李嘉誠與內資搶地大戰？ 美利道商用地200億港元刷新香港最貴記錄

觀點地產網寸土寸金的香港，位於心臟地帶中環的美利道商業用地一經推出，便在港島地產圈內激起暗戰風暴。

還有幾日就要截標，而市場對於美利道地塊的估值就已達200億港元之巨，樓面呎價4.8萬港元，這無疑將刷新全香港最貴地記錄；而香港行家普遍認為該地塊的估值仍有往上升的空間，畢竟“可遇不可求”，因此“一定會有驚喜”。

估值的飆升與感興趣的企業數量總是呈正相關。消息指，眾多中港財團已對該地虎視眈眈，甚至還吸引了東南亞財團，這些財團不只是地產開展商，還包含銀行或金融機構。

有香港業內人士告訴觀點地產新媒體，香港發展商對這塊地都較為關注。其中，李嘉誠旗下長實地產應該對這塊地最為感興趣，因為旗下和記大廈等項目臨近該地，長實地產若拿下可與周邊項目協同發展。而摩根大通相關研報就稱：“長實地產目前可見參與項目，分別為和記大廈重建及競投美利道商業地皮。”

如此，一場李嘉誠與內地資本的港島搶地大戰或即將上演。

200億中區商用地

3月31日，香港中區美利道內地段第9051號地塊在香港政府的多年醞釀後終於推出。

公開資料顯示，美利道地塊曾為政府辦公室及公眾停車場，臨近美國銀行中心、力寶中心、和記大廈等；地塊面積3.10萬平方呎，可建樓面為46.5萬平方呎，指定作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站）用途，並設有禁止拆售的條款，將於5月12日截標。

該地塊位置條件極優，位處香港政治、商業中心——中環區域，而目前中環寫字樓市場正是繁榮期。戴德樑行公佈的數據就顯示，2016年中環12幢超甲級寫字樓的租金全年升幅達到9.6%，大幅領先於其他非核心區域。

更為值得注意的是，美利道地塊的推出可謂“二十年一遇”。有報道指，這是香港政府於1995年招標出售中信大廈現址後，首幅推售的中區商業地塊，在香港土地市場中，實屬罕見。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮在接受觀點地產新媒體訪問時提到：“這是中環二十多年的一個新供應，很多中資企業也想在這個黃金地段獲取土地，所以市場對這塊地估值較高”。

目前，市場對於美利道地塊的估值已達200億港元，樓面呎價達4.8萬港元，這數字無疑已刷新全香港最貴地記錄，但業內認為該地塊的估值仍有往上升的空間，超過市場預期將會是大概率時間。

美聯集團執行董事張錦成在接受觀點地產新媒體採訪時就稱，200億港幣的估值已經很合理，但按照過往的例子，很多中資企業在香港買寫字樓出價都比一般的市價高出一至三成，因此不排除這200億港元估值還可以突破，因為這宗土地是可遇不可求的，不能用一般的地產項目標準來看，“這次的招標價格比附近的甲級寫字樓（價格）高出三成也不出奇，一定會有驚喜”。

而對於競投美利道地塊的企業，目前已有消息指，該地引眾多中港財團虎視眈眈，甚至有東南亞財團也對此地塊頗感興趣。而除了地產發展商，部分銀行或金融機構也有計劃聯手發展商進行競投。

值得注意的是，摩根大通相關研報稱：“長實地產目前可見參與項目，分別為和記大廈重建及競投美利道商業地皮。”暗指長實地產將競拍美利道地塊。早前還有報道指：“公司（長實地產）有意放售中環中心，並投資於其他潛力項目，估算可作美利道商用地投標及和記大廈重建”。

長實地產是否已出手競拍？觀點地產新媒體詢問了長實地產方面，但截至發稿前，長實地產暫未予以回覆。

長實競投與內資來襲

儘管競標美利道地塊一事尚未得到長實地產方面的證實，但業內認為，長實地產對這塊地絕對有極大興趣。張錦成就提出，長實地產旗下和記大廈等項目臨近該地，長實地產若拿下可與周邊項目協同發展。他甚至認為在拿這宗地上，長實地產會很進取。

不過，長實地產的進取是否能“賽過”最近風頭正盛的內資資本還有待觀察。張錦成就提出，在中港兩地貿易頻繁的年代，大量國企都在香港物色總部寫字樓，“現在起碼有幾十個企業都想在香港買一些甲級寫字樓作為總部用途，所以我估計（美利道地塊）超過一半以上都是內地資本投標，本地發展商在過往兩三年於土地競投方面都處於弱勢，出價比較保守，預計這次的地皮有機會是內資奪得”。

