一線城市，10年前，買套90平米的房子，按照7千/平算，一套也就60W左右。首付兩成才12萬，剩下的按20年期貸款，每月還款也就4000塊左右。日子會過的拮据些，但是到2017年，恭喜你中獎了，就至少擁有了一套價值500萬的房子！10年時間，12萬到500萬，你比別人要少奮鬥多少年？
房地產的賺錢效應在過去的10多年裡演繹的淋漓盡致，很多人創業很多年，還不及當初北上廣買套房。房價每次一漲，大家就跟瘋了似的，一哄而上、越漲越買；即便國家屢番調控，幾乎也沒有人認為房價會就此進入拐點，房價短暫壓制後，後面伴隨的往往是更加瘋狂的反彈。
（一）首先我們想探討，大多數人為什麼要買房？
房地產投資之利：
1，買房能抵禦通貨膨脹。歷史來看，房地產價格漲幅是能跑贏通脹的為數不多的資產，當然還有騰訊股票。買了房以後，你的住房成本就錨定了，未來只要補足房貸款就好了，同時隨著經濟發展和物價水平提高，你的房產還有持續累積的增值收益。而那些租房的人，不得不承受未來不斷上漲的房租收入。他們不相信房價會漲到幾萬幾十萬，就像他們不相信自己未來工資也可能幾萬幾十萬一樣，但事實往往未來真會這樣，而房子是唯一可以對衝這一風險的資產。
2，買房能利用貸款這個槓桿，做大資產。金融機構支持你買房，除了你的資信情況合格和首付款做安全墊以外，房子本身也是一種重要的信用保證。理論是隻要“租金收益率+增值收益率》抵押貸款利率”，買房就是不虧的。
十年前掙幾千塊，咬著牙攢下一千存起來。放到現在看一千塊幾乎毫無作用。但是如果當時就消費出去，也許是生活的極大改善！同樣的，如果十年前欠了一千塊，到現在還根本毫不費力。所以欠房貸的人不害怕，反而是存錢的人，幾乎每天看著錢縮水。
3，投資房地產仍有相對較高的收益水平。目前雖然房地產的暴利可能沒過去十年那麼厲害，但每年實現10%的投資回報率還是很容易做到的。這相對於儲蓄、債券、基金、股票等其他類型的投資來說，收益水平已經很不錯了，關鍵房地產的確定性更強。
4．提高投資者的資信等級。有房會提升自己的資信，在辦理貸款、創業等方面享有便利和優勢。
5，還有中國很多戶口、婚配、子女就學、養老退休、各種福利等，都是和房子掛鉤的。房主有至尊無上的權利，這是租戶無法比擬的。
而房地產投資的弊處也有：
1，投資數額巨大。即便是30%首付也不少，以現在房價也得上十、甚至百萬吧；加上房貸壓力，未來10-20年生活都受到壓抑的。更糟糕的是，一旦遭遇1998年亞洲金融危機時香港那樣、或者2007年次貸危機下的美國那樣，很多投資者會進入負資產狀態。
2，投資回收期較長。少則3-5年，多則上10年，且有繁雜的稅費、審批流程、各種手續等，比較麻煩，甚至變現困難。
3，需要專門的知識和經驗。只能說，買過房的人才知道，買房真不是買買買付個錢那麼簡單，真的好費精力。
（二）買房的基本流程和注意事項
1，先查詢個人銀行信用狀況
信用不好的會被一票否決，輕則貸款利率上調，重則根本不給你貸款。所以想貸款買房的小夥伴，請先確定自己有沒資格貸款。
2，評估自有資金與首付款
就是你能拿多少錢出來付首付，包括借錢也可以考慮的，但要和每月房貸一起計算，自己未來的還款能力是否有保證。
3，評估可以承擔的每月還款額及還款年限
一般每月還款額不得超過家庭月收入的50%，還款年限20年左右為佳。根據這兩個數字，基本可以算出你的貸款總額度，當然公積金貸款有限額。（有公積金貸款儘量用公積金，利率更低，額度不夠的做組合貸款，最後才是選商業貸款；還款方式有等額本金還款和等額本息還款，等額本息還款每月還款額度均一樣，等額本金還款是逐月遞降的方式，一般情況選擇等額本息還款方式。）
4，確定房屋總價
首付確定了，貸款總額確定了，房屋總價也就定了。
5，在總價約束下，確定你要的房屋面積、地段，做權衡
如果首套剛性住房，永久居住的：考慮交通、夫妻工作方便、居住環境、房間是否夠用等；如果考慮更長遠，需要考慮是否要買學區房。如果二者不可兼得的話，那就根據你自己的家庭情況，放棄一個了。
