聚焦香港2017｜寫字樓&商鋪：恆基232億奪中環地王；中檔消費成商鋪需求主力

文／克而瑞研究中心 洪聖奇、陳嘉睿、林嘉容

2017年上半年，香港寫字樓市場未見寒冬，截止2017年4月租金及售價水平分別較去年年末上漲了1.9%和11.7%。但分地區來看的話，寫字樓市場格局仍然經歷著較大變動，供應上政府以九龍為重，但需求依然集中在中環及其周邊。同時，恆基地產232億奪得中環地王，地價和平均尺價創紀錄，地王效應預計會進一步抬高中區商廈價格。究其供需關係，我們預計2017年下半年寫字樓市場整體依然能保持穩定增長的態勢，但區域間租金差距會逐漸拉大。

而商鋪方面，由於人民幣相對於港幣貶值的趨勢及反腐行動的顯著效果，內地遊客赴港旅遊的熱度降低，整體訪港旅客在香港消費縮水，因此香港零售業的外來需求不再是其主要的增長動力。自2015年9月以來，香港商鋪市場租金連續下挫，核心商鋪接連暴跌。隨著市場結構的不斷改善，高檔奢侈品店比例逐漸降低，本港中檔消費成為主要需求，為疲軟的零售業提供增長動力，終於商鋪租金在2016年年底趨於平穩，並於2017年第一季度中顯現出上升趨勢，逐漸達到2015年租金指數下跌前的最高水平。然而，香港奢侈品等高檔零售市場難改頹勢，想再次回到2013年的巔峰非常艱難。而以餐飲、食品、藥物化妝品等為代表的中檔民生消費成為影響商鋪需求的主要因素，刺激非核心區的零售商鋪物業市場。

（一） 供 應

商業用地主要由九龍新界提供，中環地皮基本枯竭，長遠土地供應仍是挑戰

根據香港地政總署2016至17年度賣地計劃，2016年四月至2017年三月香港政府將提供5幅商業用地，然而2016至17年度成交的商業用地僅為2幅。2017年第二季度共成交3幅商業用地，其中於5月16日成交的香港中區美利道以232.8億成交，刷新了香港賣地的地價及平均尺價成交記錄，至此香港中環商業用地基本枯竭。總的來看，商業土地成交主要以九龍及新界地區為主，其中九龍東啟德地區為2016至17年度香港商業用地提供2幅土地。長遠來看，政府想要持續增加商業用地供應量，繼續推進土地供應措施，實現中長期穩定的土地供應，依然面臨著如土地短缺等諸多挑戰。

中環緊俏九龍寬裕，地王效應凍結中區商廈市場

2016年全年，香港寫字樓落成量略超153,000平方米，低於2015年的最高點的165,000平方米，但仍處於過去五年中的較高點。其中需求最為強勁的甲級寫字樓落成量佔比超過了九成，也是絕對值上過去五年來的最高點。寫字樓市場總體增供應的趨勢依舊。而香港政府於報告中預計2017年寫字樓落成量激增至275,000平方米，原因是“起動九龍東”計劃帶來一批新落成寫字樓。但是2018年預計寫字樓落成量回歸低水平。綜上，短期內香港寫字樓供應增加，但長期依舊跟不上需求增長。

2022年落成，而最後僅剩一塊中環街市地塊未賣出，中環新落成寫字樓近乎枯竭。未來可能的新增供應主要來自於寫字樓的翻新重建、以及其他用途地塊的再利用。但這兩種來源都相當有限，且後者的實施易受各方聲音阻撓。因此，中環近乎零的新增供應是其能夠在租金水平已經鶴立雞群的情況下依然保持上揚勢頭的一個重要原因。同時，由於地王效應，預計短時間內中環地區商廈市場預計出現凍結效應，賣方預計會捂住僅剩的空置寫字樓以期待地王交易帶來的寫字樓價格上漲。所以，短期內中環及周邊寫字樓價格預計出現一定幅度上升。

