下半年以來，房地產市場再度風聲鶴唳。無論是“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的從嚴定調，還是貨幣信貸政策對房地產行業的單邊收緊，都體現出中央前所未有的決心與定力。

“一城一策”的樓市調控方針下，全國大中城市密集頒佈樓市調控政策。在今年上半年，各地調控尚不乏適度鬆綁之舉，而進入7月，卻戛然而止，當月超過40次的調控政令中的絕大部分為緊縮政策。

其中，蘇州、東莞、長沙等收緊或完善限購，北京、廣州、福建等強化租賃市場管理，大連、西安、寧波等城市加強市場監管。

從調控方向來看，管理更加細化、執行更加嚴格，政策更加頻繁，穩地價、穩房價、穩預期的目標從未如此清晰。

從貨幣信貸政策層面同樣傳遞出緊縮信號。在二季度政治局會議中，雖然對貨幣政策的表述為“鬆緊適度”，“保持流動性合理充裕”，重回寬鬆之勢逐漸明朗，但無論是“不刺激地產”的表述，還是近期銀保監會對涉房貸款的限制和檢查，均表現出對房地產行業單邊收緊之勢，避免“水漫樓市”造成對城市房價的刺激與拉動。

最直接的表現便是信貸增量的全面下行。7月新增人民幣貸款10600億元，環比少增6000億元，同比少增3900億元，其核心便是經濟下行壓力疊加房地產融資形勢嚴峻所致。

與此同時，居民部門的貸款表現上顯露出相似的狀態。7月居民部門短期貸款新增695億元，同比少增1073億元，環比少增1972億元，與監管層加強消費貸變相流入房地產市場的管控直接相關。

在去槓桿的大背景下，房地產行業從企業端到個人消費端，金融鏈條的全面收緊，為房地產市場戴上了緊箍咒。

然而，追根溯源，這一輪緊縮的目的並非打壓樓市，而是希望讓增長速度超越實體經濟、超越居民收入的房價水平能夠慢下來，穩下來，與基本面保持同步，從而逐步釋放泡沫，熨平風險。

從中長期來看，雖然房價高漲的黃金期已成過去，但隨著產業升級、人口集中、經濟集聚帶來的城市發展，資產價值的穩步增長依然可以預期。另外，從消費端來看，國內投資渠道相對匱乏，購房仍是居民家庭實現財富保值增值的一種理性選擇。

調控重壓之下，部分城市的房地產市場開始“高位橫盤”，基於這一現狀，普通消費者可以另闢蹊徑，關注以下機遇。

把握城鎮化帶來的人口紅利

截止2018年末，我國常住人口城鎮化率為59.58%，而美日兩國房地產市場的拐點均出現在城鎮化率80%左右，以此類比，我國城鎮化率還有20%的推進空間，支持十年到二十年的房地產發展不成問題。

從微觀層面來看，自國務院發佈《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》後，按照這個剛性目標，戶籍人口城鎮化率年均要提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人以上，基數龐大的新增城市人口，成為驅動房地產行業平穩向好發展的最大紅利。

基於這一趨勢，可以將視野投向產業價值鏈緊密，產業關聯性強，資源的配置效率高的城市群，選擇人口吸附力更強、人口結構更為優質的城市置業，佔得城市發展先機。

抓住買入房產股的有利時機

過去十年，調控帶來的悲觀預期，造成房產股的市盈率一路震盪下行。目前房產股的動態市盈率僅在10倍左右，遠低A股平均水平，存在明顯的價值低估。

從另一個層面來看，密集調控讓樓市馬太效應愈發顯著，週轉率較高、融資渠道更通暢的龍頭房企持續鞏固優勢，強者恆強的趨勢已經形成。

行業集中度的提升，大型房企綜合實力的遞進，買入房產股的窗口期已經到來。

配置看得懂的資產

每逢樓市波動，總會冒出各種包裝了華麗外衣的不靠譜房產，比如超小面積的商鋪，比如承諾售後返租的各類物業，看似總價很低，回報很好，大浪襲來，才知一地雞毛。

什麼是看得懂的資產？

其一，是能看明白價值成長空間的房產。比如一線城市核心地段的物業，比如不可再得的低密別墅產品，不僅因為資源聚合和產品稀缺造就項目可持續的價值成長性，還具備極強的流通性和變現能力，這樣的資產才具備避險能力。當然，這類房產也售價不菲，不用著急，繼續往下看。

其二，是能算明白帳的房產。房產是否位於城市的產業中樞？周邊分佈著多少大企業？軌道交通的現狀和規劃如何？這些不僅決定著房產的出租率，當下的租金水平和未來租金增速，也代表著未來二手房接盤者的多寡，而置業需求越集中的板塊，二手房的價值增速則會越快。因此，由產業、人群到交通、配套，選擇具有高潛力的項目產品，能把當下的帳算得清楚明白，未來的價值空間才更清晰穩健。

短期高位橫盤，未改樓市長期向好，選擇更好的選擇，埋下明天的種子。