哈爾濱首例！3號線安通街車輛段規劃上蓋項目，40萬平商住地面世

哈爾濱地鐵3號線是全市僅有的一條地鐵環線，共有31座車站，穿越人流密集的江南老城區，連接哈西、群力、香坊東等新城區，猶如一條地下環形大動脈，與地鐵1號線、2號線形成“十字+環線”軌道交通骨架結構。其中東南半環可以看做是香坊老城新區之間的穿越線，年底17座車站即將迎來封頂。

3號線車輛段便設置在香坊區安通街與電碳路交叉區域，作為地鐵車輛停放、檢查、清洗、修理的管理中心。根據哈爾濱自然資源和規劃局發佈的公告顯示，安通街車輛段設計有上蓋居住區，而這一規劃的出爐，也意味著地塊入市後，將成為冰城首個地鐵車輛段上蓋項目。

安通街車輛段規劃公佈 新出40萬平涉住用地

規劃局近日發佈了哈爾濱市XF24-黎明-03、04片區H-01地塊詳細規劃，包括安通街3號線地鐵車輛段上蓋物業分層開發項目細節。此次規劃涉及到62.39萬平地塊性質規劃，其中包括40.64萬平涉住用地，12.48萬平公園綠地，32.49萬平城市軌道交通用地（該性質地塊上部規劃有綠地和居住用地）。

為了充分利用城市土地資源和城市空間，地塊採用分層開發，規劃包含0—11米層、11米以上層兩個部分，具體分層高度最終以審批為準。地塊以西為紅星街、以東為電碳路、以南為安通街。

0—11米層規劃

0—11米層地塊指標

上圖為0-11米層規劃圖和地塊指標，性質包括商住用地和城市軌道交通用地。其中四個淡黃色區域H-01-01、 H-01-03、 H-01-04、 H-01-05地塊，共計28.64萬平，用地性質為二類居住用地兼容商業用地，建築密度為≤30%，綠地率≥30%，建築限高50米。

淺灰色區域 H-01-02、 H-01-06地塊，用地性質為城市軌道交通用地。 H-01-02地塊，與居住用地接連處較多，容積率為不大於2.0，建築限高11米。H-01-06地塊靠近電碳路，呈現出“凹”形，容積率為不大於1.5，建築密度為不大於40%，綠地率不小於20%，建築限高為40米。

11米以上層規劃

11米以上層地塊指標

上圖為11米以上層規劃圖和地塊指標，性質包括商住地、二類居住用地、公園綠地和社會停車場用地四類。其中包括的兩宗涉住地塊，均為3號線地鐵車輛段上蓋項目，共計11.99萬平。

H-01-08地塊，面積2.29萬平，性質為二類居住用地兼容商業用地，容積率≤2.0，建築密度≤30%，綠地率≥30%，建築限高11-50米。 H-01-11地塊，面積9.71萬平，用地性質為二類居住用地，容積率≤2.0，建築密度≤30%，綠地率不小於30%，建築限高15-50米。

H-01-07、 H-01-10地塊性質為公園綠地用地，共計12.48萬平，容積率≤0.05，建築密度為≤5%，綠地率≥70%，建築限高11-40米。H-01-09地塊性質為社會停車場用地，容積率為≤0.5，建築密度為≤20%，綠地率≥20%，建築限高為11-40米。

車輛段上蓋住宅項目早有先例

地鐵上蓋開發，就是在比地面高出9米至13米的地鐵停車庫庫頂，進行民用建築開發建設。此次哈爾濱地鐵車輛段項目或將涉及地鐵運營安全，項目在規劃中就要考慮到綠化、減震、抗噪音等多方面的操盤難度，地塊還有中央新增道路建設、商業配套、停車配套、限高等複雜的規劃要求，因此開發難度並不小。

車輛段示意圖

根據全國各大城市地鐵車輛段上蓋項目開發經驗，地塊最終多被本土的“地鐵”公司競得。如在杭州，首個地鐵車輛段上蓋項目——七堡車輛段上蓋由杭州地鐵競得，後由杭州地鐵聯手綠城開發，打造楊柳郡項目；武漢的首個地鐵車輛段上蓋項目——地鐵2號線常青車輛段由武漢地鐵競得，後於武漢地產集團聯合開發出地鐵時代·常青城項目；廣州地鐵以逾131億元高價拿下廣州首宗公開出讓的地鐵車輛段上蓋——新塘地鐵13號線官湖車輛段上蓋商住地塊。

