一勺言 | 北京換房成本小測算（開放討論版）

對帝都而言，換房是少部分人才享有的權益。

但從精算的角度，換房是一筆穩賠的買賣。我勸你放棄這份“有毒”的權益。

從目的來看，換房有兩個追求。一是成本合理，二是追求更佳居住環境。

為了避免抬槓，覺得住得更好是無價的，可以關閉頁面了。本文討論的是，把房產定位成純資產的前提下換房的經濟成本。

先說結論：

換房成本是房屋總價的22%-27.3%。

首先我們先設置一個典型的模型。換房的主人翁，賣掉多年前200萬買入，如今市場價400萬的房子，去換一個更大更核心的800萬的房子（面積大於90平的非普通住宅）。

一買一賣的過程中，換房的成本在200萬左右。數據很瘋狂，怎麼算出來的，我們來分解一下。

01

階段一：賣房階段的砍價折損

換房的主人翁一定會經歷兩個身份：賣家和買家，先後順序只和市場行情有關係，不影響成本測算，我們就隨機決定先賣後買。

賣房的折損有兩種來源：自願掛低和被砍低。

在炒房術語中，有一個詞叫“筍盤”。源自粵語諧音，指的是低於市場價，有套利空間的房產。

不止炒房客，每一名購房者，都在淘筍盤。

作為升斗小民，去市場買海鮮都要砍三次價，買個三千塊的手機都要對比五個測評，你問我買房要不要砍價？

自然是往死裡砍。

幾百萬的房子，買家一定會瘋狂跑盤諮詢談判砍價，確保對市場行情萬分瞭解，直到遇到價格足夠“筍”，才謹慎下手。這樣就造成了一個真實的現狀：

沒有一所房子，能以市場價賣掉。

市場價是什麼？

同類房源，90%的鏈家或者中介門店掛牌價都是400萬，400萬就是市場價。

成熟的市場，能成交的一定是最低價，願意380萬出手的先賣掉，然後是390萬的，接著是395萬，以此類推。

這意味著：只要賣出，你一定賣虧了。

對“賣虧”的領悟，政府是最深刻的。

2004年五道口華清嘉園樓面價780元 /㎡

2015年葛洲壩拿了樊家村樓面價750000元/㎡

數據告訴我們，論虧，我們都虧不過政府。

這些年來，政府每次出讓居住用地，回頭看一定是賣虧了。

賣房也是一樣，成熟的市場，380萬一定先於390萬成交，先賣者虧。

之所以強調“成熟的市場”，就是針對正經賣家和買家，排除個例中賭狗和敗家的非正常操作。

為了成交而折損的價格，我們把它稱為折損率。最關鍵的部分來了，北京樓市的折損率是多少。

介於行情的浮動，折損率必然是一個區間：

5%-10%。

數據是市場驗證的結果，一個市場價500萬的房子，按5%-10%的折損率，它的實際成交價會是450-475萬之間。

如果你有過買賣經歷或觀察過交易市場，你會對這個數據的合理性產生同感。

最少低多少？至少低於市場價5%，才有成交的可能。

低價率先成交。原因在於房產交易有低頻性，高客單價的兩大屬性。掛牌的房子跟市場價比，一旦沒價格優勢，買家是不會輕易下手。

但低價是有底線的，最多不會低於10%。

根源在於高資金和戶籍門檻存在，註定大城市的房產交易者的level，普遍高於炒股或者其他市場人群。

因此正經的換房需求房東，從來都是理智清醒的，價格低太多，是不會出手的。

房產賣家只會聯名漲價，而不會清倉處理。

蘇州湖東小區，業主呼籲小區成立漲價聯盟

你再壓價，大不了我不賣了。

但會有人說，折損率只會低於市場價5-10%麼？明明上次貝殼研究院的數據顯示，北京樓市跌了11%。再縮短到2018年下半年區間，某片區跌幅甚至達到20%。

這些數據，的確都超過5-10%折損率。

這裡最大的理解誤區，在漲跌幅指的是市場價的漲跌，而不是成交折損率。

市場價漲跌，會讓京房均價從200萬變成500萬，也會讓某小區從800到600萬，隨著市場潮汐而動，而折損率是疊加在市場價之上的。

02

階段二：買房階段的稅費折損

除了賣房時5%-10%的價格折損率。換房的第二個弊端是買房階段的稅費支出，再次重申我們前面的設定，換房主人翁的購買意向是二套+面積大於90平米的非普宅。

如此設定，買房產生的稅費支出是多少呢？

契稅和中介費：

• 契稅3%

• 中介費2%

  
  