供應最充足的當屬九龍區，根據港府的“起動九龍東”計劃，預計有600,000平方米的甲級寫字樓空間將在2017年-2020年釋出，大量的供應加上需求並未完全轉向九龍區，導致空置率居高不下，尤其是九龍東的空置率，過去三年內空置率7%-7.8%，在2016年末達到了11.2%。

而放眼港島的其他地區，港島東的鰂魚湧未來的大量供應主要來自太古坊重建計劃，而港島南的黃竹坑等地則因新開通的南港島線成為新晉熱點，雖然充足的供應仍未被完全吸收，空置率仍在高位，但租戶增長趨勢顯著。大熱的勢頭顯現出未來港島的東部和南部或將相對九龍更受益於中環外溢的需求，現有供應能被較好地吸收。

總的來說，未來寫字樓整體供應仍將增加，但地區間分化明顯。傳統CBD中環地區已近零供應，而九龍區則是供應大頭，港島東部及南部也有充足供給。

非核心區域增加供應難以消化，空置率持續走高

2016年全年香港商業樓宇落成量達123,100平方米，是自2006年以來的最高位。根據《香港物業報告2017》2017年香港私人商業樓宇總落成量預計將超過2016年，達125,600平方米，第一季度已完成9500平方米，僅佔目標的7.56%。雖然第一季度落成量相對不高，但由於來自西貢、油尖旺和沙田等非核心地區的供應增加，2017年全年落成量預計將維持高位。

近兩年大量新增商鋪供應來自非核心區域，例如元朗、屯門、西貢等。儘管短期內難以消化所有新增供應，導致空置率持續走高，但其主要針對的是本地民生類消費的需求，例如餐飲食肆、非耐用消費品等，租金在本港中檔消費需求的推動下，租金並未承受下行壓力，長期來看風險較小。銅鑼灣、尖沙咀等核心區域隨著新的商戶入駐，空置率及平均租金都略有改善。

（二） 需 求

寫字樓交易火熱，成交宗數創新高

整體來看，2017年上半年，寫字樓交易仍較為火熱。2017年3月更是錄得高達230宗成交宗數，大幅高於2016年最高點159宗。在市場對英國脫歐及特朗普當選等不確定因素的顧慮逐漸消除的時候，本地需求的回溫及內地機構的強勁需求都推動了市場熱度上升。土地方面，恆基地產以232.8億高價投得中環地王，預計地王效應將推動商廈尺價上漲。啟德作為“第二個中環”，在中環地皮幾近枯竭的情況下，將在未來寫字樓地皮的供應中扮演主要的供應角色。

中資海外擴張落足中環，中環租客多元化

傳統中環租客雖然為了控制成本紛紛離開中環，但這塊寸土寸金的CBD依然不缺公司青睞。中資機構受益於政策上對內地與香港聯繫的不斷加強，以及人民幣貶值的驅動，紛紛謀求在香港發展。傳統的金融機構如銀行、保險公司和資產管理公司等，早已嗅到了香港的商機。其中，很多中大型中資銀行早已入駐香港，但為了加強與客戶交流，發展壯大業務，有逐步擴張的趨勢，對寫字樓的需求也在提升。而保險公司和資管公司則是受益於政策上的鼓勵和放寬，以及多元化投資的需要，爭先進入香港。除此以外，港交所成為眾多企業首次公開募股的理想交易所之一，不少非金融機構，如以恆大為首的房地產公司，也在香港開設了自己的辦公室。中資機構的大量需求早已填補了本地或外資機構外溢的需求，雖然租金水平已經高得令人咂舌，旺盛的需求以及零供應仍將驅動租金水平向上走。

港島東南部引流外溢需求，九龍高空置率受累城區規劃

傳統中環租客雖然正逐漸離開中環，但仍深諳中環的核心地理優勢，具有極大交通便利優勢的港島東曾經是租戶遷移的首選目的地，2017年上半年的空置率甚至低於中環。但南港島線的開通給港島南增加了極大的籌碼，成為港島東的頭號競爭對手。總的來說，這兩處供應雖然仍在增加，但旺盛的需求使得租金上揚勢頭明顯。

