港資房企進退之間：長實集團200億元拋售項目 恆基兆業拿地加碼

方超 毛中楠 本報記者 張玉 石英婧 上海報道

91歲李兆基的辭任宣告著港資地產一箇舊時代的結束。在5月28日舉行的公司股東周年大會之後，李兆基正式退任恆基兆業地產有限公司（以下簡稱“恆基兆業”）主席兼總經理職務。

而半個月前，香港最大的地產開發商之一、李嘉誠旗下長江實業集團有限公司（01113.HK，以下簡稱“長實集團”）在上海再掀出售風雲。彼時市場傳聞，長實集團計劃出售上海普陀區真如副中心的Upper West Shanghai“高•尚領域”項目權益，估值價格約為200億元。

對此傳聞，5月15日，長實集團方面迴應稱：“公司經常收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目。”而針對“李嘉誠跑了”的傳言，5月28日，長和集團、長實集團聯合迴應稱，“長江集團在內地的投資規模龐大，業務發展多元化，涵蓋地產、能源、港口、零售、電廠及基建等多個領域”，並列出內地五個業務方向的發展概況。

事實上，與李嘉誠旗下的企業拋售內地地產項目相反，仍有相當一部分的港資房企在沉寂片刻後不斷加大對內地市場的投資，最新加碼內地市場的港資房企則是5月28日拿下北京孫河地塊的恆基兆業

針對上述問題，《中國經營報》記者聯繫長實集團相關負責人，但截至發稿，未獲回覆。九龍倉集團相關負責人向本報記者表示，集團戰略層面相關問題暫時不方便作出迴應。

進退棋局

長實系出售項目傳聞背後，曾在內地市場領風氣之先的港資房企也呈現出不同戰略的“進退棋局”。

據悉，從2013年10月李嘉誠家族以71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經中心開始，不完全統計，李嘉誠家族旗下公司已累計出售價值400多億元的內地房地產項目。

值得注意的是，多數港資房企仍選擇加碼內地房地產市場。據悉，2017年9月至2018年8月期間，九龍倉累計在北京、蘇州、廣州等城市獲取18個土地或項目，涉及資金約300億元人民幣左右。而在中指研究院發佈的《2018年1～12月全國房地產企業拿地金額TOP50》中，九龍倉以159萬平方米、65億元的拿地金額排行第43位。

另一個引人注目的港資房企則是恆隆地產。2018年5月，恆隆地產與九龍倉爭奪數回合，在近7小時336輪激戰之後，恆隆地產以107.3億元的價格拿下杭州核心商業區的百井坊地塊，樓面價格達到55285元/平方米，成為杭州史上最高單價地王。而據恆隆地產2018年財報信息，恆隆地產目前在內地有無錫、瀋陽、昆明等項目正在籌建中，投資金額達到311.86億港元。

另一家港資房企瑞安也動作不小，其在2018年7月5日聯合太保壽險、永業集團，以總價136.1億元競得黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊，名列2018年1～12月上海商辦用地成交金額排行榜第二位。瑞安管理(上海)有限公司執行董事張斌在其後接受界面採訪時稱：“從這個節點開始，瑞安拿項目和開發的速度都將加快。”

而最近加碼內地市場的則是恆基兆業，5月28日，在歷經24輪競拍，以30.2億元價格拿下溢價率達到23.3%的孫河宅地。相關資料顯示，此地塊為北京市朝陽區孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊，樓面地價約為6.95萬元每平方米，創下孫河地區地價新高，而這是恆基兆業在上世紀90年代後再次進入北京住宅市場。

慢週轉隱憂

內地市場不同戰略棋局的背後，記者注意到，自上世紀90年代開始憑藉種種先發優勢不斷在內地市場拿下優質地塊的港資房企，其後的項目開發往往進度緩慢，甚至一度遭到“囤地”的質疑。

公開資料顯示，2006年在“世界500強”競買資格門檻之下，長實集團以22億元底價拿下真如A3～A6地塊，但在其後並未開工，直到2009年4月才正式舉行開工儀式，彼時長實集團董事總經理兼副主席李澤鉅出席了開工儀式。

2011年就有媒體以《李嘉誠旗下上海真如地塊2年只打樁 價錢漲3倍》為題進行報道，文中提到，2006年長實集團拿下此地塊樓板價約為3055元每平方米，而根據Q房網信息，“高•尚領域”住宅5月參考均價54609元每平方米，同比4月上升0.02%。

另據媒體報道，和記黃埔在北京的姚家園新村逸翠園一期於2005年11月獲得銷售許可證，而項目二期銷售許可證直到2011年才拿到，成交均價約9000元/平方米，2014年上漲到2.8萬元/平方米。無獨有偶，早前媒體曾報道，新鴻基地產1993年在東莞石龍拿下新鴻基•瓏匯（5宗地塊組成，其中一宗是2005年拍下），其最早一批產品在2015年才正式入市售賣，囤地超20年。

而2019年5月28日在市場引發高度關注的恆基兆業，也曾在內地項目開發中有囤地之嫌。根據《現代快報》2014年報道稱，恆基地產於2007年三個月間三次出手，通過公開競拍購得蘇州相城區位於人民路北延、相城區活力島中心商貿城區域，共計面積為665.18畝的國有建設用地使用權，土地用途為居住、商業用地，但在2011年1月住宅項目水漾花城首次開盤後，“恆基其他的規劃項目卻停留在了‘紙’上”。此後在2017年土地市場整頓風暴中，開發緩慢的恆基兆業蘇州地產項目也再次引起市場關注。

除此之外，以開發時代廣場等聞名的九龍倉內地項目也難逃囤地嫌疑。相關資料顯示，目前九龍倉在上海的項目包括濱江壹十八和靜安一號兩個項目。1993年九龍倉以土地批租的形式獲得該地塊，但在隨後10年裡歸政府所有，此後於2003年才交由九龍倉，但在項目已經開發16年後仍未入市，本報曾在2018年5月31日對此進行過報道，彼時該項目仍未拿到預售證，不過根據網絡信息，該項目已於2018年8月份拿到預售證。

2010年9月8日，九龍倉集團以48.28億元拍下了陸家嘴濱江E-18地塊，創下了千禧年之後第一個10年中上海的交易紀錄，刷新了單價地王的數據。經過5年47輪的方案制定與調整，九龍倉濱江壹十八（浦明華庭）項目在2015年才面市。

同時值得注意的是，日前有消費者反映，九龍倉上海濱江壹十八項目開發商存在違規出售車位、車位配置未達到承諾比例、地下車庫管理混亂等問題。

對於小區業主抗議開發商只售不租車位，九龍倉方面迴應稱：“本小區地下車庫所有權為我司享有，我司出售地下車庫車位的經營行為合理亦無須取得業主同意。若日後有未出售的車位，我司可考慮向業主提供租賃。”

（本報記者 劉頌輝 對本文亦有貢獻）

（編輯：石英婧 校對：顏京寧）