-1600萬之間，比近幾年數據稍微低些。

第二，對於沒買房的農村人來說，通過實行已居住證為載體的公共服務提供，比如孩子上學、居民醫療等，在就業上給予服務傾斜，從根本上解決了農村轉移進來的新城市人的後顧之憂，對於這類新城市人來說，有利於儘快融入城市生活，有利於下一代享受到良好的教育和視野提升，這是一件好事。同時，城市就業條件顯然會好於農村，收入提高也能改善居民的生活，提升生活品質。

第三，對於已經購房的人來說，也能享受到城市發展升級帶來的資產價值提升。城市建設水平提高、公共配套服務提升，已購買的房產價值自然也會得到提升。比如說，你購房時，周圍一片空白，啥配套都沒有，隨著城市不斷髮展，你小區周圍學校也建好了，而且還可能引來名校，商業綜合體也有了，生活更加方便，說不定公共交通也引進來了，比如說地鐵。除此之外，原本小區周圍雜亂無章，後面政府有錢給小區周圍河道治理了、綠化景觀也做起來了，小區周圍環境得到明顯改善，小區的居住價值不提升都難！

從上面的分析可知，住房市場在未來10年內，老齡化、生育意願都不會成為影響樓市的主要因素，影響住房市場需求最關鍵的因素還是城市化。可以預見的是，在未來10年，住房需求還會保持在一個相對高位。如果說要下降，也是10年以後的事了。當然，與此同時，我們的住房市場也將進入第二階段，即由量向質的轉變。彼時，我們的居住條件也會越來越好。

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