東莞新建樓盤或須無償配建學校，房價會否因此上漲？部門和開發商這麼說……

“增加教育配套肯定是好事兒。資源稀缺，學費水漲船高，又當房奴又當學奴的滋味不好受啊！”

5月22日，東莞市城鄉規劃局在官網上發佈一則徵求意見稿。內容顯示，東莞新建樓盤達到一定規模應同步修建幼兒園和中小學等教育配套設施。同時，該辦法明確，新建、改建居住區的配套教育設施應當無償將配套教育設施的土地使用權和不動產所有權移交鎮街政府。

日前，市城鄉規劃局迴應，該方案還在徵求意見中，具體細則還待敲定。值得注意的是，市規劃局在意見稿中強調，新建、改建居住區配套教育設施的用地標準和服務人口規模應當按照法律、法規的有關規定及相關技術標準確定。

現狀

僅有1.6%新建樓盤修建教育配套

以“搜房網”新房信息為準，梳理東莞新建樓盤發現，目前東莞在售和待售樓盤約為1355個，其中配有教育設施的樓盤約為28個，佔比約為1.6%。其中，大部分新盤以修建幼兒園為主，將會交由專業的學校品牌持有運營，優先業主。

這些樓盤分別是：

東莞28個配有教育設施的樓盤中，大多的佔地面積至少為7.5萬㎡，有700戶以上。其中，南部灣萬科城總佔地34萬平方米，涵蓋7200戶；豐泰觀山碧水有3000多戶業主，總佔地100萬平方米，都屬於超級大盤。為此，南部灣萬科城將配套幼兒園、小學。而豐泰觀山碧水則引進了宏遠外國語學校的資源，成立了幼兒園、小學、中學一體的厚街豐泰外國語學校，目前已經開設了小學班。

2016年9月，豐泰外國語學校小學部正式開學。據豐泰觀山碧水項目負責人鄧小敏介紹，豐泰外國語學校由東莞市市一級學校宏遠外國語學校團隊獨立運營的項目，開發商並不會過多幹預。針對業主，學校會給予學費優惠。在項目仍在售，業主入住率不高的前提下，學校的業主生源佔比20%。

據豐泰外國語學校負責人介紹，學校中小學兩部學生約960人。學費採用一費制，每學期費用接近2萬元。目前來看，學校的氛圍不錯，學生和家長都給予了肯定評價。

此外，達鑫.江濱新城一期、二期已經開設了幼兒園。一位達鑫的業主蔡小姐表示，小區很多孩子都在一期的幼兒園上學，學費將近2000元一個月。談及教學質量，她說道：“整體屬於中等水平。現在只希望二期、三期的幼兒園能儘快走上正軌，分散一期幼兒園的學位壓力。”

1.土地出讓時明確教育配建，開發商可核算拿地底價

根據廣東省政府4月底公佈《關於統籌推進縣域內城鄉義務教育一體化改革發展的實施意見》全省各地新建1萬戶以上的居住區，必須單獨配建中學；新建3000-5000戶居住區，至少應配建一所小學。這或將成為東莞新建改建居住區配建中小學的參考標準之一。

廣東宏遠地產董事長鍾振強認為合理的應該是從片區板塊的層面來規劃配建教育設施，如果是這種背景的話，政府在出讓土地時，就會對該土地提前進行規劃，提出土地配建教育資源要求，就好比現在政府增加保障房的做法一樣，在一些土地出讓時，會要求開發商拿地後配建人才公寓、保障房等。 “這樣一來，對於開發商而言的實質影響就明顯小了。”鍾振強說，遵從市場經濟原則，開發商在拍賣土地時，就會統一計算成本，在預估未來房價的基礎上，計算出自己的拿地成本，除掉配建學校的固定成本後，就是開發商的拿地底價，拍地時就會量力而行，這個對於市場來說，也會比較透明公平。”

2.教育配套無償移交，利潤下降需考慮成本

“這是一件利民工程，現在人們在購房時也比較關注教育配套。”不過，海德東方地產一位營銷負責人也坦言，對於開發商而言，最主要會考慮拿地成本的問題，“現在我們最關注的是，多大規模的小區才需要配備。”

該負責人還表示，從目前已配建幼兒園的小區來看，有些是根據規劃要求配建，有些則是開發商自建，但是，教育設施的經營都是由開發商來運作，有些是自己經營，有些則是外包，“新政後教育配套移交政府，說明開發商的利潤會降低，這對開發商拿地熱情會有影響，而且，這樣一來，開發商也會考慮到成本與利潤的關係，最終在房價上取得平衡。”

“建設教育配套於開發商而言是無利潤的，因此也希望政府能夠提供其他配套優惠政策，比如新政中提到的土地出讓優惠價格，降低拿地成本等。”該負責人說。

業內專業觀點

業內聚焦：成本提升轉嫁房價？

徵求意見稿公佈之後，不少市民擔心，開發商自費建設的教育配套成本，最終都會將成本轉嫁到終端市場，由購房者來買單，“羊毛出在羊身上”。“

對此，一位不具名的資深地產業內人士坦言，如果開發商自費建設學校，增加的成本肯定會結合市場情況，平攤到售價中去，畢竟這是市場行為，生產一種產品出來，最後總不能虧損，“所以從拿地的時候，開發商就會將成本考慮進去。”

但是，該名業內人士也坦言，雖然賣房收益沒有標準化，但是，對於地產商而言，只掙該掙的錢，否則盲目的房價提升並不利於市場健康長遠發展。

“從政府的角度來說，出臺政策的目的並不是改變房價，而是提升教育資源，真正的便民惠民。”上述人士認為，如何利民，最終還需要通過制定細則來達到效果。比如，出讓土地時給予優惠政策，通過增加土地供應，從源頭上解決高地價、高成本的問題；另外，並不要求每個新建小區都需要配備教育設施，而是根據小區規模，片區教育資源分佈等因素，在土地出讓時就確定該土地需要配套教育設施，“如此一來，開發商在拿地時也能夠提早進行成本核算規劃。”

“隨著市中心的地塊越來越緊張，新建樓盤的成交位置較偏遠，配套設施不完善，並不利於東莞房地產市場的整體發展。”他說道，“作為中小開發商，修建教育配套的成本壓力或較大，但可通過引入教育市場主體的方式，與政府、學校共同合作。另外，教育配套的建設還需要以小區的規模和位置作為參考標準。”

作者：肖佩佩 史曉然 韓成良