告別“躺賺”！ 貴陽房開易地再戰 “好社區”建設成比拼新領域

多年來，房地產業的的確確是個不折不扣的“暴利行業”。但在今天，由於土地資源逐漸稀缺、商品房同質化現象日趨顯著以及宏觀政策的調控，房地產行業“躺著賺錢”的時代已然結束。

對於房開商來說，如何轉型升級，尋找新型營銷渠道，是當前必須要面對的問題。與此同時，在商品房同質化現象日趨顯著的背景下，在花巨資購置商品房後，還能享受到什麼樣的附加值？又能獲得哪些“超值服務”？也成為購房者重要的參考因素之一。

專家表示，房地產商現在已不能再是單純的蓋房子和賣房子了，而應該積極地向優質的社區服務運營商轉變，關注客戶體驗，為客戶提供有趣、有味、有料的生活體驗。在這當中，主要包括了社區商業建設、社區文化建設、“智慧社區”建設等方面。

“我向往的社區生活”

最近，有個綜藝節目非常火爆，叫“嚮往中的生活”，節目向觀眾們展現了有山有水、與自然相伴的山居生活。

不過，這種陶淵明筆下的生活模式固然讓人心生嚮往，但畢竟與現實相距甚遠，那生活在城市的人們對居住會有什麼訴求，對所在的社區生活會有什麼期許呢？

“我覺得一個稍微像樣點的社區，都應該配一個多功能活動中心，有空調、有網絡、有開水、有各種書刊雜誌，最好還有健身房，可以對業主象徵性的收點費、最好是不收費。”對於正在四處看房的市民郭先生而言，房子不只是吃飯睡覺的地方，而更應該有熱度和溫度。

市民程小姐屬於改善型購房人群，希望在觀山湖區購置一套新房，“我的選擇目標肯定是大型房開商的樓盤，相信他們在社區投入上會更加賣力”。程小姐認為，大型房開商都是年銷售幾百上千億的公司，應該有實力營造好的社區環境，讓業主生活內容更豐富，鄰里關係更和睦。”

郭先生和程小姐的說法，代表了多數購房者的心聲。

對此，房地產專欄作家張江平教授表示，目前的“社區生活體驗”早已不是“簡單粗暴”地提供園林、公共空間就萬事大吉了。要想抓住潛在購房者，房開商需深入思考不同年齡、不同層次的客戶群體對生活體驗的需求，按照他們心中的理想家園去“投其所好”。

“由開發商轉變為社區服務運營商，讓用戶積極參與到社區活動、社區氛圍中來，實現更好的用戶體驗，迅速提高房屋本身的附加值，從而全面推動產品的銷售。”張江平教授表示，這是開發商的轉型之路，也是目前被業界公認的較為成熟的做法。

“開發商建造了一個社區，創造了一個人們居住的空間，但這應該不是開發商的最終目標，最終目標應該是社區服務。”張江平教授的觀點得到了多位房地產行業人士的認可，而市場情況也確實如此，大型開發商目前都在積極向社區建造商、社區運營服務商的方向轉變，雖然社區服務短期利潤空間不大，但屬於新興產業，未來會有很強的吸引力。

據瞭解，社區服務運營可以衍生出多個創新型的行業，如社區養老、社區商業、社區文化建設、社區金融以及社區製造、社區教育等等。在創新型的社區，用戶的需求巨大，蘊含了不可小覷額的的市場前景。

張江平表示，隨著國內城鎮化率的迅速提升，從未來的整個城市化的發展來看，到2030年，中國城市化率將會達到60%-67%，將新出現2萬個以上的商業社區。可以預計，社區運營這個市場具有極大的發展空間。

擁有哪些配置才稱得上是“好社區”？

A.完善的社區商業

很多人對於社區商業的理解，可能是司空見慣的社區底商，或者自然形成的步行街。但隨著商業地產的發展以及人居體驗要求的逐步提升，社區商業已逐漸擺脫“髒亂差”、“自然形成”、“無規劃無管理”的亂象。

