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■ 文｜張偉倫，香港財華社資深財經記者。
恆基地產（00012-HK）以震驚全城的232.8億元，呎價高達5萬元，將中環美利道商業地王囊括其中，破近年來地皮成交總價及平均呎價記錄。政府在過去中環並無推出新的商業地，所以此地王尚未正式推出招標時，已成為各發展商的力爭對象，當中同為中環地主的長實地產（01113-HK）﹑新鴻基地產（00016-HK）及新世界發展（00017-HK），以及具有內房背景的中渝置地（01224-HK）均有入標。世茂房地產（00813-HK）則夥拍新世界入標，這次美利地道王成功吸引中資財團。
地王地點優越，市場人士早已預測，該地王可以為政府庫房進賬逾百億元，甚至中標價可以高達200億元，最終恆地斥資近233億元奪得此地王，反映出人稱四叔的恆地主席李兆基，對地皮前景信心十足。恆地主席李兆基孻仔﹑恆地副主席李家誠其後表示，公司合共斥資260億元發展有關項目。若該項目落成，肯定會成為中環另一個地標式商廈。
恆地高價取得商業地王，投資者反應不太正面，該公司在5月17日股價跌1.5%，跑輸大市，股價更失守50元。大行亦不看好這次恆地以高價取得地王的做法，不論是麥格理或是摩根大通均予負面反應，摩通更直言恆地高價取地不利股價。從5月17日股價反應，大行的看法是相當實際的。
大行及投資者不看好恆地，當然是與項目預期回報率太低有關，摩通預料項目回報率只有3%，美銀美林更預期項目回報率只有2%。目前美國十年期國庫債券孳息率約2.3釐，即該美利道商業地王的回報率或及不上美國十年期國債。既然回報率低企，投資者反應負面亦可以理解。但是精明的四叔，為何仍然一擲逾200億元，投資這個不被看好的項目?
就如上文所述，恆地﹑長實及新世界均是中環地主，當然中環的最大地主是置地。該英資財團在中環核心持有置地廣場﹑交易廣場等多個超甲級寫字樓物業及商場。單是交易廣場一﹑二期的寫字樓樓面積已超過130萬平方呎。當恆地以超過5萬元呎價投得美利道商業地王，一眾地產商持有的中環商廈價值自然水漲船高。目前多間大行均認為，長實是這次地王投標結果的大贏家。長實在中環持有多個商業物業，除了作為總部的長江中心肯定不會出售外，中環中心早已成為一眾潛在買家的獵物。去年更有報道指出，有中資機構擬出資逾380億元，悉數向長實購入由該藍籌地產股持有的中環中心75%權益，反映出該物業價值逾500億元。若交易最終落實，肯定再次創下歷來成交紀錄。更何況長實在美利地道王旁邊，亦持有另一個投資物業——和記大廈，相信美利地道王的中標結果，或會加快和記大廈重建，所以不少大行均指出，長實才是這次的大贏家。
其實為人精明的四叔，又豈只會為一眾商界朋友獲益而忘卻自己。如上文所述，恆地在中環持有不少物業，當中最貴重的物業肯定是國際金融中心(IFC)一、二期。雖然恆地只有IFC一、二期40.77%權益，可是美利地道王的超高呎價，投資者定會對IFC的價值另眼相看，恆地的資產值自然會增加，屆時會否引發投資者對恆地追落後?
恆地今次斥巨資競投中環美利地道王，有意見認為與其過去較少在香港高調投地的策略相違背。其實恆地並非缺席於土地競投市場，相反恆地在過去數年均有參與競投商業及住宅地，可是每次均空手而回，這明顯是出手不及其他發展商進取，特別是中資發展商。翻查近年政府地皮招標記錄，多幅住宅地均落入中資發展商手中，其中啟德區更成為中資發展商的集中地，在該區擁有4幅住宅地的海航系，更是區內的大地主。
隨著競爭加劇，住宅項目的毛利率已明顯下降，由以往的30%以上，降至20%以下。同時住宅樓價持續攀升，住戶的供款對收入比率已大升至逾6成，若美國加息步伐加快，導致香港銀行同業拆息高企，屆時香港住宅業主的按揭供款負擔將會進一步提高。樓價會否見頂甚至出現較大幅度調整，目前仍屬未知數。屆時發展商難再透過出售住宅物業來套現。
可是收租物業落成，往往可以為發展商帶來長遠及穩定的租金收入，同時中資機構對來港收購投資物業的興趣有增無減。近年的成交個案包括中國恆大(03333-HK)以125億元購入，現稱為中國恆大中心的美國萬通大廈，以及光大集團斥資100億元購入大新金融中心。投資物業的租金收入，可為發展商帶來具有防守性的資產。更何況若未能獲買家垂青，也可以考慮透過房地產信託基金方式，將物業的價值釋放。所以四叔今次買下的資產，可以讓其日後處於「進可攻退可守」的位置。所以今次四叔願意高價投地王，其實反映出其本人如何為恆地的業務作出更長遠的部署。對於大孖沙的投資方式，應從另一個觀點來作評價。
當然今次四叔成功以高價投得商地王，引發另一個觀點，就是回報期較長的商業地產項目，目前仍是中資發展商較難進入的領域，相比之下，進入商業地產項目的門坎較高。預料在短期內，商業地產仍是本港發展商的天下，中期而言香港發展商會更趨向擔任收租佬角色。投資者日後宜用另一個角度來分析香港地產股。
■ 編輯｜徐冰瑩，財華社財經編輯。