前幾天去某項目臨展廳踩盤時，順便去了同在北一環的世紀中心項目踩盤。這個項目體量不算大，受關注度不是很高。
因為之前有個同事在世紀中心入手了一套59㎡的70年產權公寓，寫的是她自己的名字，用了全家唯一的一張房票。
最近經常追問我，買的還靠譜吧？所以我去詳細瞭解了一下。
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拿地2年沒有動靜 項目集全業態於一體
合肥世紀中心總建築面積270162.2㎡，規劃建設9棟樓。
其中，1#樓為底商+寫字樓+酒店，2#樓為底商+公寓，3#、4#樓為底商+住宅(回遷房)，5#為商業、6#樓為底商+住宅、7#、8#、9#為商業。
▲世紀中心沙盤圖
業態較全，定位集星級酒店、高檔寫字樓、精品住宅、文化街區於一體。
2015年6月9日北尚置業以1395萬/畝碾壓置地競得廬陽區N1504號地塊，樓面價4185元/㎡，總價4.53億元，溢價率62.21%。
從開始拿地，中間整整2年的時間，項目沒有任何動靜。坊間傳聞不斷，真正原因不得而知。
北尚置業何許人也？問過很多業內人士，很少有聽說過的。
有小道消息稱北尚置業背後是世紀金源撐腰，我上網查了一下，關於北尚置業的信息少之又少，顯示在當塗開發有項目。
世紀中心的開發商一欄上顯示的是“錦尚置業”，同為一家。屬於小開發商，實力不算強。
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公寓蓄客長達10個月 僅剩十幾套房源
從2015年6月9日拿地直到2016年8月營銷中心才“默默”開放，去年10月放出風聲首期推出44-59平米精品住宅，開始蓄客，也就是項目的2#樓公寓部分。
然而，直到今年4月15日項目才正式啟動預約。
▲世紀中心2#樓公寓沙盤圖
2#樓公寓共31層，底下4層為商業、5層為架空，6-31層為70年產權公寓，毛坯房，共468套房源，備案均價15500.50元/㎡。
這個價格比周邊其他二手房價格還要低4000元/㎡，但從價格上來說還算是良心價。
長達10個月的蓄客，今年的8月11日項目才終於開盤，據瞭解，前期賣的最好的是59㎡戶型。
我去項目踩盤時，銷售人員告訴我說只剩十幾套房源，都是46㎡的戶型，主要因為戶型相對其他較差。總體來說，銷售還不錯。
3
心裡沒底，世紀中心公寓到底怎麼樣？
對於小部分年輕購房者來講，入手小戶型，總價低，月供少，也不失為一種選擇。
另外，北一環商圈內寫字樓、商業較多，上班人士多，投資的話也比較好出租，租金也還算可觀。
▲世紀中心效果圖
但單純從居住角度來說，2#樓公寓沿蒙城路主幹道而建，居住噪音比較大。
整體項目為商住規劃，不是純居住用地，會有很多人投資或租作辦公使用，導致商住混合，再加上小開發商，管理能力有限，因此後期居住氛圍可能會差。
4
世紀中心地段與配套分析
隨著老城區建築物的日漸飽和，越來越多的商業項目向外圍拓展，市中心的地塊越來越少。
從位置上來看，世紀中心位於北一環與蒙城路兩條主幹道的交口處，這兩條路東西、南北相互貫穿，確實處在一個稀缺的地段。
▲世紀中心區位圖
公交方面，12路、21路、22路、35路、155路、510路、705路等20多條公交車直達項目所在站點“白水壩”。
軌道交通5號線(規劃中)蒙城路站出入口就規劃在項目的西北角，從商業街負2樓可直接進入地鐵入口。
▲世紀中心沙盤地鐵示意圖
商業配套方面，項目正對面北一環一路之隔即是新天地購物廣場，西北面則為北京華聯購物中心。
▲世紀華聯購物中心
▲新天地購物中心
周邊最近的小學為雙崗小學，中學為47中，學區在廬陽區不算好。
整體來說，項目配套十分齊全。不過優點即是缺點，交通設施集中導致堵車限現象嚴重，北一環和蒙城路路況堪憂。
5
大體量商業，能否做得起來？
公寓過後，世紀中心目前正在為商鋪蓄客，老食街30-100㎡ 的商鋪隨後即將上市。
整個項目商業佔55%，也就是說商業部分約佔到14.86萬方，有商業街，也有部分室內商場，體量比較大。
世紀中心對面的世紀華聯購物中心人氣還算不錯，但項目對面一路之隔的新天地購物中心除了外部沿街和超市部分生意還可以，內部的店鋪部分已經做死了。
我去踩盤的時候是中午時間，很多商鋪店門緊閉，人氣冷清，還有些掛了出租轉讓牌子。
▲新天地內部
另外，距離項目僅700米的豆瓣匯步行街，我採訪了當年這個項目的負責人，瞭解到當年商鋪銷售十分火爆，賣的一套不剩。
但現在去過的人都知道，毫無人氣，尤其是內部商業街全死光。
世紀中心大量內街商鋪規劃，如果未來招商、運營管理跟不上，很可能就會步入新天地、豆瓣匯的後塵。
結 語
主幹道優勢、地鐵零距離加持，世紀中心的地段和位置沒的說。尤其是商業項目，地段決定人氣，人氣決定商業的價值。
項目已經具備地段和人氣，但後期管理運營能否跟得上不得而知，如此大體量，一般開發商很難hold住。
當下，房票緊張，又有部分坐不住的投資客把目光重新投向了無需住宅的商鋪，要做到多方面考察，不僅前期要看地段、價格、人氣，也要看後期的運營管理，謹慎投資。
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