再看向九龍區，尤其是九龍東，作為供應主要來源究竟為何不得租戶喜愛呢？細究九龍東的交通和城區規劃，我們發現九龍東的地鐵站都位於核心商圈邊緣，交通不甚方便，例如由觀塘地鐵站至宏利金融中心至少需要在室外步行10分鐘，與中環等地鐵站的合理高效佈局相比立刻遜色不少。除此之外，九龍東作為工業老區，近年來人口激增，區內道路規劃難以負荷，交通擁堵嚴重，且一直未見改善。地下及路上交通的不便都成為企業考慮新租址時的顧慮，即使供應大增，租金下滑，也難以得到青睞。因此我們預計未來九龍在大量供應與有限需求的夾擊下，租金有下探勢頭，空置率仍將在高位徘徊。未來比鄰九龍的啟德發展區落成時，九龍東的寫字樓市場預計進一步遇冷。

恆基232億購入中環地王，地王效應預計抬升商廈尺價

2017年5月16日，中環美利道商業地由恆基地產232.8億奪得，每尺樓面地價50063元，地價及樓面尺價均刷新香港賣地記錄。同時，恆基將斥資260億打造地標商廈，預計項目2022年建成。目前，地王附近寫字樓租金月租約160元一尺，相對每尺56000元的發展成本，回報在3.4%左右。預計美利道商業地王未來尺租可達170至200元，併成為地標級的寫字樓物業。目前，內地企業紛紛往海外發展，在香港開設海外總部，香港中環寫字樓需求越來越大，租金看升。而中環在售出美利道地皮後僅剩中環街市地皮，供應稀缺。此次恆基購入中環地王，進取的出價對區內指標商廈有啟動作用，預計地王效應會使商廈市場被凍結，甲級商廈尺價上升15%。

啟德發展區全面騰飛，香港第二中環潛力巨大

作為香港未來發展重心，被外界稱為“第二中環”的啟德發展區在未來的寫字樓供應也將扮演重要角色。啟德發展區提供106萬平方米樓面商業區，主要分佈於啟德郵輪碼頭外以及鄰近新蒲崗的北停機坪地區。其中臨近協調道的“綜合發展區”地皮面積達19.1萬平方尺，地積比率10倍，提供超過190.5萬平方尺樓面，劃分為東西兩塊地皮，將會興建一棟包括寫字樓、酒店及零售的綜合商業項目，作為地標性建築。

2016年11月23日，利福國際以73.88億元投得啟德第1E區2號地皮，地皮面積約152,407平方尺，每尺樓面地價6,733元；2017年5月31日，南豐集團旗下公司合裕發展有限公司以約246.1億元，投得啟德第1F區2號地皮，佔地204,989平方尺，可建樓面約191.2萬平方尺，每尺樓面地價約12,863元。作為一個從零開始的新興發展區，啟德發展區商業地皮成交價格自然比不上中環，但是超過12000的平均尺價證明了開發商對於啟德發展區未來寫字樓盈利的信心。綜上，啟德發展區未來的落成將進一步增加香港寫字樓供應，緩解中環供求壓力。但是作為香港未來發展的核心，以及地皮拍出的價格表現，啟德發展區預計落成寫字樓的售價及租金將處於高位。

內地遊客訪港人次上升，對整體零售業起積極作用

在過去的三年中，由於出行選擇增加、“一簽多行”改為“一週一行”、人民幣貶值及反腐行動取得顯著效果，內地訪港旅客自2014年開始赴港旅遊熱度降低，訪港旅客人次連續三年整體呈下降趨勢。2016年內地遊客訪港人次較2015年下降6.68%，然而2017年第一季度訪港遊客人次同比增長3.3%，佔總體訪港旅客比例也有所上升，市場有逐步回暖的跡象。不過，由於高端零售業市場疲軟，到港旅客人均消費預計將繼續下跌。

另一方面，從2016年第四季度開始到今年第一季度，出中國內地外的短途地區市場，包括日本、韓國、東南亞等國家的旅客人數有所上漲，由於內地遊客佔總體遊客人次比例約75%，除內地遊客外的其他國家地區遊客增長對整體訪港遊客人次並沒有太大的影響。整體來說，訪港遊客總數的上升對零售市場起到積極作用。

