曹園拆違的話題，最近火的一塌糊塗。各大一線媒體群起報道，披露曹園的背景、違法點、拆違進展。相關部門也進行了嚴格查處。基本上，曹園涼涼了。站在拆遷律師的角度，今天愛土拆遷律師團為大家把話題延伸開來，從曹園拆違，講講徵地拆遷中，什麼樣的拆違是可以拿到補償的，什麼樣的拆違是沒有補償的。

咱們接下來就從曹園的案例，幫助徵地拆遷中的企業和拆遷戶總結下相關的經驗教訓，應對拆違的技巧，儘量降低損失爭取合理補償。

氣派的曹園（圖片來自網絡）

從曹園的倒下，看違建：短期獲利，長期卻難以維繫發展

曹園一度風光不已，名流薈萃，屬於高檔消費場所。但是在風光幾年後，由於沒能依法建設經營，終於還是收到了法律的制裁和處罰。可見，企業經營，既要重視短期利益，也需要長期眼光。依法經營方能長久。

據新京報報道，“曹園”違建問題初步查明，涉事企業黑龍江曹園文化投資有限公司存在違法採伐、違法佔地、違法建設等行為。牡丹江市責成涉事企業即日起開始自行拆除違建。

少批多建：審批2.7公頃，違法佔地19公頃，曹園建設鑽空子

2006年曹園（原名黑龍江超越森林公園有限責任公司）申報了森林綜合保護及觀賞項目，取得了2.7667公頃使用林地審核同意書。隨後在未取得合法手續的情況下，違法採伐、違法佔地、違法建設，2006年至2018年，共違法採伐林木1416立方米，違法佔用林地19.05公頃，違法建築面積9492平方米。

這屬於典型的少批多建。

處理結果：自行拆除違建，恢復植被，部分項目可補辦手續繼續使用

該案調查組提出，對已建成項目要堅持依法依規、實事求是、區分情況、分類處置的原則，對已確認按法律規定必須拆除、無法通過改正措施消除影響的16處建築物和構築物，責令涉事企業立即自行拆除並儘快恢復植被；對與項目功能密切相關或具有公益屬性，且對生態沒有影響或通過改正措施能夠消除影響的，責令涉事企業限期整改、補辦手續，如逾期不辦，責令其拆除。

曹園（圖片來自網絡）

拆違進展：曹園16處建築，已拆除完畢15處

另據報道，牡丹江專項調查組綜合協調組組組長王兆光接受媒體採訪時提到：截至28日11點，對已確認按法律規定必須拆除的16處建築物和構築物，15處已拆除完畢，剩餘一處限定涉事企業5日內拆除完畢。目前已清除建築面積3118平方米，恢復土地6453平方米，拆除後的建築殘土正在清運。

迴歸到徵地拆遷中的企業和個體，什麼樣的違建是能夠爭取補償的？

在現實徵地拆遷中，一些企業廠房、養殖場或者商鋪、個人住宅也會面臨拆違。這個時候，有幾種情況的建築，會被徵收方認定違建，但實際上並非嚴格意義上的違建，是可以爭取補償的。咱們需要注意了，不要被徵收方急功近利地以“拆違促拆遷”，一刀切地壓低補償或者給予零補償。

主要有這幾種情況：

1、招商引資一路綠燈落地，但手續不全的企業

那些早年間政府招商引資而來的企業，由於當初政府為了快速讓項目落地在辦理各項許可類手續上，多被開通了綠色通道，允許先建設後審批。而後期又因為種種原因未能將手續補齊，這就為企業留下了隱患，若遭遇徵收拆遷極有可能被定性為違法建築而不予補償。

像此類情況由於屬於政府招商引資項目，只要不超出規劃許可範圍，其建設經營也就具備了一定的合法性。這符合信賴利益原則，因此招商引資企業在拆遷時也應當獲得合理補償。

需要提醒大家的是，一些大棚房其實也屬於這類招商引資入駐的企業，有一定手續，但不全，這類大棚房在拆遷時也應當合理補償，不應一刀切零補償。

2、政策鼓勵創業的個體戶、企業

其實很多年前，各地為了盤活一方經濟，往往會出臺不少的優惠政策，鼓勵人們返鄉創業，對於一些企業落地給予了寬鬆的管理，甚至給予補貼。但是後面在發展需要要進行徵地時，就會拿企業手續不全來說事，認定違建，要求限期拆除搬遷。這其實是不合理的。

這時候，咱們企業主或者個體戶就可以找出此前地方出臺的鼓勵政策以及補貼手續，來佐證自己建設經營的合法性，這也是可以獲得合理補償的。

3、手續不全的養殖場

養殖場很多時候是地方同意或者鼓勵建設的，但是手續並不齊全，在後續面臨徵收時，徵收方就會以“違建”的名義來拆遷，這往往會讓養殖場主措手不及。但咱們要明白，養殖場其實還是屬於農業設施用地，對於其用地管理並沒有那麼嚴格。

而且根據2010年發佈的《國土資源局、農業部關於完善設施農用地管理有關問題的通知》，興建農業設施佔用農用地的，不需要辦理農用地轉用審批手續。所以大家注意一下，在2010年之前修建的畜禽舍，未辦理農用設施手續的，是可以爭取合理補償的。

4、建房手續不全的居民房屋

由於歷史遺留原因造成建房手續不全，而無法按正常方式辦理權屬登記的房屋。我國《城鄉規劃法》是2008年1月1日起實施的，在此之後建設的房屋必須獲得建房審批手續。根據法不溯及既往，那如果咱們的房屋屬於2008年之前建造的，並且擁有完整的土地使用權，那麼這類房屋是不能輕易認定為違建的。

如果簡單來說，就是隻要擁有土地使用證、規劃建設許可、房屋產權證書的其中一種，咱們就可以說，這個房屋是擁有一定合法性基礎的，應當根據實際情況給予合理補償。這是從咱們的辦案實踐中得出來的經驗。希望大家可以記住，以免在拆遷時吃虧。

律師教您一眼識別什麼是違法建築，不能獲得補償

對於違建的認定，比較複雜，那麼咱們長話短說。根據《城鄉規劃法》，下面四種情況下的建築就是典型的違建，大家看清楚：

(1)未申請或申請未獲得批准，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築;(2)擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築;(3)擅自改變了使用性質建成的建築;(4)臨時建築建設後超過有效期未拆除成為永久性建築的建築。

對於上訴建築，咱們也就很難爭取補償了。

拆遷實踐：拆違尺度需嚴格把握、結合實際進行，被徵收人也可自救

最後回到曹園拆違案本身，咱們也能看到，相關部門在對其進行認定違建和拆除時，也是既講了法律，也講了實際，並不是全部予以拆除。而是對於其中的違建部分予以拆除。對於手續不全但又有一定手續的部分，是允許其限期補辦手續，而沒有立即進行拆除。這體現了執法的人性化尺度，鬆緊有度，寬嚴適當。

的確，合法建築和違法建築，在實踐當中可能存在一些模糊地帶，這就需要咱們的執法者結合法律和實際情況來理性判斷。同時咱們的被徵收人也需要理性對待拆違，如果確實不能真切分辨違建，那麼建議要及時諮詢專業拆遷律師，避免被“拆違促拆遷”了，白白損失一大筆補償費。

另外，拆違也有一系列法定流程要走，在這些程序階段，咱們被拆遷人也是擁有陳述申辯的權利，可以通過行政複議或行政訴訟來維權，這是法定的救濟權利。

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