而張錦成同時認為，在美利道地塊上，即便長實地產拿地失敗，對於李嘉誠來說仍是有有利無弊的。他說，此前傳李嘉誠要出售中環中心，即便不是長實地產拿下這塊地，也會令長實地產旗下的周邊項目升值，“也不排除他會進取入標以令中環中心價值飆升”。

據觀點地產新媒體查詢，目前於中環，長實地產旗下除了和記大廈、中環中心之外，還有長江集團中心、華人行兩個項目。

因此，市場行家認為美利道地塊無論是拿下或是拱手讓人對於長實地產而言都是可接受選項。不過亦有市場人士認為，長實地產對於該項目地塊或勢在必得，他們認為畢竟長實地產自2012年拿下馬鞍山白石彩沙街地皮，已有四年在政府地塊方面未有中標。

2016年9月，長實地產時隔4年終於以約19.53億港元奪得沙田九肚地皮，但自那以後，儘管長實地產在土地市場尚為活躍，其仍是斬獲無多。

據觀點地產新媒體查詢，在2016年11月至今，長實地產就曾參與過九龍啟德第1k區3號地盤、九龍啟德第1E區2號地盤、九龍啟德第1L區3號地盤地塊的競拍，而這三宗地最終由海航及利福國際分食，其中來自內地的海航就奪得兩宗地塊。

2016年下半年至2017年初，海航及龍光、合景泰富被香港市場認為是內地資本來襲的主要代表，而在內資來襲之下，更多香港發展商均如長實地產一樣面臨出價不及中資高導致拿地失敗，甚至是地價推高以至不忍下手的無奈。

觀點地產新媒體查詢香港地政署提供的數據發現，2016年11月至今，香港共出讓11宗地塊，其中內地房企就奪得5宗，成交金額超過440億元港元，佔香港賣地總價58.84%。其中，今年第一季度，香港政府招標出售的三幅宅地就均被內地開發商收入囊中。

港資房企出路與競爭

在2016年11月2日，海航以88.37億港元購得啟德第1k區3號地盤地塊後，嘉華國際主席呂志和就曾坦言，香港地產發展商已無法與內地發展商競爭。

內地房企拿地出價之高，被新鴻基主席兼董事總經理郭炳聯稱之為“癲價”，對於香港房企來說，即便有錢，他們在拿地態度上也無法如內地房企般進取，這與雙方發展模式不同有關。

陳海潮此前接受觀點地產新媒體採訪時稱，香港開發商發展項目數量有限，一般來說，項目的利潤率要達到30%或以上房企才會考慮；而內地開發商每年項目眾多，習慣了量產型的發展模式，10%的利潤率就可能達到其要求的盈利幅度。

出價不能太進取，但又仍然要積極爭奪市場佔有率，無奈之下，香港房企正在尋找新的出路。

目前，已有香港房企提及，將透過增加農地轉換及舊樓重建方式來增加土儲，他們認為，對於這一方式，熟悉香港的本地房企會比內地房企有更大優勢。

郭炳聯在今年的業績會上就曾表示，要求有合理回報才選擇投標土地，但為保持持續的銷售貨值，公司已開始採取農業地皮更改用途的渠道吸納土儲。

不過，正如國內舊改項目一樣，香港農地轉換用時也較長。因此，一些業內還提出，香港房企與內地房企進行合作也是一個方向，“內地房企資金較強，本地房企對市場各方面較為熟悉”。

近日，新世界發展集團就表示，集團是首批與內地資本合作的港資發展商，因此不怕與內資競爭，會繼續主力通過競投土地增加土儲，並且會主攻大型地塊。

不過，值得一提的是，張錦成認為，其實對於香港房企而言，住宅土地儲備其實還是足夠的，因此一些香港房企才能淡定看“癲價”，仍然堅持不買高價地。李嘉誠在業績會上就稱，長實地產不會買高價地，地價合理的地塊才會繼續買；郭炳聯也曾稱，公司土地儲備足夠其四五年開發。

另外，張錦成還告訴觀點地產新媒體，目前長實地產新的寫字樓項目並不多，“無論是長實還是其他香港十大發展商，寫字樓這方面的土儲都是比較普通的”。

對此，一些業內則指出，內資香港掠地對本島中小型發展商的影響會更大，他們才會更加倍感壓力，高力國際研究董事石峰就認為：“這些開發商更為依賴政府土地拍賣，而由於內資開發商的進入，導致他們中標的機率大為減少。”