鶴崗房價比5年前低千元：部分房企退出東北 商品房市場逐年萎縮

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來源：財聯社

作者：李潔

位於黑龍江的四線城市鶴崗因幾萬元一套的“白菜價”房源，日前被推至輿論的風口浪尖。儘管隨後當地政府表示“白菜價”的房源不是普遍現象，但近幾年鶴崗樓市較低迷是不爭的事實。

“鶴崗房價發生比較明顯變化是2013年到2014年，這個是歷史房價峰值，比目前每平方米均價高出1000元左右。”鶴崗市住建局房產監察科副科長肖玉在接受央視採訪時說。

鶴崗於2011年被正式列入全國第三批資源枯竭型城市。根據住建部公佈的歷年城鄉建設統計年鑑，鶴崗市城區常住人口在近幾年處於持續下滑狀態，而人口密度也隨之不斷下降。

業內人士認為，鶴崗只是東北資源枯竭型城市的一個縮影。

“資源枯竭型城市面臨發展困境，人口流出態勢難以逆轉。鶴崗以往的煤礦生產基地當下面臨經濟轉型困境；近幾年常住人口持續淨流出，而經濟發展的疲軟，更是使其對人才的吸引力每況愈下。在失去了人口與經濟這兩大基本支撐後，樓市的衰敗自然不可避免，而當地房地產市場也將持續縮量。”東北證券分析師張雲凱表示。

“商品房市場逐年萎縮”

據瞭解，鶴崗當地確實存在超低價房源，但這種房源大多為棚改安置房，而非通常意義的商品房，這種低價房源品質較低且目前無法辦理房產證。

鶴崗市相關部門也迴應稱，低價房只是個別現象，當地樓市供需平衡，房價較為穩定。

根據中介網站掛牌二手房信息，目前鶴崗市掛牌二手商品房價格區間在 1500-3000 元/平方米。

肖玉則對央視表示，“（鶴崗）2016年到2018年商品房均價維持在3000元/平米左右。像好一些的小區，均價在3000元/平米以上，而偏遠一些的小區，可能在2000元/平米以下。”

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，鶴崗房價看似便宜，其實也不便宜。當地產業發展機會不多，收入水平也不高，若是從房價收入比等角度看，不見得很低。

數據顯示，2017年鶴崗市商品房住宅銷售金額為3.3億元，銷售面積僅為11.59萬平方米。東北證券研究報告稱，“近幾年鶴崗市商品房市場規模處於逐年萎縮的過程中。”“從商品房數據來看，鶴崗市商品住宅成交面積逐年下降，價格則保持平穩，但目前在售項目去化情況大多堪憂，市場表現缺乏活力。在過去一輪的房地產上行週期中，鶴崗市房地產市場無論從量或是價來看都未受刺激，反而隨常住人口流出而逐步萎縮。”張雲凱分析。

根據住建部公佈的城鄉建設統計年鑑，東北證券篩選了 2014-2017年期間城區常住人口下降且人口密度同步下降的城市，共計18座，其中14座城市位於東北三省，且大多為資源依賴型城市，典型的如大慶市的石油產業以及鶴崗市的煤炭產業。

張雲凱認為，人口的不斷流失，不僅使得城市經濟發展遭遇困境，同時也令樓市一蹶不振，而大量棚改安置房更是導致原本脆弱的供需關係進一步失衡。

鶴崗市發佈的政府工作報告顯示，2013年至2018年，鶴崗大力推進保障性住房建設，共計建設11萬套住房。

“對於此類城市，應該積極培育新產業，必要時候也需要研究人口迴流、高鐵開通等因素，這樣才可以形成更好的購房條件。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴財聯社記者。

部分房企在東北虧損

東北證券在研究報告中亦稱，東北資源依賴型城市較多，與鶴崗市相比，人口流出問題更為嚴峻的大慶市商品房市場表現出同樣的疲態，近幾年成交面積逐年降低，2017 年成交111萬平方米，近五年年均複合增速為-24%；銷售均價則徘徊在 4500 元/平方米左右。

事實上，中大型房企對於東北樓市持謹慎態度，部分企業已退出東北三四線城市，其在東北區域的營收在整體業績佔比也逐漸縮小，而房企新增項目主要集中在瀋陽、哈爾濱等省會城市。

其中綠地集團最為明顯，綠地自2016年在東北區域便開始虧損，2017年東北地區房地產項目曾陸續出現停工現象，直到2018年在東北區域仍未恢復盈利。

年報顯示，綠地2018年實現營業收入1615億元，同比增長7.30%，毛利率提升為27.01%。但縱觀其東北區域的營業收入依舊處於下降階段，營收為52.26億元，同比上年減19.27%，毛利率為-0.54%。

與此同時，萬科也對其位於東北的兩個項目進行了計提存貨跌價準備。2018年萬科項目存貨跌價準備為23.1億元，其中在東北兩城跌價準備共計4.34億元，分別為大連海港城年末跌價準備餘額3.53億元，撫順金域藍灣0.81億元。

“計提損失具體要看每一個項目的位置以及價格，但因為東北這幾年的房地產市場不太好，計提也很正常。”陽光城集團執行副總裁吳建斌告訴財聯社記者。

他進一步表示，東北樓市經過這幾年的調整，最近在慢慢回暖，特別是瀋陽、大連、哈爾濱等城市，但是上漲幅度與其他一些非東北城市是無法相比的。