河南商報記者陳媛媛 實習生 王蒙 文/圖
小區想更換物業，難不難？據鄭州龍湖鎮雙湖銘座小區的業主反映，不容易。
去年10月27日，小區召開了首次業主大會，成立業委會。到了2019年2月16日，在該小區第二次業主大會上，以“雙過半”的票數，表決該小區要實現物業自管，並授權業委會執行自管方案。但對此，該小區目前的物業企業卻稱，業委會不合法，不願撤離。
成立業委會與物業解除合同，這個小區想自治
雙湖銘座小區，位於龍湖鎮雙湖大道一旁，緊鄰雙湖大道地鐵站。
據該小區的謝先生稱，小區自2016年交房以來，一直由鄭州佳祥物業服務有限公司（以下簡稱：佳祥物業）管理，服務期限為5年，從2016年至2021年。謝先生稱，因佳祥物業未通過招標方式進入小區，且此前水費收取不合理，該小區想更換物業。“水電費、物業費，也沒開過發票。”
於是，該小區開始組織成立業委會，在2018年10月27日，該小區召開首次業主大會，成立業委會。到了2019年2月16日，在該小區第二次業主大會上，以“雙過半”的票數，表決該小區要實行物業自管，並授權業委會執行自管方案。
據謝先生介紹，在2019年5月17日，該小區自己註冊了河南龍之錦物業服務有限公司（以下簡稱：龍之錦物業），並制定出物業自管方案。“在自管方案中，住宅物業費比原來還低4毛錢。”
5月20日，雙湖銘座小區業委會與龍之錦物業簽訂了物業服務合同。委託期限為5年，自2019年5月20日起到2024年5月20日止。
業主稱，據《物業管理條例》第二十六條規定，前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
業委會遭佳祥物業質疑，被指不合法
5月21日，雙湖銘座小區業委會向佳祥物業遞送了終止合同的通知，要求佳祥物業辦理移交手續，撤出雙湖銘座小區。
對於這個通知，佳祥物業是怎麼看的呢？
5月29日，河南商報記者來到佳祥物業，工作人員隨即便拿出這份通知表示，上面沒有業委會的章，業委會不合法。“就幾個人簽字，按個手印就想讓物業撤？”物業的工作人員表示，目前佳祥物業的合同期限還沒到。
河南商報記者查詢，《河南省物業管理條例》第二十九條規定，業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況抄送縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門。業主委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
謝先生表示，因龍湖鎮政府一直未對該小區業委會進行備案，所以也無法申請刻制印章。“首次業主大會召開後，我們就把備案資料送到龍湖鎮政府了，我還郵寄了一套，但一直沒給我們備案。”
隨後，謝先生拿出一本書，是由中國法制出版社出版的《物業管理條例新解讀》，第26頁中寫到，業主委員會自選舉產生之日起即告成立，登記備案並不意味著業主委員會主體資格的確立，不是業委會成立的前提。
而對於書內的此項解讀，河南予瑞律師事務所李華陽律師認為，是正確的。“前提是業主委員會除備案之外的選舉程序都是符合規定的。”
焦點：業委會是否合法？龍湖鎮政府為什麼不備案？
據該小區業主提供的資料顯示，2018年4月28日，該小區首次業主大會籌備成員名單進行了公示，並加蓋了龍湖鎮荊垌社區的公章。
依據《河南省物業管理條例》第十八條規定，業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。據河南商報記者瞭解，因該小區戶數超過300戶，首次業主大會採取代表大會的形式召開，推選出56名業主代表參加首次業主代表大會。
2018年8月1日，在該小區《關於選舉雙湖銘座小區業主代表大會代表的通知》中，荊垌社區也蓋了章。
但據瞭解，到了召開首次業主代表大會那一天，龍湖鎮政府、荊垌社區卻都沒有派代表參加。這到底是為什麼？
5月29日，河南商報記者前往龍湖鎮政府，從社區辦工作人員那裡瞭解到，該小區在確定首次業主代表大會的時間、地點等決議時，沒有在相關單位的參與下進行，是業主自行決定的。“當初選業主代表時，也弄了好幾個晚上。小區在推選業主代表時出現了問題，意見有分歧，我們下了公告說先暫停，結果他們自己就開始選了。”
據瞭解，這名工作人員所說的公告，就是在該小區召開首次業主代表大會之前，荊垌社區蓋章出示的一份《通知》，其中寫到，因為雙湖銘座籌備組的6名業主代表在沒有鎮政府社區服務中心和荊垌社區組織、指導、協調下，在鄉鎮人民政府和社區居（村）委會、社區民警、建設單位等4家單位都沒有參加的情況下單方召開的籌備組會議，作出的所有決定，一律視為無效。
工作人員說，以後，雙湖銘座籌備組所有會議要由籌備組組長召集和主持，所有組成單位成員都參加的情況下召開，作出的決定才有效。
針對此說法，謝先生和業主代表稱，在召開首次業主大會時，他們是在律師事務所進行的，並且，該律師事務所也出具了律師見證書。在律師見證書的結論中寫明，選舉結果及過程真實、合法、有效。他認為，雙湖銘座小區的首次業主代表大會是有效的，業委會也是合法的。
河南予瑞律師事務所李華陽律師表示，根據河南省住房和城鄉建設廳制定的《河南省業主大會和業主委員會指導規則》第二十三條規定“街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在首次業主大會籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議”可知，首次業主大會會議應當由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織，因此街道辦事處、鄉鎮人民政府是應當需要參加首次業主大會會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府未參加首次業主大會會議是違反該規範性文件的。
（實習編輯 熊子文 編輯 吉倩倩）
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