10萬間公寓甜蜜夢想 一場高調發佈會中郭英成如何挑戰存量？

觀點地產網 復活後的佳兆業轉型動作頻頻，繼近期密集籌備科技產業集團啟動市場化佈局之後，這家華南房企還因正在實施的一項嘗試而受到關注。

6月13日下午，佳兆業在深圳蛇口舉辦“創享空間品牌發佈會”，正式宣佈進軍長租公寓、聯合辦公領域。按照計劃，該公司三年內擬實現打造長租公寓10萬間，以及聯合辦公卡位5萬個。

2014年雷軍用一筆1億元的投資將公眾視線引向長租公寓市場，被視作中國房地產從增量走向存量的標誌性事件之一。長租公寓持續站上投資的風口，投身這一存量細分市場的現象近兩年達到高潮，包括萬科、招商、遠洋、世聯、魔方、鉑濤等各路企業紛紛進軍於此。

考慮到“鎖盤風波”的影響，佳兆業與長租公寓投資潮興起的頭兩年失之交臂，如今在市場化道路上已落後於其他競爭者。因此，在內部組建“創享空間”之餘，佳兆業顯然有意識加快步伐——僅在洽談服務方案提供者後一個月，該公司便已對外披露運營戰略。

觀點地產新媒體獲悉，佳兆業相關人士公開表示，公司進軍長租公寓主要由於行業尚有很大的發展空間，其同時否認佳兆業將和同行拼價格。

創享如何從0到1

共享經濟幾乎是過去兩年最熱門的話題之一。它強調將商品、服務、數據等產品在不同主體間進行共享，打破原本所有權、使用權之間界限的模式，逐漸創造出全新的商業服務。

在不動產領域，以租代售的綜合類運營模式興起，成為房地產行業最大的轉變。

以居住類產品為例，此前市場主流是將具體的公寓及住宅作為一種標準化商品進行銷售，這種模式隨著商品房建設降溫而減少。同時，高昂的房價也導致眾多年輕群體無法承擔買房的費用。

在6月13日的發佈會上，佳兆業副總裁、創享空間總裁黃國鈞主動提及轉型長租公寓及聯合辦公的初衷：“‘共享’已經成為潮流，佳兆業一定要蹭一下。”

黃國鈞進而援引數據稱，2016年國家房屋租賃市場的租金增速達到35%；全年房屋租賃總額僅為住房銷售7%，相比之下美國同期的比例則達到50%。他據此判斷，國內房屋租賃市場的成長空間“依然會非常巨大”。

對於聯合辦公，黃國鈞則強調，2016年中國新生企業日均註冊數為1.5萬家，80%是小微企業，且絕大部分屬於服務業性質。“他們需要的最關鍵是低成本的辦公環境，而共享辦公正好滿足。”

觀點地產新媒體瞭解，在品牌理念落實層面，佳兆業計劃同步推進兩條產品線，包括以Wewa family為主的長租公寓，以及Wewa Lewa為主的共享空間，傾向於兼顧功能性、舒適性及經濟性原則。

截至目前，佳兆業創新空間在深圳、成都、北京多個城市落地，年內將推出深圳佳兆業前海廣場、深圳航運綜合樓、成都佳兆業廣場等多個項目。黃國鈞還對觀點地產新媒體表示，首個長租公寓、聯合辦公項目位於羅湖萬象城附近，最快將於8月底推出。

選擇在深圳推出首個試點項目，除了本身的地緣優勢，供需基礎也是重要先決條件。目前深圳住宅供應能力有限，“十三五”期間計劃供應40萬套公共住房，其中有一半擬通過包括長租公寓在內的存量盤活渠道獲得。

在實現從0到1突破的基礎上，佳兆業轉而提出從1到萬的規模上量。據現場披露，該公司創享空間將實行併購、自建並舉的發展策略，佈局全國所有一線及主要二線城市，預計三年內打造長租公寓10萬間，聯合辦公卡位5萬個。

郭氏如何挑戰存量？

隨著房地產增量速度放緩，多達數百萬億規模的存量市場逐漸成為新的“藍海”。從這點來看，長租公寓只是各路資本角逐這個龐大市場的一個戰場而已。

即便如此，近年來包括萬科、招商、遠洋在內的房地產開發商，魔方、You+在內的互聯網企業，世聯行、鏈家在內的房地產服務企業，已在長租公寓市場上掀起了大規模的收併購潮流。

與目前規模較大的企業相比，新入局者佳兆業有著顯而易見的差距。觀點地產新媒體不完全統計，截至2016年底，世聯行已落地紅璞公寓逾2萬間，計劃今年新簽約10萬間，未來則要做到100萬間；萬科截至5月開業泊寓約1.5萬間，遠期規劃100萬間，年收入則達155億元。

在營銷模式上，目前市場也處於同質化嚴重階段。其中為搶奪大學應屆畢業生市場，萬科近期宣佈推出“港灣計劃”，投入逾千套公寓房源給畢業生免費入住一星期；在6月13日發佈會上，佳兆業則宣佈，其進駐的每個城市將提供5間公寓供大學生免租半個月。

對於市場所存在的競爭，黃國鈞對包括觀點地產新媒體在內的人士幽默迴應稱，佳兆業還沒有（大量）做長租公寓，所以沒有來自競爭的壓力。

黃國鈞隨即指出，目前長租公寓領域有很多對手，但幾乎都沒有實現盈利。“現在大家都在解決公寓的基本功能，很出彩的產品幾乎沒有。”

“這是最壞的時代，也是最好的時代，市場調整就會有整合的機會。”他透露，佳兆業目前也會進行公寓收併購，對象包括大型項目或長租公寓運營商。

這也反映出一個事實，即長租公寓市場仍處於跑馬圈地的起步階段，模式簡單同樣意味著可複製性強，各家運營商之間並無壁壘。不過，考慮到擴大不動產入口與豐富場景與服務密切相關，在相當長一段時間內規模仍是長租公寓的首要任務。

和其它共享模式類似，擴大規模意味著持續燒錢。以長租公寓為例，世聯行拓展紅璞公寓成本約2-2.8萬元/間，若佳兆業按此參考標準，預期拓展10萬間的成本也超過20億元。

市場人士對觀點地產新媒體指，目前國內的長租公寓主要靠“租金差”盈利，由於處於投入期，幾年內都不會有豐厚的利潤。“形成規模效應後，疊加服務才會產生，成本也會隨之下降。”

佳兆業當天嘗試通過展示更多整合空間資源、經營空間生態的細節，以消除外界的困惑。黃國鈞在發佈會上表示，公司規劃的產品包括安保的人臉識別系統、智能水、電、網絡、門鎖、支付等服務，同時引入百度為創享空間智能化提供技術支持。

被問及在長租公寓方面的核心優勢時，黃國鈞重點強調了地理位置一項——做長租公寓的關鍵，是在有優勢的位置打造適合的產品。他同時否認佳兆業將和同行拼價格，並認為“打造精品才是好模式”。

而對於回報週期，黃國鈞則迴應稱，目前長租公寓利潤率約為10%-20%，一般項目回本時間在5年左右，重點要看地點及項目品質。據他透露，佳兆業對長租公寓回本“忍耐度很高”，回報期可以要求相對長一點。