樂居財經 王若君 發自香港
“哪裡有便宜的融資就往哪追”，在郭英成的計劃表裡，準備定一個兩年的目標，使得佳兆業集團（1638.HK，以下簡稱“佳兆業”）的負債比例達到行業有競爭力的水平。
8月27日，佳兆業2019年中期業績發佈會在香港舉行，主席兼執行董事郭英成、行政總裁兼執行董事麥帆、獨立非執行董事饒永、高級顧問譚禮寧、首席財務官劉富強、副總裁吳建新等出席。
不到半小時的問答環節，除了負債率之外，銷售額目標、先行示範區等亦是高頻詞彙。針對臺下記者的追問，管理層之間配合默契，圍繞臺下拋出的各類問題，進行了詳細的解答。
談銷售目標：全年875億問題不大
被問及下半年的銷售安排，麥帆表示，上半年合同銷售額已經完全年度目標875億元的約40%，下半年有1200億貨值，且大部分位於粵港澳大灣區，去化率不到50%就可以完成任務，因而完成今年的銷售目標是沒有問題的。
“1-7月份權益收入是400億，1-7月份已經完成50%左右了，全年銷售下半年還有1200億貨值主要是集中在9-12月份，市場不會有大起大落，應該會比較順利”，吳建新亦表示，對於完成全年銷售額目標有信心。
2019年上半年佳兆業中期業績報告顯示，前6月實現合約銷售347億元人民幣（單位下同），同比增長37%；合約建築面積約為196萬平方米，同比增長38%。
根據樂居財經研究院發佈的《2019上半年中國50強房企權益銷售增幅榜》，佳兆業位居上半年中國50強房企權益銷售增幅榜第4位。
此外，值得一提的是，佳兆業重點佈局的一線及重點二線城市持續為公司帶來業績增長，粵港澳大灣區作為佳兆業深耕的重點區域，貢獻銷售佔比達58%，其中，深圳合約銷售佔整體30%。
“作為深圳企業覺得很榮幸，不過，房地產也是受監管調控的，我們遵守深圳市政府的根本要求要合規合法。如果有好的投資機會我們也想多買一點，還是要看機會。畢竟，在深圳拿一塊地也不是那麼容易的”，郭英成表示。
談淨負債率：目標年底降到180%以下
提前完成全年降負債目標，佳兆業對於優化財務結構又提出了更高的要求。
在年初的業績會上，郭英成曾立下“爭取在2019年將淨負債率降到200%以下”的flag，如今這一目標得以提前實現。2019年佳兆業中期業績報告顯示，其負債率已下降至191%，下降了45個百分點。
“佳兆業將繼續跟進改善降負債工作，目標年底將淨負債率降到180%以下”，劉富強表示。
“除了淨負債率下降之外，資產負債率也已經下降到82.7%，這在行業內是比較好的水平”，吳建新補充道，較2018年上半年85.0%的資產負債率同期有所下降。
債務結構方面，2019年上半年佳兆業總借款1515億元，58%在境內，42%在境外，以銀行貸款為主，佔比達38%，非銀行借款為20%，境外負債中佔40%，境外銀行借款為2%。
“境內境外也好，哪裡有便宜的融資就往哪裡追”，被問及有什麼具體的降負債舉措，郭英成表示，關於降負債率有很多用法，首先儘量減少重資產比例，這是佳兆業一直在努力的。但是大宗優質資產，比如深圳佳兆業中心、上海佳兆業中心這一類的，還是會長期持有。另外，有一些在出租的小型資產資產，想方設法把它們變現。
“未來會持續優化債務結構，我們會定一個兩年目標，使得負債率達到行業有競爭力的水平”，郭英成表示。
附現場問答實錄（有刪減）：
提問：現在人民幣和美元匯率都有一定的波動，很多房企開始贖回美元債，避免匯兌損失，公司在這方面有什麼計劃防範，怎麼看外債融資工具？會不會再降低美元債的比例？另外，中央的調控也在持續，怎麼看下半年市場，具體的銷售安排是怎麼樣的？
劉富強：在人民幣匯率方面我們問銀行拿了額度對衝美元。從兩方面考慮：第一，從匯率在6.8的時候對衝成本已經是很貴，跟下行風險是不匹配的，所以到最後我們沒有做對衝。第二，看公司現金流還款，上半年我們還本付息也是用美元還美元的，所以在現金方面是沒有風險的。
融資方面，今年公司已經回購了一些美元債，有1.4億美元額度。當然，發美元債考慮的是拉長年期、優化成本，所以將來美元跟境內債，我們主要是看哪邊可以幫忙優化成本，還有看市場判斷成本是多少。
麥帆：上半年是賣了347億，完成我們全年的目標是875億大概40%。下半年有1200億貨值，現在也在排三四季度，銷售量還OK，大部分是灣區的城市，去化率不用到50%就可以完成任務，所以我們覺得完成今年的任務是沒有問題的。
提問：公司6、7月份的合約銷售額還有銷售均價都有所下降，如果推貨的時間節點主要集中在三四季度，下半年是否會感覺到這樣一些壓力？上半年的土地成本是6600元每平方米，如果從銷售均價來看上半年一個銷售均價對比去年全年也好，同比也好，都有一個微幅的下降，想了解一下公司在拿地的時候怎麼樣控制拿地的收益率？