零售業連續三年疲軟，部分商品轉跌為升，商鋪租戶結構性改變

截至香港政府統計處最新統計，2017年第一季度香港零售業銷貨額1488.23億港元，同比下跌0.98%；零售業總銷貨數量同比下跌1.4%。2016年全年香港零售業銷貨額4356.2億港元，比2015年全年下跌8.32%，這一下跌趨勢在去年年底和今年年初得到緩解，第一季度下跌幅度明顯收窄。其中，超級市場貨品下跌0.6%，電器及攝影器材下跌18.0%，汽車及汽車零件下跌13.9%，其他雜項耐用消費品下跌12.4%。與之形成對比的是珠寶首飾鐘錶等高檔零售上升0.5%，服裝上升2.1%，百貨公司貨品上升3.4%，化妝品藥品服裝等上升4.8%，食品飲料等上漲9.9%。

由此可見，以中檔消費和民生需求為代表的零售並未疲軟，相對穩健。高檔珠寶、鐘錶等奢侈品消費轉跌為升，一方面是因為訪港人數回升，另一方面則反映了香港第一季度就業及收入情況良好，但由於上漲幅度小，香港的零售業正在仍在逐步降低對於外來遊客消費的依賴。長遠來看，有利於零售業的多樣化和穩定性。

因此，商鋪市場的租戶也發生了結構性改變，以食品飲料等為主的中檔消費將是主要商鋪的需求來源，高檔消費的影響正在逐步淡化，這也有利於未來商鋪市場的平穩發展。

（三） 政 策

凡是有利於零售業的政策都將對商鋪市場產生積極的影響。香港政府致力於幫助香港零售業、旅遊業恢復活力，嘗試了多種促進旅遊業的措施。

其一，在2015年撥出8,000萬元支持旅遊發展局加強向海外推廣香港旅遊的力度，另外亦撥出1,000萬元的配對基金，支持旅遊景點在海外市場宣傳。這一政策在2016年持續生效，來自日本韓國（2016年增長8.38%）、歐洲（2016年增長4.13%）、東南亞（2016年增長4.01%）的遊客。增加來自不同國家的遊客人次，從而減少香港旅遊業對內地旅客的依賴性，這對於香港旅遊業和零售業的長期穩定發展有積極影響。

其二，為了吸引更多內地遊客，香港旅發局預算花費7000萬港元推出有關香港迴歸祖國20週年的宣傳活動，並鼓勵支持“真人秀”到港拍攝。這一政策能為香港零售業帶來更多增長動力。

2016年11月以來香港政府頻出辣招限制外地購房者到港置業，今年5月金管局降低海外投資人士供款入息比率，從而提高非本港投資者購房門檻，購房需求可能外溢至商鋪市場，造成商鋪市場進一步上升。

（四） 結 語

寫字樓方面，2017年，香港寫字樓市場持續升溫，租金售價齊升。恆基232億奪得中環地王，中環地皮基本枯竭，中區長期低供應量高需求狀況未得到明顯改善；啟德發展區潛力巨大，商業地皮成交狀況良好，預計未來成為新的寫字樓市場增長點。預計2017年下半年香港寫字樓市場整體仍將穩步升溫，但各區域之間分化會更加明顯。

商鋪方面，香港商鋪租金在第一季度呈現上漲趨勢，接近下跌前的歷史高位。但是由於香港旅遊業未能恢復至2013年巔峰狀態，零售業沒有上漲動力依舊面臨寒冬。而本土消費力表現穩定，中檔消費成為商鋪需求的主要動力。在2017年，在人民幣貶值、“一週一行”等負面因素未能掃除的前提下，內地遊客赴港旅遊的人次有所上升，總體訪港人數上升也為零售業帶來增長動力。在穩健的本土消費的支撐下，預計未來香港零售業將保持平穩，甚至小幅度上升。由於充足的新商鋪供應，預計未來香港總體零售商鋪租金或將持續收窄上漲幅度，最終趨於平穩。