如果說大型購物中心是城市商業的“主動脈”，那麼社區商業則像一根根“毛細血管”，深入到各個小社區。社區商業不再僅僅滿足於社區居民的日常生活需求，而是不斷髮力於提供優質的服務品質和情感交流，建立社群交流平臺，促進人居體驗，讓社區生活更有溫度。它的業態更傾向於基礎型日常消費和目的型體驗式消費，著眼於“剛需”“高頻”業態。

記者瞭解到，目前貴陽市的開發商社區商業剛剛興起，正處於發展初期。貴陽萬科相關負責人在接受記者採訪時表示，2018年萬科將自身的定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”，對“生活服務”的強調，迎合了社區商業的發展需求。顯然，“為了發展住宅而做商業地產”的萬科，其著眼處在於“社區級”。

貴陽萬科除“萬科生活廣場”外，還對萬科商業第三條產品線“萬科生活匯”進行了升級迭代。旨在給予社區居民以除了公司和家以外的第三空間，並在更好的滿足基本生活需求的基礎上，促進人與人的鏈接，以及自我價值的探索和發現。該產品有望在今年發佈，在2020年落地實現。

社區商業要“接地氣”

目前貴陽市的社區商業按開發面積可分為：便利型、中型、大型，按照成熟程度來分，可分為自發型和現代型。還可按照社區消費群體的文化水平和消費層次、社區商業的集中程度、建築形式的不同來進行劃分。從物業歸屬型上來分，又可分為自持型和商業型。

值得注意的是，無論是社區中的門面房還是購物中心，常常被業主詬病的一大原因就是“不接地氣”。

家住觀山湖某小區的王女士告訴記者，“雖然小區裡就有菜場，但我每天還是要坐公交車去大型超市買菜。”究其原因，王女士家所在的小區雖然已經引入不少生鮮類門店，日常需要的肉類蔬菜基本上都能買到，但那裡的菜品價格偏高，品質也很一般，簡單對付一天還行，如果長期下來，她明顯感覺到不划算，因此她寧願花半小時以上，每天坐車到大超市購物。

記者瞭解到，這類吐槽社區商業“不接地氣”的情況並不少見：便利店品種少、品質差，服裝店價格貴，娛樂場所檔次不高，餐館裡的飯菜吃過一回，絕不會再去……

B.優質的社區服務

據統計，截至2017年底，全國共有官方的各類社區服務機構和設施40.7萬個，其中社區服務指導中心619個（其中農村16個），社區服務中心2.5萬個（其中農村1萬個），社區服務站14.3萬個（其中農村7.5萬個），其他社區服務設施11.3萬個。我國社區服務機構覆蓋率呈緩慢上升趨勢，2017年我國社區服務中心（站）覆蓋率25.5%，其中城市社區服務中心（站）覆蓋率78.6%，農村社區服務中心（站）覆蓋率15.3%。

資深房評人陳怡分析表示，我國官方的社區服務（專指社區服務中心及居委會等國家機構提供的社區服務）目前的發展水平，相較於居民快速增長的多樣化、高水平的需求相距甚遠。

而開發商的有效介入，能進一步提升社區服務能力和水平。記者瞭解到，目前貴陽市場上的各大開發商都開始注重社區服務的全面建設，試圖形成高檔次的社區服務環境氛圍。

貴州碧桂園物業相關負責人表示，目前在碧桂園貴州區域，建設和諧友好安心社區成為了社區服務的中心目標。在整個社區，開發商提出了“0.5幸福”主張，在社區內傳遞分享、陪伴、友鄰等情感價值，實現品牌差異化和社區文化可持續發展。

在每個季度，開發商會創意IP社區文化活動，提倡低碳環保的綠色生活；重視鄰里之間的友好關係，延續睦鄰友好的傳統文化，如第一季度的音樂親子嘉年華；最美三月天“小區女神節”；植樹節”和業主們一起鑄造碧綠家園；330繽紛fun熒光跑等各種創意活動，豐富業主的生活文化。

