在黃浦，拎馬桶的家庭6.5萬戶，主要分佈在老城廂、北京路沿線、建國東路沿線等3大片區中。黃浦占上海中心城區無衛生設施家庭總量的40%，是全市舊改壓力最為繁重的中心城區。舊改這道題如何解？今天下午，市人大常委會部分組成人員赴黃浦區調研舊區改造。
全市舊改壓力最為繁重的中心城區
“由於歷史原因，黃浦區各類老舊房屋十分密集，且年代久遠，房屋質量較差。‘二元結構’矛盾是黃浦發展不平衡不充分問題的最集中表現，也是制約黃浦持續健康發展的最突出瓶頸。” 黃浦區副區長洪繼樑說。
從存量規模上看，截至去年底，黃浦還剩餘各類舊式里弄房屋204萬平方米，二級舊裡以下房屋81萬平方米，無衛生設施家庭6.5萬戶，是全市舊改壓力最為繁重的中心城區。
從使用情況上看，黃浦老舊房屋實際使用情況較為複雜，並且受到超年限使用、居住密度過大及出租出借等因素影響，房屋本身使用強度已遠遠超過房屋實際可承載能力範圍。各類老舊房屋居民家庭中，在本市他處實際擁有住房的家庭約佔40%-45%，承租人或產權人實際居住在原處的約佔50%，且以老年、困難群體為主，保障需求和改造壓力非常突出。
從風貌保護要求上看，黃浦保留保護資源十分豐富，涉及外灘、人民廣場、老城廂、衡復四處歷史文化風貌區共161個街坊、佔地面積約5.81平方公里，風貌保護擴大街坊84個、佔地面積約1.8平方公里，全區歷史風貌保護街坊總佔地面積超過陸域面積的41%；擁有風貌保護道路37條，風貌保護街巷36條，優秀歷史建築289處，全國級文物保護單位6處31個點，市級文物保護單位57處，區級文物保護單位27處，文物保護點450處。從空間上來看，風貌區和風貌保護擴大街坊與舊改地塊高度重合，超過80%的項目均有不同程度的保留保護要求。
到去年底，全區仍有未啟動毛地項目20個，是全市遺留項目最多的中心城區，這些項目自身開發難度較大、入不敷出、久拖未決。在這20個毛地項目中，17個項目有保留保護要求，受保留保護政策影響，開發條件進一步惡化，部分建設單位已明確表示無法建設。
打好三大片區保護開發持久戰
6.5萬戶拎馬桶，老年、困難群體多，後續建設難度大，這塊舊改硬骨頭怎麼啃？
“黃浦的馬桶任務很重，納入舊改的佔了85%，還包括一些零星地塊，關鍵是如何落實。”市人大城建環保委主任委員崔明華說。
組成人員一行察看了承興裡裡弄房屋綜合改造項目。“馬桶改造涉及樓上樓下的居民意見統一，也和管道鋪設有關，改造起來有一定難度。”據介紹，前年起，南京東路街道8號街坊一期承興裡裡弄房屋綜合改造試點，通過“抽戶”降低使用強度、通過調整租賃關係優化居住空間佈局，在實現整體保留並重現里弄房屋建築肌理和風貌的基礎上，增設每戶獨用的廚衛設施，適度改善居民居住條件。去年，項目一期涉及的261戶已完成居民簽約及搬遷過渡，目前正在抓緊施工，同時已啟動對承興裡二期的前期設計工作。
零星地塊由於難以獨立開發，一直是舊改中的難點問題。去年，黃浦區對非舊改無衛生設施地塊進行了梳理，目前該區共涉及80個街坊，總計9000餘戶居民，主要分佈在文廟周邊、蓬萊路以北老城廂區域，北京路沿線，南蘇州路沿線以及南京路步行街後排。這些不具備成片開發條件的零星地塊將主要通過“留改”，實現居民居住條件的顯著改善和歷史風貌的妥善保護。
“我們有決心、有信心啃下舊改這塊硬骨頭。“洪繼樑表示，按照“到‘十四五’期末，基本完成成片二級舊裡以下房屋改造任務並基本解決居民拎馬桶問題”的總體時間節點，每年舊改受益家庭8000戶以上，同時也通過舊改和城市更新每年產出商業面積30萬平方米以上，為黃浦的持續發展提供高質量載體。
拎馬桶的家庭主要分佈在老城廂、北京路沿線、建國東路沿線等3大片區中，“接下來，我們要聚焦這三個片區，打好老城廂、建國東路、北京東路三場成片徵收攻堅戰以及外灘第二、第三立面保護開發持久戰。”洪繼樑說。
他表示，“十三五”剩餘兩年，重點聚焦老城廂及周邊區域，加快推進福佑中南塊、喬家路地塊等16個成片徵收項目，涉及居民2萬戶。通過這批項目的啟動實施，基本確立老城廂地區的城市形態和功能定位，同步實現太平橋與豫園老城廂以及外灘金融集聚帶互聯互通。“十三五”末及“十四五”初，聚焦建國東路地區及周邊7個地塊，涉及居民超過1.2萬戶。這些地塊以毛地為主，我們將加強與開發企業的協調溝通，儘快穩定規劃方案、落實保護邊界，形成推進的總體策略和時間節點，爭取整區域實現突破，延伸新天地高端商務功能的輻射範圍；“十四五”期間，重點聚焦北京東路地區，結合北京東路城市更新及產業結構轉型發展，分類推進近1萬戶居民的成片徵收工作。
連伯林代表說，黃浦區的保護建築要佔到40%，在舊改中要注重歷史建築的保護，對有歷史的老房子一定要界定好。
目前，黃浦區舊改工作中還面臨很多瓶頸難點問題，包括保留保護背景下大量保留地塊、保留房屋的功能定位問題，包括容積率受限後投入產出平衡問題，資金總成本巨大問題，以及房地產市場調控、投入產出倒掛造成的社會企業參與舊改意願下降、毛地遲遲不能啟動等等問題，該區表示，這些問題僅僅停留在區級層面難以得到根本性解決，將積極爭取市領導、市相關部門更多支持，在資金、規劃、土地、徵收、改造、建設等一系列環節中爭取配套政策，進一步深化完善市區聯合土地儲備、市屬國企參與、歷史風貌甄別、毛地一地一策、老大樓開發利用、配套基礎設施建設等相關推進機制。
據瞭解，截至目前，黃浦區共完成舊改簽約1334戶，軌道交通14號線區間段、西藏南路1335-1381號置換解危等2個項目順利收尾；福佑中南塊、喬家路地塊、563街坊等3個項目一輪徵詢高比例通過，其中563街坊已於上週核發徵收決定；老西門689街坊、67街坊西塊等2個項目均以高比例生效。上半年，福佑中南塊、喬家路地塊這兩個大體量舊改項目將啟動二輪徵詢。
欄目主編：張駿 文字編輯：王海燕