吳建新：1-7月份權益收入是400億，1-7月份已經完成50%左右了，全年銷售下半年還有1200億貨值主要是集中在9-12月份，不到50%的去化率就可以完成全年875億元的目標。我們的判斷市場不會有大起大落，所以我們全年的銷售額目標應該是可以順利完成的。
關於拿地價格的上升，可以看到公司今年拿的地主要是集中在大灣區和長三角，本身的土地市場價格就比較高，地價也比較高。內部收益率控制方面，這些我們都是有嚴格的內部收益率、淨利率等一系列的投資測算嚴格控制，我們對利潤的追求、對現金的追求還是比較務實的，也希望通過這樣的投資策略達到公司的利益最大化。
提問：最近中共中央、國務院支持深圳建設社會主義先行示範區，佳兆業紮根深圳，深耕大灣區。在這樣的背景之下，佳兆業準備接下來如何參與到先行示範區建設當中？
郭英成：其實我們是運氣好一點。首先要感謝國務院、感謝黨中央對我們廣東的關愛和照顧，我們廣東好事連篇，特別是粵港澳大灣區公告完以後，又支持深圳建設深圳先行示範區。
對佳兆業來說有什麼優勢呢？我想我們真是運氣不錯，以往我們只是一個房地產企業，現在我們定位做一個“城市公共服務商”。除了地產以外，我們有航運、有文體等，我們希望每週每天都給深圳市民帶來更多的休閒樂趣。當然我們先行示範區，國家最希望的肯定是科技和金融，我們在國內也有一個上市企業是互聯網類的。
最終更重要的是我們的土地，城市更新是我們比較有競爭力的板塊，我們想這塊未來當中應該是我們會具備一些相應的競爭力。
從今年上半年來說，我們各項的財務指標來看，不管是從負債還是利潤率、還是銷售價格，我們都逐步在改善，我們在負債比這塊希望控制在行業可接受的水平，我們也會定一個未來兩年目標，關於負債的問題。我們負債的結構也相對比較合理，在繼續優化過程當中。
關於先行示範區，當然是鼓勵大家到深圳去旅遊，鼓勵大家到深圳看看或者到深圳置業。當然，房地產從整體上來看，從整個中國來看，我覺得大灣區特別是深圳是相對平穩的，同時也符合我們的投資目標。關於今年以來，一線城市走得是比較不錯，長三角也不錯。這兩塊因為我們在一線佔比達到80%左右。
提問：管理層提到降負債率目標是180%左右，具體怎麼降？另外，對於市場來講大家都在收緊，你說要加寬你們的銷售，剛才提到有好多貨不擔心完不成，我想問一下怎麼完成？現在一些同行都說下半年絕不拿地，佳兆業還是會考慮拿地，對不對？
郭英成：首先我們的負債比例，剛才我講達到行業競爭的水平，我們會花兩年時間。境內境外也好，哪裡有融資便宜的事情，我們就往哪裡去追，融資結構相對而言是比較豐富的。假如國內融資成本低，比如我們在國內深交所發了一些票據，發了一些ABS，我們想這塊價格便宜，我們就往那裡發，這是我們一直在做的，我們是在往好的方面努力。關於債務降負債率，我們有很多方法，首先儘量減少重資產比例，這是我們一直在努力的，我們以前有一些小型資產在出租，想方設法把它們變現。大宗資產和優質資產，比如深圳佳兆業中心、上海佳兆業中心這一類的，會長期持有。
關於房地產問題，我們想國家收緊，主要想房地產健康發展。我們有一個很明顯的優勢主要是深圳，比如上一週在深圳推的項目，我覺得銷售是不錯的，價格也相對合理，因為灣區的人民相對是比較富裕的。
關於拿地，每個公司都不一樣，如果有錢，我們在大灣區還是繼續性找一些好的優質土地。小的地方或者不符合的地方，我們逐步在減少，優化投資結構。
饒永：根據深圳市政府公佈的數字，2018年人口淨增長58萬，等於內地一箇中等城市，很多青年人把深圳看作一個創業熱土，所以這裡人氣比較旺、購買力比較強。
譚禮寧：從房地產會計準則來講，我們賣的資產都是以原始的價格進賬。佳兆業很多舊改項目，我們成本是很便宜的，不是招拍掛，所以單看負債比率有時候沒有反映公司實際情況。負債率之外，更重要的是公司資產變現能力，能產生多少的現金流覆蓋利息，這是最核心的指標，我們是差不多達到2倍左右。
提問：剛才說在內地將深圳建設示範區，你們不會因為這樣提高了銷售目標呢？
郭英成：作為深圳企業覺得很榮幸，不過，房地產也是受監管調控的，我們遵守深圳市政府的根本要求要合規合法。關於銷售額，我們要看一看，另外，如果有好的投資機會我們也想多買一點，就看機會。畢竟，在深圳拿一塊地也不是那麼容易的。
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