【 樂家網（canadamls）小李飛毒撰寫】進入2019年，大溫地產局的數據也好、大溫地產經紀公司的分析也罷。提及“買方市場”的次數越來越多，比如獨立屋市場、比如豪華獨立屋市場，再比如高端公寓場。“買方市場”正在成為地產熱詞。
但在4月22日，加拿大地產局（CREA）綜合了全加拿大各區域地產局的交易數據後正式宣佈：加拿大全境都不存在地產交易的“買方市場”。
黃三水告訴小編，大溫的地產經紀通常以售掛比判斷市場是買方的還是賣方的或者是均衡的，也就是在MSL上的掛盤總量和當月的成交量比值。
以這個比值計算，大溫區域有一些細分領域的地產交易量已經進入買方市場區間，還有一些細分領域正在無限迫近買方市場區間。
但CREA的測算方式卻截然不同，他們採用的計算口徑稱為SNLR，意思是“銷售額與新上市房源比例”。
售掛比強調的是成交量與全部存量的比值，看重靜態的絕對值。
SNLR強調的是當月成交量與當月新增量的比值，更看重活躍房源的成交活躍度。
黃三水解釋說，比如賣家在2018年10月掛盤一套獨立屋，賣到11月份的時候沒有成交，賣家並不急於出售也不想降價促銷，同時又由於各種原因沒有撤銷掛牌。這套房源就成了殭屍房源，
賣家的掛牌價格顯然不符合市場的實際情況，但賣家又不肯進行積極的處理。這種殭屍房源極大干擾了地產局的交易數據。
黃三水說，並不能說CREA的統計方法就一定更科學，但至少提供了一種可行的思路讓我們更全面的理解地產市場。作為地產經紀，他更支持使用SNLR評估市場狀況，因為這畢竟代表了更真實的交易狀態。
黃三水解釋說，售掛比理論中，售掛比低於12%，則視為進入買方市場，售掛比高於20%，則視為進入賣方市場，12%-20%之間，都視為均衡市場。
以2019年1月大溫地產局的交易數據為例，各種類型房屋售掛比為10.2%，獨立屋更是隻有6.8%，已經是明確的買方市場。
但同樣的數據，如果用CREA的統計辦法，則全加拿大成交量表現最差的大溫地產市場也完全不存在買方市場。
CREA表示，採用SNLR數據的原因是它可以直觀反應當月的買家和賣家熱度，而無需考量歷史庫存的影響。
SNLR的基本原則是，數值高於60%是賣方市場；低於40%則是買方市場；40％至60％是均衡的市場。
按照這個標準，2019年3月表現最差的大溫地產市場的SNLR值也達到了40.5％，儘管同比去年下降23％，但仍然沒有成為買方市場。
菲沙河谷區域的SNLR值為46％，同比去年下降25％，也是均衡市場。另一個西部城市埃德蒙頓同樣表現不佳，SNLR值為44.1%，也是在均衡市場的邊緣。
加拿大甚至還有四個城市處於賣方市場。分別是：
1、倫敦，SNLR值為74％。
2、渥太華，SNLR值為71.8％。
3、蒙特利爾，SNLR值為71％。
4、漢密爾頓，SNLR值為61.4％。
整個加拿大地產市場的SNLR值則是54.6%，均衡的不能再均衡了！
不過CREA也指出，沒有什麼指標是萬能的，SNLR只是從一個維度告訴我們，加拿大地產市場沒有那麼悲觀，東部甚至可以讓大家非常樂觀。而最差的西部也處於均衡市場範圍，只是過去的好日子讓大家有了不舒服的落差。
CREA稱，任何人都可以評論地產市場，但市場的真實表現並不能被每個人洞悉。有時候保持獨立的思考比人云亦云更重要。
黃三水則認為，CREA有一點說的對，那就是大溫地產市場過去的日子太舒服了，舒服到我們把不正常當成正常，把正常看成不正常。
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責任編輯：郭星
出品：樂家網(原加拿大地產頭條）
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