今年二季度投資新站某地鐵盤，單價1.43萬/㎡，當時社保沒滿一年，現在想退房應該怎麼辦？

這是今天一位投資客的問題，可能也代表很多人的感受。

半年前即使不滿足限購條件，也要想辦法搞到一套房，現在懷疑自己可能抄到高位又想抽身出來。

投資者情緒的轉變，說明半年來的調控是卓有成效的，但“房產去投資化”仍然道阻且長。因為機敏的投資客並不是放棄了房產投資，而是換一套房投資。

即使樓市還在震盪，不可否認還有大批人想浪裡淘金。

— NO.1 —

爆發！合肥11月網籤近2萬套

我調出了合肥九區兩縣（不包括肥東）11月的網籤數據，嚇了一大跳。

一個是數量，另一個是價格，都是今年最高。

數據來源於金剛石

11月份網籤均價1.73萬/㎡，是今年以來的最高值，過去半年都在1.5萬/㎡-1.6萬/㎡之間。

網籤數量達到19852套，平均每天網籤備案661套。如果加上肥東縣，這個數目會更誇張。

而在這之前，合肥每月平均網籤數量是多少呢？4000-5000套，也就是說，11月就消化了4-5個月的份額。

濱湖毫無疑問是網籤第一大戶，11月當月網籤5406套，均價18991元/㎡，相信很多半年前甚至1年前賣出的高價盤現在都解放了。

其次是長豐，網籤3236套，均價12928元/㎡。蜀山、包河、經開、廬陽、肥西網籤量全部超過一千，就連此前“擠牙膏”的政務區，也一口氣備案了830套，均價高達25259元/㎡。

總成交金額是多少呢？399.6億！合肥開發商們將拿到200多億的回款，有了資金，暫時的銷售壓力會減輕不少，也才能繼續拿地，熬過冬天。

對於購房者來說，買了半年多甚至一年多的房子終於備案了，懸著的心落下了。接下來就是辦按揭，再也不用擔心房貸利率繼續上浮了。

而在調控方面，積壓很久的堰塞湖問題得到緩解，市場在向更穩定的方向發展。

所以，從政策的基本面來看，目前是相對寬鬆的，也是相對健康的。

— NO.2 —

這29個純新盤決定2019年房價格局

如果把本篇作為對2019年房價的預判，現在還沒開盤的29個純新盤不得不看。這些純新盤當中，90%的項目預計在接下來半年會陸續啟動，它們的價格將直接影響明年的房價格局。

首先是價格。

在29個項目中，預計15個備案均價都會超過2萬/㎡，比例超過一半，最高有機會突破4萬/㎡。

到明年，政務區、濱湖區、包河區、蜀山區、廬陽區純新盤價格會集體突破2萬/㎡的關口。

高新區最近兩個高價盤，華邦蜀山別院和皖新朗詩麓院備案，一個是2.48萬/㎡，一個2.33萬/㎡，也已經半隻腳踏進了2萬+門檻。中南樾府的備案價很關鍵，極有可能成為明年高新區普通高層的備案指導價。

到明年，合肥各區主流的房價格局應該是：

濱湖：2.2萬/㎡-3.5萬/㎡；

政務：3萬+/㎡；

包河：2.2萬/㎡-2.7萬/㎡；

蜀山：1.7萬/㎡-2.4萬/㎡；

廬陽：1.7萬/㎡-3萬/㎡；

高新：1.65萬/㎡-2.4萬㎡；

經開：1.65萬/㎡-1.9萬/㎡；

新站：1.4萬+/㎡；

瑤海：1.4萬/㎡-1.7萬/㎡。

便宜的房子越來越少，甚至明年可能沒有便宜的房子可以買了，是不得不面對的問題。

其次是產品。

價格漲上去了，產品自然比以往要高端。預計到明年，改善和剛需的界線會涇渭分明，既分價格，也分位置。

區位上，純剛需在市區能選擇的只剩下新站、瑤海或者撿漏經開區，均價在1.4萬/㎡-1.7萬/㎡。尤其是新站和瑤海，在售盤都不少，預計在未來幾年都會是剛需聚集地和外來人口在合肥的第一站。

改善客群將分散在其他6個區域，只是不同級別之間的壁壘會更加堅固。

第三是各版塊的溢價空間。

突破口可能是3個，環湖CBD、金融後臺基地、北二環，因為它們有最大的變量。

環湖CBD版塊，融創望海潮，融創的又一個TOP系產品，直接對標壹號院和政務壹號，很有可能是合肥第一個均價過4萬/㎡的項目。

金融後臺基地版塊，綠城地塊，容積率只有1.8。大概率是改善產品，而且根據綠城在合肥的操盤史，很可能以大戶型產品為主，總價比現在預計有較大的浮動空間。

北二環版塊，融創長江壹號，融創在合肥又一個TOP系，放風價3萬+/㎡。對於現在均價1.6萬/㎡左右的北二環版塊來說，價格的抬升作用極大。

— NO.3 —

10盤撿漏正當時

一年即將過去，新的一年很快到來。現在這個節點，我想說仍然有撿漏的機會，就看能不能把握住。

1.寶能城：高層均價1.5萬/㎡，3成首付，中間樓層中間戶130多萬，後期加推2#樓高層。

2.高速時代公館：高層均價1.83萬/㎡，環湖CBD核心位置+高速產品口碑，正在驗資。

3.雲谷：精裝高層均價1.73萬/㎡，仍然是性價比第一梯隊。

4.濱湖龍川裡：高層均價1.6萬/㎡，周邊二手房倒掛3000元/㎡-4000元/㎡。

5.高鐵都市花園：高層均價1.6萬/㎡，周邊二手房倒掛3000元/㎡-4000元/㎡，綠城物業。

6.貢院：高層均價1.45萬/㎡，地鐵5號線站口，自建商業。

7.信地城市廣場：精裝高層均價1.4萬/㎡，一環邊的位置。

8.龍湖春江酈城：高層均價1.32萬/㎡，版塊在售最低價，2號線站口、龍湖物業。

9.中建開元御湖公館：預計高層均價1.05萬/㎡，不過首付要求可能較高。

10.長虹世紀榮廷：市區最便宜的均價9877元/㎡，首付5成。

— NO.4 —

結語

永遠不要用暴富的心態去買房，但我們可以用投資的心態去判斷。當下，不論是備選項還是買房門檻，都是2年來最好的機會。

2年不開盤，全款都要搶的寶能現在3成首付，濱湖龍川裡、高鐵都市花園、貢院、信地城市廣場沉寂了好幾年，現在都以驚喜的價格出山了。

對於自住，現在入手是更安全、穩妥的；對於投資什麼時候都要謹慎，建議心態放平，既然有出海淘金的勇氣，就要有抵抗風浪的準備。

來源：微 信 公 眾 號-合 肥 樓 市（微信號：loushi_hf）