'恆隆百井坊動工！港企一年砸400億，又為杭州房價建功'

還記得去年5月那場瘋狂的土拍嗎？

歷經7個多小時，336輪鏖戰，香港恆隆地產以總價107億元，拿下武林核心百井坊地塊，成交樓面價55285元/㎡，溢價率118%。

總價位列杭州歷史第二（僅次於信達中心123億），樓面價則創下新高。

如今一年多過去，地塊終於迎來了實質性進展。據官方消息，預計下週二（9月17日），恆隆百井坊項目正式動工。

昨天，我又去這塊武林中心的黃金寶地轉了轉，發現它“早已開工”。

地塊四周豎著高高的圍擋，但從南側高樓俯瞰，可以看到挖掘機、打樁機，攪拌車、吊車等，均已進場，儼然一副忙碌的施工場景。

未來的百井坊會變成什麼樣？

其實早在上個月21日，恆隆百井坊項目設計方案，就已對外公示。

項目總建築面積約392312㎡，其中地上約196761㎡，地下約195550㎡。由五幢寫字樓、一個酒店和一個商場組成。

根據公示，幾幢大樓大量採用了玻璃幕牆設計。

其中，靠近體育場路的T1辦公樓高度90米，T2辦公樓150米。靠近項目南側的T3、T4和T5辦公樓，分別是50米、90米和63米。

T6為酒店，位於項目東側，高度64米。各個辦公樓、酒店之間由商業裙房相連，即零售購物商場。

根據效果圖，還可以看到T2樓頂端的“West lake 66”字樣。還規劃有一處觀景平臺，正對西湖。將來放眼望去，西湖美景可盡收眼底。

值得一提的是，現場圍擋上，還出現了“恆隆廣場”的字樣。

整個項目預計2024年至2025年建成，到時杭州的商業地產陣營，又將注入一股新鮮血液。

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近年來，港資頗有重倉杭州商業地產的趨勢。

以百井坊地塊為例，當時參與競拍單位，除了本土銀泰、央企華潤，和競得者恆隆，還有新鴻基、新世界，及九龍倉等港資地產企業。

雖然彼時未能有所斬獲，但在後來的競拍中，新鴻基、新世界均已成功落子。

今年8月7日，新鴻基聯合平安，以總價132.6億中標江河匯綜合體3宗地塊，成交樓面價15532元/㎡。

僅開標5天后，相關設計方案就已迅速劇透，驚豔無比。

譬如，規劃設計橫跨運河的步行橋，將來可在此360°縱覽錢塘江、大運河匯流的壯觀景色，還有杭州首個摩天輪。

匯西將打造一個既現代又新穎，且舒適休閒的零售新熱點，以及佈置1棟高層辦公樓、1棟高層服務式公寓和1棟相對較低的酒店，並建設中央廣場、文化廣場、藝術廣場等多個廣場。

據悉，新鴻基旗下的IFC和apm有望入駐。

再往前的7月30日，新世界也以近98億元如願競得了望江新城綜合體。

新世界旗下擁有藝術主題Shopping mall品牌k11，同時它還擁有時下巴黎、香港最當紅的奢牌酒店“瑰麗”。不知道引入哪一個，抑或兩者皆有？

而在今年更早的5月，嘉裡還以68.14億總價，拿下了文暉城市之星綜合體，或將打造杭州首座嘉裡城（嘉裡中心2016年底開業）。

我算了下，最近一年多，港資企業僅土地款，就已砸了超400億資金了，令人咋舌。

但無論股市還是樓市，港資素有“最聰明的資金”的讚譽，鮮有失手的時候。他們如此重倉杭州，顯然對這座城市的未來極具信心。

03

對於港資大鱷的湧入，絕大多數人持歡迎態度，甚至興奮、激動者居多。

因為過去的杭州太過於四平八穩了。

簡單的說，商業體驗缺乏新鮮感；嚴重的說，相比杭州今天的城市地位和住宅開發水平，商業是落後的、拖後腿的。

早期，杭州大型商業基本被銀泰所佔據，消費者早已審美疲勞。直到2008年，杭州才引入首個真正意義上的城市綜合體——萬象城。

最近幾年，情況有所好轉，龍湖天街、寶龍城市廣場、遠洋樂堤港，及大悅城等，紛紛落戶。

但與一線城市或其他二線城市相比，杭州依舊缺乏更為知名的城市商業地標。所以，大家很希望港資的到來，能夠提升杭州的商業格局和商業體驗。

比如，街區商業的營造，商業業態的提升，及購物體驗的升級等。

從另一方面看，隨著各個板塊商業地標的最終崛起，杭州多中心城市格局，也將不斷定型。

當然，以體量來看，武林依舊是“不可撼動的中心”。

數據顯示，未來幾年，武林廣場中央商城、杭州中心、恆隆百井坊項目等重磅項目將相繼登場，商圈商業商務面積將增加106萬平方米，整整擴容一倍。

不過，更多板塊不容小覷。

錢江新城無需贅言，萬象城、來福士、高德置地廣場，以及大量商務寫字樓存在，穩坐CBD殊榮。

此外，濱江、申花、未來科技城、臨平新城，還有江河匯，均有能力成為區域中心。

這意味著今後的杭州，武林不再是唯一中心座標。以房地產角度來解釋，即離武林中心遠的地方，未必賣得比近的便宜。

未來科技城、濱江、金沙湖等，皆是如此。

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大型商業綜合體的進駐，除了提升消費體驗和氛圍，對周邊樓盤也是極大利好。

想想龍湖天街在杭州的影響力，你就明白了。其實，這很容易理解，如果家門口有一個綜合體，吃喝玩樂太幸福了。

那麼，這一波港企進駐，哪些樓盤最受益？

先看恆隆百井坊，新房早沒了。最近的新盤，就是頂級豪宅鳳起潮鳴。市中心本就繁華，鳳起潮鳴售價也高達79800元/㎡（高層），影響應該有限。

至於二手房，項目周邊老小區，如南側的皇親苑價格並不低。上月底，一套39㎡小戶型，成交價高達5萬7。

稍遠些的次新豪宅，如武林壹號、武林國際就更高了。前者8-10萬之間，後者6-7萬。

和武林一樣，江河匯一帶也沒什麼新房在售。

不過，江河匯本身自帶12.8萬㎡住宅，精裝限價高達69800元/㎡。再稍遠點，就是約2公里外的都會森林，均價5萬9。

二手房方面，交付不久的留香園，8月出現了7萬5的成交價，比新房限價還高。

新世界綜合體地塊周邊，新盤相對多一些。但目前在售的只有濱江金地御品，均價69800元/㎡。今年6月首次開盤，搖號中籤率只有21.1%。第二次開盤，目前正在登記中。

御品隔壁，還有一塊今年濱江拿下的新地塊，樓面價高達4萬5，精裝限價仍是69800元/㎡。

此外，不遠處的南星，即將有一個豪宅盤入市——仁恆濱江園。只是面積較大，起步戶型就要170㎡四房，還有 190㎡，和250㎡等。

文暉這一帶也已無新房在售，但城市之星本身含有一定體量住宅。

可以看到，港資商業綜合體進駐的，都是主城核心板塊。能不能帶動房價倒是其次，希望真正為這座城市商業帶來質的改變吧。