契稅好理解，改善型非普宅，按照3%繳納，中介費我們去掉一個最高分（鏈家），去掉一個最低分（小中介），去2%。

個稅：

關於個稅，很多人第一個想法是什麼，我選滿五唯一的房子，不就完美避開個稅。這種理解是錯誤的。

賣你房子的人，處心積慮花了這麼多年時間熬滿五年，就為了給買家省稅麼？

不，滿五唯一如此大的利好，自然是為了給自己的房子抬價，或者抵消掉房子的一些硬傷。

因此，就算是滿五唯一的房子，買家依然佔不到免個稅的便宜。買家即使免交個稅，也會被在價格上找回來。

因此，滿五與否，個稅部分都按2%計算。

增值稅：

增值稅（為方便理解，把附加稅也算在內）的算法有兩種：不滿兩年，增值稅很好算：5.3%（原來是5.6%，最近新政附加稅減半）。

滿兩年的簡單算法是（賣出價-買入價）X5.3%。

（前置條件是非普住房，免增值稅情況自然不會出現）

增值稅真實比例該是多少？取決於賣家的購入和賣出的差價。

當增值稅無限低的情況，是賣家買入和賣出同價。買入超過兩年，原價賣的改善需求的房子，存在麼？在北京不存在。

按北京的漲法，過去十年，房價翻了十倍，摺合每年翻一倍。

假設買入兩年沒漲的房子存在，這套房子應該是什麼情況，縱觀過去的市場走勢，唯一的可能是2016年後買才可能做到沒漲。

想象一下，一個賣家2016年之後買的一個改善型住宅，兩年沒漲，原價拋售，這樣的情況，在成熟的市場是默認不存在，存在說明市場差到一定境地了。也很難有買家鼓起勇氣去接盤。

那漲多少才賣是合適的，北京的市場，十年十倍的市場，我們保守估計翻一倍賣掉。那這種情況就是5.3%的一半，2.6%。

我們得到，按照是否滿兩年，增值稅部分折損是2.6%—5.3%。

階段二稅費損失項目比較多，我們做個小總結：

契稅：3%

中介費：2%

個稅：2%

增值稅：2.6%—5.3%

03

階段三：優質貸款折損

負債可以抵消通脹和貶值，已經成為共識。

進而我們可以得到：良性負債是財富。這一點，關注好評與差評的朋友不會陌生。

因此，每一位公民都有一份隱形財富，那就是第一筆房貸，基準利率，三成首付，如何形容它，大概就是優質至極，美不勝收。實在太優質了。

但，還存在比第一筆房貸更優質的存在，那就是n年前的第一筆房貸。基準利率基礎上打七折，兩成首付，簡直堪稱天降甘露。

如果你擁有後者，一旦換房，意味著你要放棄“基準利率基礎上打七折，兩成首付”的優質貸款，擁抱“利率上浮，四成甚至更高首付”的劣質貸款。

其中的損耗多嚴重呢？

在這裡，我們抽象一個模型，精算一下換房中利率的折損。

還是文章開頭的換房主人翁，他賣掉幾年前購買的總價200萬，首付2成，利率七折。（如今賣出400萬）

換800萬的非普住宅，利率上浮20%，首付8成640萬（假設房子的評估價能達到成交價）。

為了簡化模型，我們假設不考慮先後兩個房產的已還部分貸款和提前還款的罰息，我們可以得出一個結果：他除了拿著賣房所得400萬，還要再掏240萬真金白銀，才能覆蓋新買房子640萬的首付。

更恐怖的是，前後兩次同樣是貸款160萬，總還款額多了85多萬，當然，多出來的85萬還款額是在未來30年還款期裡陸續還清的，雖然存在通脹稀釋，但逃不脫還是要從你腰包實實在在的掏這85萬。

85萬，相對於800萬的新房，損耗率在10%以上。

到這裡，我們可以得到在北京換房的最終損耗程度。

階段一：5%-10%（400萬的房產）

階段二：契稅3%+中介費2%+個稅2%+增值稅2.6-5.3%（800萬的房產）

階段三：10%（800萬的房產）

因為階段一賣房階段，對應標的是400萬的房產，因此折損區間應該縮小一半，階段一折合為2.5%-5%。

三個階段相加，得到的最終換房損耗，是22%-27.3%。

精算後的換房損耗如此大，足夠顛覆你的常規思維。其中的終極原因是什麼呢？

答案是頻繁交易。

所有投資紅寶書和投資大師巴菲特或芒格，都會提到“避免頻繁交易”。

不論是股市樓市債市還是期貨，賺錢最穩定的永遠是服務商。今年三月，A股的一波行情，讓券商開心壞了，開戶的新股民排起長隊，去年才因為年終獎寒酸的券商，一下子逆襲了。

逆襲的原因很簡單，股市交易頻繁，券商才能賺到錢。樓市頻繁交易的後果，比起股票，一定更大的虧損。

因此，換房之前請務必三思。

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