'小區廣告隔一陣就換，收益去哪了 公共收益填補開支，早已成物業潛規則'

濟南某小區電梯內的廣告,業主稱其收益並沒有公示過。

近日,濟南市錦繡泉城小區業委會將公共收益以發大米的形式返還給業主,贏來不少小區業主羨慕。眼下,電梯廣告、快遞櫃進場、商家進區促銷等事情,在小區內已司空見慣。由於發生在小區公共區域,這些經營統稱為“公共收益”。公共收益歸全體業主所有,可記者採訪發現:這部分費用大多成了小區的隱性收入,並未讓業主共享。

文/片 齊魯晚報·齊魯壹點

記者 王傑

業主:

小區廣告隔段時間就換

還得向物業繳納進場費

“前一陣是整形醫院廣告,現在又換成了大閘蟹廣告。”濟南市全福立交橋一帶某小區業主王先生髮現:電梯裡最近都統一安裝了LED顯示屏,屏幕從早到晚不間斷播放著一些整形、減肥、食品等廣告。

雖說對廣告本身內容沒啥興趣,可廣告背後的相關費用卻引起他的好奇,“這麼頻繁更換廣告,物業不花錢嗎?”經過打聽,他這才得知:物業公司不光不用花錢,廣告公司還得向物業繳納相關進場費用。

為此,王先生專門諮詢過小區物業。“物業說,廣告所得收益主要用於補充公共維修基金,小區的綠化、車位維護用的都是這部分資金。”可王先生覺得,小區的各項設施這幾年都沒啥變化,反而越管理越不如從前。

無獨有偶,市中區二環南雍景郡小區業主關先生也反映:小區每棟居民樓內電梯都有廣告,可自打兩年前入住小區後,物業從未向業主支付補償。“每次問都說,公共收益用於維護小區內公共設施設備,可收益賬目卻從沒公示過。”

“快遞櫃進入小區,原來還得給物業公司錢。”燕子山西路李先生最近發現,小區大門口的快遞櫃不見了,收發快遞只能在家等待,十分不便,“快遞小哥說,快遞櫃廠家與我們小區物業公司沒談攏進場費。”

其實,除了市民普遍關注的電梯和樓道內的廣告、快遞櫃入場前和入場後交納的佔地費,小區取水器廣告、小商小販的入場費、公共產權房屋出租費以及其他小區共用部位和設施產生的收益都屬於小區公共收益範疇。

物業:

公共收益已歸入維修金

賬目公示日期卻遲遲不定

“這部分收益都用於小區公共服務設施的維修基金,我們會公示的。”10日,記者採訪上述小區物業公司時,相關負責人均表示,相關賬目不久之後即會做公示,但皆未表明明確日期。

隨後,記者走訪了東城逸家、中建錦繡城、重汽彩世界等多個小區,發現上述小區的電梯內都掛著廣告牌,有的甚至在一部電梯裡安裝了四部LED顯示屏,每天循環播放。

家住重汽彩世界2號樓的居民趙先生稱,他所在的樓每部電梯都安裝了廣告,“小區電梯是公共空間,當初我們買房的時候都交了公攤的錢,因此產權也應該屬於業主,物業怎麼能擅自在電梯內做廣告?況且這部分收入到底應該由誰來支配?”

在中聯花園小區,每個出入口的停車柵欄下方都掛著一塊廣告牌,展示著汽車、房產等等各種廣告。居民孫女士說,每天進進出出,都能看見這些廣告,“但是廣告收益具體怎麼使用,我們就不知道了。”

面對業主的質疑,多個小區物業公司的負責人均表示,廣告所得收益主要用於補充公共維修基金,小區的各個大門和車庫道閘的維護建設都是用的這部分資金。

更讓這些業主意外的是,根據《山東省物業服務收費管理辦法》規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有。“入住了五六年,我們業主從沒有收到過類似補償,也沒有進行任何項目的賬目公示。”孫女士說。

調查:

即便有業委會

公共收益也是敏感事件

“大多數物業公司都是將這部分錢納入自己的財政,填補開支,這都是習慣操作。”高新區某小區物業經理李先生透露,如果不是業主強烈要求,沒有物業企業會主動公示賬目,“不公示就不會引來某些處罰,而且大多數業主並不知道物業公司每年的收支情況需要公示”。

“物業也有苦衷,”李先生說,物業企業的主要收入來源是物業費,但收費標準相對穩定,而隨著物業公司人力、公共設施的維護等成本的增加,“許多小區物業公司實際上很難盈利,甚至是虧損,他們只能利用公共區域的收費來貼補。”

在採訪中,記者發現,即便有業委會,公共收益問題也是敏感事件。“我們與物業在合同中約定公共收益實行‘三七’分配,物業佔‘三’,業主委員會佔‘七’。”天橋區北坦街道辦事處某小區業委會負責人介紹,通過業主委員會對物業公共區域的經營行為進行監督,讓這筆收益更好地用於小區建設。

“每年年底,我們都會將一年的收支明細進行公佈。可即便如此,仍會有業主表示質疑。”某小區業委會負責人坦言,業委會內的各項決定並不能做到人人滿意。相對於該小區業委會,在調查中,記者發現更多的業委會則是像世紀佳園小區,對於這部分收入“祕而不宣”。

“事實上,許多物業公司之所以敢於敷衍業主的質問,一個重要原因在於業主委員會缺乏,或者業主委員會無法充分發揮作用。”山東大學法律專家、北京大成律師事務所(濟南分所)李友震表示,這也使得業主對物業企業收取小區公共收益的行為失去了約束能力。

專家解讀

完善業主大會制度,有利於對物業方監督

齊魯晚報·齊魯壹點記者 王傑

根據《山東省物業服務收費管理辦法》,如果小區公共收益由物業公司收取的,物業公司應按季度對這筆收益進行公示,也就是需要三個月公示一次,而公示的時間要一個月以上。但在實際採訪中,記者發現,例行公示收支信息的物業公司並不常見。記者又隨機採訪了濟南幾處小區的物業,均得到了“會公示的”“正在統計當中”等答覆。

對此,山東大學法律專家、北京大成律師事務所(濟南分所)李友震認為:業主想要維護自己的權利,成立小區業主委員會是關鍵。“單個業主力量畢竟薄弱,但業主委員會卻不同。”李友震認為:根據《物權法》等相關規定,業主委員會有權對小區物業公司收入情況進行檢查、提出要求,可以要求物業定期公示公共收益的費用,更可以業主大會決定公共收益的用途。

“廣大業主也應該積極捍衛自己的合法權益。”李友震認為,除了業委會的參與,業主個人的積極維權更為重要,“發現問題,及時向相關部門反映,倒逼著小區物業認識到問題的嚴重性,從而自覺改正。”

個別業主的聲音勢單力薄,那麼有業委會的小區,公共收益就能有所保障嗎?近日,錦繡泉城小區業委會將公共收益以發大米形式返還給業主,贏來不少小區業主羨慕。公共收益返還業主的事情在濟南並不新鮮,如華黎社區每年過年都會以發麵粉、大米等形式返還業主,不過綜觀濟南全市尚為少數。

“我們現在就是要求業委會將賬目公示。”伴隨著世紀佳園小區第四屆業委會的解散,此類聲音在小區中再次蔓延。據悉,該小區業委會因5名業委會成員有4人辭職而解散,而4人辭職原因之一便牽扯到小區公共收益問題。

“完善業主大會制度,有利於暢通業主的維權渠道,發揮對物業方的監督作用,保障業主對小區公共收益的所有權、知情權、決策權、支配權。”李友震表示,目前涉及物業管理的相關法律法規還有待細化完善,應進一步明確業主、物業企業、政府相關職能部門等各方的責任權利義務,形成多方合力,共同維護業主的合法權益。

“若小區物業沒有將小區內公共收益公示,市民可撥打12345,屆時會由物價、市場監管等部門根據情況去做調查,情節嚴重會處以相應罰款。”濟南市發展和改革委員會相關工作人員強調,該監督只針對“廣告商得到物業公司同意,在小區合理投放廣告”的情況。