中國社科院：房價收入比已達9.3：1超臨界點，對經濟貢獻由正轉負
在中國經濟快速發展的時期，房地產及其相關行業如火如荼發展。根據公開資料顯示，房地產對經濟的直接貢獻，這些年每年至少保持在5%以上。民間機構有做過測算，加上房地產關聯的數百個行業，對GDP的間接貢獻甚至達到20%以上，這可是牽一髮而動全身的大事情，發展到今天，房地產已經是國民經濟的重要支柱產業。
近日，中國社科院發佈的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》中提到，房價較低時，房地產對經濟的貢獻是正向的，當房價過高時，房價對經濟的貢獻將由對經濟的正向拉動效應轉換為擠出效應，這就是房地產與經濟的“U”型關係。報告明確指出，按照以往的經驗研究發現，當房價收入比超過9：1後，房地產對經濟的貢獻由正轉負，對消費擠出效應明顯。
報告通過對2018年全國商品房平均售價來測算，2018年中國房價收入比為9.3：1，已經超過9：1的臨界點，也就說2018年已成為房地產對經濟貢獻由正轉負的拐點。
當然，上面測算的依據是全國的商品房銷售均價，事實上，城市規模和等級稍大一些城市的房價收入比遠超這個均值數據的。根據此前易居地產研究院發佈的《2018年全國50城房價收入比報告》顯示，一線城市中，房價收入比最高的深圳為34.2：1，最低的廣州為17.5：1，諸如廈門、杭州、南京、合肥、鄭州、武漢等熱門二線城市，其房價收入比均在12：1以上。
不僅是大城市，即使等級稍低一些的三線城市也是如此，房價絕對值雖然相對低些，但由於收入也低，比如揚州、溫州、大連、南通、徐州等城市房價收入比也超過了9：1。
報告認為，房地產對經濟負面作用至少從3個方面反映，一是銀行貸款和民間資金大量流入房地產，對實體經濟投資造成擠佔效應。去年新增信貸中，房地產增量貸款佔比近4成；二是本身是實體的企業紛紛投資或購房，資金不好好搞實體，反而作為房價的推手，根據公開資料顯示，截止目前，3600多家上市公司有近一半公司投資房產；三是過高的房價增加了企業經營成本，一些企業不得不考慮戰略收縮或轉型，企業升級就更無從談起。
針對社科院的報告，筆者談3點看法：
1.房價收入比超出正常水平屬實，但問題的本質不在此。我們說要改變一個不好的現象，需要權衡利弊，也就是說得失問題。當前，我們的經濟正處於中高速發展階段，城市化正進入一個關鍵時期，城市基礎建設、設施提檔升級都需要大量的資金，錢從何來？蛋糕就那麼大，每個地方也不可能指望全靠國家撥款，城市內生動力才是最主要的，在我們沒有資本原始積累的情況下，通過土地換取發展資金是比較現實的選擇。事實上，我們也可以看到，這些年，凡是土地收入不錯的城市，其城市發展速度也非常快，土地對城市發展的貢獻有目共睹。所以，允許房價收入比適當高出一定水平是現實選擇。
2.實體企業發展不是一朝一夕，平穩過渡才是正確選擇。房地產作為經濟支柱產業這麼多年，突然退出顯然不現實，實體企業發展涉及很多基礎的發展和研究，不是一年兩年能夠發展起來的，需要國家加強基礎性的長期投入，這些投入資金也包括來自房地產方面的財政收入。事實上我們應該知道，你購一套房子的價格，包含土地出讓金和各種稅費，其比重佔比達到7-8成，作為開發商企業，若除去管理、人工和經營、建材等，大都獲得不到1成的利潤。從這個角度看，房地產發展也是取之於民用之於民。最終到城市基礎建設進入平穩期，以及實體企業進入成熟期，達到二者平衡。
3.客觀看待未來房價發展變化。房地產經過這些年快速發展，房價也是漲過多輪，全國住房均價也逐步在朝萬元靠近，住房價格基數越來越大。從短期來看，在樓市調控政策嚴厲加持下，房價難有大幅上升的空間。從長期來看，隨著經濟進入“L”型，城市化進程進入下半場，加之超發貨幣M2增速放緩，以及政策推動的棚改貨幣化安置逐步退出，舊改替代棚改政策的逐步實施，未來房價增幅將進入穩定期，暴漲時代漸行漸遠。
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