另外還有一些小tips，大家收好不謝------
選容積率低的小區，房子建的少，住的舒服；
戶數越少，配套面積（物業用房、配電房、垃圾站等）越小，品質越高；
停車配比+停車位充足；
優選地鐵房或待建地鐵房，優選兩房以上戶型，優選房齡小的；
不要底層、頂層，如果沒有數字顧忌，儘量選高樓層；
物業費也要考慮；
裝修不保值，裝修越簡單越好；
商品房混有動遷房或人才公寓，不好，嘈雜且會拉低估值；
交房時間越早，包括房產證到手要確保。
6，要多蒐集信息，反覆對比，篩選優先滿足自己核心訴求的。不要匆忙做決定，更不要聽銷售人員忽悠，被飢餓營銷套路。
7，簽署購房合同，辦理貸款，拿房、拿證，落戶等，這裡不做累述。
最後還有買賣的時機，有幾點小建議-----
橫盤期可以不買，有失業風險可以不買，工作都要沒了，有斷供的風險，打住！
近期升值加薪者不買，還款能力變強了，能買的房子範圍變多了，可以等等，特別是一筆鉅額獎金即將到手的時候；
如果有更合適的投資渠道，比如投資、創業，不如試試後者，給自己更多可能；
當然，理財能力差的剛需，建議還是買，房子鎖定，月供鎖定，好好上班，努力還房貸就好了！
（三）如何判斷房子的價值？
1，3公里原則
一般來說，以你房產所在地為圓心，3公里為半徑畫一個圓，這個圓圈內的人群的平均收入，就決定了你房租的高低。除此之外，還受到供求關係影響，這個圓圈內可供出租的房子越少，求租的人越少，房租越貴，反之亦然。由於工資一直在上漲，房租也會一直上漲，所以你的房產的價格是有底線的。
2，額外享有公共資源的價值
包括學校、公共交通、醫院、商圈等，凡是在此房產附近的公共資源，都屬於此房的公共資源價值。
李嘉誠曾說過：“買房第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”可見好地段的重要性。好地段包括區域交通便利、市政配套完善，像學校、醫院、商場、休閒場地應有盡有。如果地段價值高，同時產品比較優質，那麼未來的升值保值空間就比較大；而即便是地產調整期，好地段的房子一般也都是最抗跌的。特別是小區的綠化設施等都非常好，市中心的“靜”土，“出則繁華、入則安寧”，更是最大的“牛盤”。另外如果你這個是區域標杆房，也有優勢。
3，房屋本身也是具有質量區別的。
品質好的房子會保值甚至增值，品質不好的樓盤，不出兩三年時間，就會被市場淘汰。這就像品質不好的手機，因為式樣、外觀、質量等問題，立馬就成淘汰品一樣。品質好的房子不一定佔據著一流的地段，但得益於開發商的品牌效應以及在產品營造方面的努力，也會呈現出獨立於“地段論”之外的出色表現。這樣的房子，是當之無愧的牛市能漲、熊市抗跌的好房。
這裡建議啊，買房還是儘量買品牌開發商開發的房子，相對來說，他們更愛惜自己的“羽毛”，做出的房子質量有保證，戶型有前瞻性。
4，價格辨別法
一個樓盤的定價是否合理，要根據樓盤所在的地域、低價、成本、建築工藝、開發商品牌價值等。有些樓盤的自身價值達不到一定的標準，卻將自身定位得很高，這樣的樓盤上升空間被提前透支，抗跌性不強，容易大幅度的降價。當然，太低價位的房子，打折太厲害的房子，也不一定抗跌，因為這就是剛剛第三點提到的品質問題，總之要相信大砍價一定是有原因的，買房是個大事，千萬不能跟買菜似得光圖便宜。
（四）小妙招：房子一邊住、一邊炒！
最後，我們還特意推出小妙招，可以把房子一步步由小炒大。具體可以關注“好買商學院”微信號，底部菜單有“好好理財”，進入收聽音頻版具體策略。
附錄：房價未來走勢大PK
最後為了滿足大家想說一說、辯一辯的慾望，我也特別把互聯網上一篇不錯的文章做了精心總結，拿來和各位分享：
看完了對比，你是選擇買房，還是租房呢？
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