觀點指數4月報｜北京TOP10：世茂奪冠泰禾跌落 成交創近兩年新低

觀點指數 4月份，北京一二手房樓市均呈現成交下降的局面。

據相關機構統計，4月北京商品住宅共實現成交2339套，這一成交量也創造了自2015年3月以來的近26個月的新低。

市場相關統計數據顯示，4月份，北京全市二手住宅共完成網籤16902套，比3月的25952套減少35%，比2016年4月的26374套減少36%。二手住宅方成交均價為59564元/平米，與3月相比下降了6.8%。

市場調整，但仍有企業憑藉此前在北京的良好基礎和個別項目的優異銷售實現突破，世茂、首開等就是此間範本。

世茂榜首 泰禾跌落

在商住限購政策背景下，4月份的北京榜單也出現了較大的變化。

首先是世茂的半路出現，一舉殺出重圍。據觀點指數統計，4月份，世茂憑藉世界僑商中心單個項目在商業、商住、寫字樓三大產品上的優異銷售，以21.5億元月銷售登頂北京榜首。其中，寫字樓部分更是單次實現整售19.44億。

一季度一直穩居第二名的首開本月再次憑藉多年來在北京打下的良好基礎，繼續穩坐亞軍席位，錄得月銷售額17.3億元。

本月季軍寶座則由遠洋獲得，錄得12.5億元月銷售額，這三家企業也是4月份北京唯一三家銷售額破十億的房企。

此外，魯能、融創、華潤、中國中鐵、富力、金地、首創等七家企業也都憑藉在住宅銷售上的良好表現衝入前十。此前銷售結構中擁有較多商住比例的房企，4月份均跌出前十名單。其中，代表性的就是一季度以唯一百億成交額領跑季度銷售榜TOP10的泰禾。

萬科、龍湖、恆大、住總、北科建等一季度銷售金額TOP10“常客”，4月份均無緣出現在榜單之中。

榜單排行呈現與一季度前三月不同的邏輯，也讓二季度房企排行情況呈現難以預測的走勢。總體上來說，原本在北京擁有較多可售貨值企業將佔據優勢，而擁有較多商住貨值的企業將不可避免受到影響。

供應縮減 成交冰點

據相關機構統計，進入4月份之後，僅有8個項目獲批，提供1174套住宅產品。去年4月份，北京住宅市場共有18個項目取得預售許可，提供2586套住宅產品。

從4月的成交量來看，當月商品住宅僅實現成交2339套，這一成交量也創造了自2015年3月以來的近26個月新低。

政策調控也使得購房者心理預期繼續走低，購房節奏放緩，由此導致成交量不斷下滑。除此之外，今年以來供應的低速運行也是制約成交的重要原因之一。

4月份，北京二手房出現量價齊跌。據市場數據統計，4月份，北京全市二手住宅共完成網籤16902套，比3月的25952套減少35%，比2016年4月的26374套減少36%。

事實上，2016年10月開始，北京二手住宅網籤量就表現逐步回落，並連續5個月下滑。

在交易量下滑的同時，4月北京二手房價也開始出現下跌，這也是2015年8月至今北京二手房價格首次回落。

根據相關市場統計顯示，4月北京二手住宅的成交均價為59564元/平米，與3月相比下降了6.8%。

土地開閘 收金352億

4月份，北京土地成交呈現出一派火熱景象，全月土地成交14宗，總成交金額352億。

具體來說，4月1日，中弘11.56億拿下北京平谷區夏各莊鎮的兩宗A61機構養老設施用地。

4月6日，經過90輪競拍，石榴以12.9億競得大興開發區北區1號地DX00-0301-0145地塊F3其他類多功能用地，土地面積1.83萬平方米，建築控制規模5.87萬平方米，溢價率62.06%。

4月11日，石榴集團與北京城建聯合體通過招標的形式，獲得朝陽區孫河鄉西甸村2902-71地塊，交價為28.5億元，核算經營樓面價約3.1萬元/平方米。該宗地佔地面積約9.21萬平方米，其中建設用地約9.21萬平方米。

4月13日，據北京國土局公佈，此前4月6日北京進入方案投報環節的大興區舊宮鎮兩宗宅地成交結果出爐，首開、中海、保利、龍湖聯合體連中兩元，以總價127.2億拿下兩地塊，兩地塊均要求企業自持商品住房面積為該宗地居住用途建築面積的70%。

4月14日，金地以29.2億拿下朝陽區商業地塊，溢價率28.63%，樓面價24490元/平方米；中弘地產以1.3億拿下平谷區夏各莊養老用地，總用地面積1.53萬平方米，規劃建築面積1.83萬平方米。

4月25日，京市國土資源局掛牌出讓朝陽、大興、門頭溝三宗自住房地塊，合計土地總面積超15.6萬平方米，掛牌出讓起始價達52.7億元。最終，北京城建以32.6億拿下朝陽區管莊鄉地塊，國瑞置業以38億拿下大興瀛海鎮地塊，中鐵建以10.3億拿下門頭溝永定鎮地塊。

4月27日，北京市順義區及豐臺區共三宗自住房用地入市，河南正商先以28.9億元摘得豐臺區南苑鄉地塊，樓面價2.89萬元/平方米，後又以12.1億元拿下順義仁和鎮地塊，樓面價2.01萬元/平方米。此外，金隅聯合空港以19.3億元摘得順義區天竺鎮地塊，成交樓面價1.72萬元/平方米。

3月份推地23宗之後，4月份北京供地節奏有所放緩，全月新增供地三宗，總建面17.40萬平方米。

4月14日，北京掛出兩宗地塊，分別為麗澤金融商務區南區D-01地塊、麗澤金融商務區南區D-07、D-08地塊，總起始價為64.8億元，總建築面積約為4萬平方米。

4月21日，北京市規土委宣佈掛牌出讓豐臺區城鄉一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016等地塊B4綜合性商業金融服務業用地、F3其他類多功能用地、R2二類居住用地國有建設用地使用權。土地面積75405.59平方米，建築控制規模163968平方米，掛牌出讓起始價為人民幣41.5億元。該宗地居住建築規模全部建設“自住型商品住房”，銷售限價3.5萬元/平方米（含全裝修費用）。

按照北京市4月7日發佈的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，明確未來五年北京全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求。其中，自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。

（來源：觀點指數研究院出品）