社區還圍繞著業主日常的需求，定期舉辦“貼心1號”日常社區便民服務文化免費活動，給業主磨刀，修理小家電，免費洗車，修剪頭髮、社區義診等。

對於一些“準業主”，社區每年會組織業主的專屬活動“業主答謝會”；在日常服務上，每天社區管家們會在固定時間段為業主推送天氣預報，提醒業主出門時是否要添減衣服或是帶雨具。

碧桂園貴州區域還提出了建設“5H”社區文化生態圈的規劃，將梳理社區場地資源，構建社區跑道，並在跑道沿途建設“5H”社區文化角。

不出小區即享“一站式”服務

據記者瞭解，不少貴陽的房開物業依託街道社區服務中心、社區服務站，對業主實行“一站式”服務，有的則通過政府購買服務、設立項目資金、開展項目補貼等方式，引導社會組織、企事業單位和居民參與社區管理和服務活動，增強了社區服務的活力和社會組織的服務能力。

可以預見，今後，我們身邊的社區服務形式會更多樣化。以養老社區服務為例，我國推行關愛空巢老人社區志願服務示範，將採取結對幫扶、一對一、一對多、多對一等多種形式開展生活照料、心理撫慰、應急救助、健康保健等服務，全方位的提供社區服務。

C.先進的“智慧社區”

科技發展到今天，社區服務運營，繞不過去的必然是“智慧社區”的建設。

早在2017年3月5日，國務院《政府工作報告》中提到“擴大數字家庭、在線教育等信息消費”、“推動互聯網+深入發展，促進數字經濟加快成長，讓企業廣泛受益、群眾普遍受惠”。在這樣的大背景下，“智慧社區”將會是我國社區服務的未來重要發展趨勢之一。

資深房評人郭睿康表示，隨著智能化技術的發展，智能化的生活方式正在逐步走進社區，而傳統社區由於無法滿足智能化需求或面臨被“智慧社區”取代的局面。

據瞭解，雖然貴陽目前尚未有“智慧社區”出現，但在國家政策的大力支持下，上海、武漢、福建等地的“智慧社區”建設正如火如荼。

郭睿康表示，“智慧社區”採用先進的互聯網技術和物聯網技術，將家居、物業、醫療、服務、電子商務、網絡通信等整合在一個高效的信息系統之中，為社區居民提供安全、高效、舒適、便利的居住環境。

毋庸置疑，“智慧社區”是未來發展的大趨勢。不過，“智慧社區”的建設不僅是智能技術的簡單植入，最重要的是技術與社區應用場景融合。

要實現這一目標，開發商必須從“智慧社區”實際應用場景的智能化需求切入並融合應用，從全生命週期賦能社區安全、便捷、高效，並且通過產業鏈合作伙伴深度合作，打通並整合社區關鍵資源。

“智慧社區”一方面能提升物業管理和服務水平以及助力降能增效，另一方面，也能提升社區居民的社區體驗和感受度。

“智慧社區”科技改變生活

雖然目前貴陽市尚未有成熟的“智慧社區”呈現，但他山之石可見“智慧社區”的“強大之處”———

• 武漢：停車場的地磁和紅外雙傳感車位檢測物聯網系統，跟車主的手機相連。到了傍晚，樓下歸家的小轎車，一輛輛像“長了眼睛”似的奔著空車位去。
• 福建：走進小區，刷個臉，門禁自動開啟。在小區內，四種顏色的新型垃圾箱不僅實現了垃圾分類，還有著聰明的頭腦。只要手一靠近垃圾箱，垃圾箱的門就能自動開啟。

不僅如此，智能“滅鼠”的檢測傳感器、探知“水深”的井蓋等“大智慧”，讓居民們真切地感受到“科技改變生活”。