武漢項目地鐵時代·常青城

縱觀各地，除具有車輛段項目建設成熟經驗的香港地鐵曾進駐深圳，拿下深圳地鐵車輛段項目外，目前，地鐵車輛段項目多由城市本土地鐵公司包攬，後於地產公司聯合開發，對地鐵公司來說，這樣的開發方式不僅能提高土地使用效率，還可以減緩地鐵建設的資金壓力，實現“房地產反哺地鐵”。

萬科目前正與深圳地鐵一起推行“軌道+物業”的開發模式，北京京投也曾聯手首開、萬科打造了“北京首開·壹線國際”“北京京投萬科·西華府”等項目。綠地的“地鐵”投資之路開拓較早，2014年成立地鐵投資發展公司，已經涉足眾多地鐵線路的開發，以及眾多地鐵上蓋物業的開發，例如在杭州，參與地鐵1號線翁梅站上蓋物業的開發。

毗鄰哈東新城板塊 周邊競品較少

本次安通街3號線地鐵車輛段規劃，包括6宗涉住地塊，其中商住地5宗、二類居住用地1宗，用地面積超過40萬平，體量巨大。

地塊東北片區為剛需首選片區香東新城，得益於地鐵三號線的建設、配套落地速度快、房源性價比高，且低中高端項目、各類物業類別齊備，可選擇性較強，香坊東片區一直是冰城人置業重地。

地塊規劃地塊位置

交通區位方面，地塊緊鄰三環路，距離地鐵3號線進鄉街站2兩公里，未來地鐵5號線將接入該片區，以南一公里為進鄉街與電碳路交匯處，地塊處於城市快速路立體路網中央。休閒娛樂配套方面，臨近苗圃生態公園、丁香科技博覽園、興亞生態園三大生態區，還有植物園、黛秀湖公園等綠化配套。

商業醫療配套距離地塊位置較遠，就近可抵達的是樂鬆商圈，安埠商圈，香坊萬達，千盛購物廣場，醫大二院，中醫藥大學附屬第一醫院等。目前已有的教育資源包括通鄉小學、市第三十中、風華學校諾丁山分校、市第十五高級職業中學。

目前與地塊緊鄰的西部片區多為工業、製造業、加工工業用地，並沒有成規模的居住群落，居住氛圍、商業配套較為欠缺。若商住地摘牌入市後，匹配的商業設施將填補區域空白。

地塊位置衛星圖

地塊以西3公里處為香坊中高端住宅項目聚集區，包括華潤置地·中央公園（均價17500元/㎡）、華潤置地·紫雲府一期和二期、匯龍·拾光裡、香灣青城（均價12000元/㎡）等。

距離該車輛段地塊最近的在售項目為萬科·招商城市之光，是萬科首進哈爾濱落地項目，目前均價11500元/㎡，出售高層住宅產品，建面77-140㎡，配備有風華學校分校、萬科成長中心等。

地塊周邊二手房價格

二手房價格方面，地塊周邊居住較為密集區域在西南方向，進鄉街和黎明大市場居住區域，二手房價格在7000元/㎡—11000元/㎡區間內。房源供應較為充足的小區包括：招商諾丁山，目前二手房均價9391元/㎡，在售房源156套；立匯美羅灣在售房源328套，均價8683元/㎡；格蘭雲天房源236套，掛牌均價10270元/㎡。

目前，地鐵上蓋物業在TOD(Transit-Oriented-Development)的範疇內，即“以公共交通為導向”的開發模式，目前被廣泛利用在大城市開發中，尤其是在城市尚未成片開發的地區，由國有地鐵企業先期導入公共交通，待基礎交通設施比較完善後，其餘居住地塊會亮相“招拍掛”市場待出讓。

這一分層開發模式首次亮相冰城，安通街3號線地鐵車輛段地塊將會以何種方式入市？車輛段上蓋住宅項目將會由哪些房企撬動？未來片區新房項目售價如何？市場接受度如何？這些謎底值得我們期待。