近幾年房地產市場的火爆、房價的飛速上揚，導致房地產行業成為違法人士心中的聚寶盆，以房地產名義開展各種違法活動，非法集資也不例外。房地產行業非法集資案有吸納非法資金週期短、涉案金額大、涉案人群廣的特點，因此一旦案發將會造成極壞的社會影響。

首先我們先了解一下什麼叫非法集資。它一共有四個基本特徵，只有滿足這四個特徵就一定是非法集資。第一、違法、違規或者雖然不違法但沒有經過主管部門的批准；第二、通過媒體、推介會、傳單、中介機構、網絡平臺等一切第三方平臺向社會大眾宣傳營銷；第三非法承諾一定期限內的非法回報，包括但不限於貨幣、實物、股權等；第四集資對象主要是社會大眾即沒有特定對象的非法集資。購房者可以通過以上四個標準進行判斷是否陷入非法集資的陷阱。

下面我將詳細解析房地產行業非法集資案的常用操作方式。

第一種：以購房名義，違規違法收取購房者的購房定金

這種模式是最常用、最容易實施的非法集資方式。雖然目前中國的房地產是期房銷售，不需要房屋建設完畢銷售。但國家依然規定了開發商必須拿到預售許可證才可以對外銷售，才可以收取購房定金、購房首付款等。預售許可證的領取標準必須是開發商已經開發建設了，並且預售的房屋已經建設了三分之一或者二分之一，這就有效避免開發商把購房者的購房款挪作他用，房屋因為缺乏開發資金成為爛尾樓。

非法集資的操作就是在房地產企業未取得銷售許可證之前，甚至整個項目沒有開發建設前，承諾給予購房者“優先選房”、“房價打折”、“提前定房”等，以“內部認購”、“員工認購”、“VIP卡”、“會員卡”等形式，欺騙消費者提前支付購房定金甚至首付款，變相進行資金的融資。由於缺乏政府部門的監管，很容易產生“一房多賣”，一套房子對多個意向購房者收取定金、首付款，能輕鬆收取超過整個項目總額的非法資金。

這種非法集資模式很容易讓購房者“錢房兩空”，因為這種收取資金方式沒有政府監管，開發商很容易挪作他用，甚至停止房屋項目開發建設，導致項目最終成為爛尾樓。

第二種：以投資房地產項目名義，非法吸取社會公眾的投資

開發商以手中的房地產項目為名義，通過自己或者是金融中介公司、擔保公司，以成為房地產股東享受開發收益，或者承諾遠遠高於銀行或者市場同期利息的高額利息，向社會公眾非法吸納資金，個別還會提供一定的資產作為抵押。

1、優質房地產項目能輕鬆融資、非法集資房地產項目大多有問題

近幾年房地產市場火爆，導致房地產企業基本上是銀行的座上客，他們可以通過土地抵押、項目抵押的方式輕鬆融到資金，特別是房地產行業採取的滾動開發、期房銷售的方式，真正的啟動資金只要土地款就可以，前期的建設資金可以由建築公司墊付、後期建設資金由購房者的購房款支付，所以房地產開發項目開發資金壓力並不是很大。

如果一個房地產項目窘迫到必須要向社會大眾集資的地步，說明這個開發商的資金實力非常差或者開發的項目存在重大的安全隱患，隨時存在停工的風險。

2、合同不受法律保護、擔保物可能擔保多次

這種操作模式大都會提供擔保物，增加投資人的信心，但其實這些在危機發生之時，並不能保障你的權利。

首先你和開發商簽訂的合同是屬於非法集資，違法國家法律法規，不受到國家的法律保護；其次開發商提供的擔保物可以多重擔保，你作為小投資人是沒有能力查清開發商的擔保物擔保過幾次的，而在項目失敗後的追討時候，你的追討權限也是最低級的，可能擔保物被銀行收走，你卻一無所有

3、不要迷信擔保公司，可能是開發商馬甲，也可以隨時破產

案件分享：

劉某於2005年成立房地產經紀有限公司,任法定代表人。公司成立初期,主要經營房地產中介業務。由於業務量少,收益不高，為獲取高額利潤，2006年和2007年劉某先後註冊成立了信用擔保公司和投資諮詢公司,並跨地區成立了兩家分公司。公司一成立就從事非法集資活動，通過在新聞媒體上發佈廣告,以高息為誘餌,以公司名義出具擔保書承諾在一定期限內還本付息，向社會不特定人群集資。同時，以月息2.5%--3%的高利率向社會發放貸款，並按貸款額的5%收取佣金。截至2008年7月，共計變相吸收公眾存款9258萬元，從中獲取非法利益226萬餘元。2008年初，該公司資金鍊條出現斷裂，不斷有放款人到法院提起訴訟。2008年7月15日，公安機關將劉某等五人刑事拘留，同年8月21日批准將其逮捕。2010年8月9日，法院以非法吸收公眾存款罪判處劉某有期徒刑7年，罰金40萬元；判處其餘四人有期徒刑5年到6年。

這種投資方式可能通過擔保公司進行操作，但你不要對擔保公司抱有太大的信心。理論上如果開發商給不出錢來，擔保公司需要承擔連帶責任。但擔保公司的開設門檻並不是很高，你可能發現這個擔保公司可能就是一個皮包公司，也可能就是開發商手下的馬甲，就算不是皮包公司、開發商馬甲，如果擔保公司賠不起依然可以選擇破產，到時候你就血本無歸了。

第三種：違法違規的分割房屋、商業、酒店對外銷售，承諾售後包租、返租。

房地產企業違法違規或者未經過有關部門審批的情況下，違法違規將商業、酒店、不可對外銷售的物業分割成若干銷售單位，這些銷售單位本身不具備獨立的使用價值，然後通過承諾售後包租、返租、定期高額回報、一定年限回購等，誘導購房者購買。

1、違法違紀的分割物業，對外銷售

這種模式與正常房地產銷售模式最大的區別就是違法違紀的分割物業。具體對外銷售名稱：銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產權式百貨商場、產權店鋪等。雖然有這麼多銷售名稱，但主要表現形式一共有三種：

第一種商業模式：商業物業在房產局是有正常的分割銷售單位的，但開發商為了降低銷售門檻，自行分割成極小的單位對外出售產權。

第二種酒店模式：酒店物業原本的土地性質肯定是商業，分割面積比較大，但酒店對外銷售或者對外承諾回報一定會以客房為單位，這就導致銷售單位和真實銷售單位不符合，因此開發商會按照客房為單位進行非法分割對外銷售。

第三種不可銷售物業：個別項目的商業或者酒店物業，政府會嚴苛規定開發商必須持有十年、二十年，開發商為了回籠資金，會把這種物業非法分割對外銷售使用權。

2、回報方式：售後返租、售後包租、定期高額回報、一定年限回購

售後包租（宣傳口號：5年包租）：開發商對購房者承諾，對其購買的物業單位由開發商負責租賃事宜，開發商保證出租成功並支付固定年租金，如無租戶由開發商墊付租金。

售後返租（宣傳口號：保證8%回報）：開發商對購房者承諾銷售後返還租金，對購房者的購買物業承擔統一經營、統一租賃的權利，並且按照遠遠高於市場同期水平的租金回報返還給購房者。

定期高額回報（宣傳口號：5年年收益 8%）：開發商承受一年時間內（一般5年）給予高於市場平均水平的回報，時間結束之後再根據市場進行重新談判。

一定年限回報（宣傳口號：五年原價回購）：開發商對購房者承諾一年年限原價回購房屋，這個時間點可能是五年、也可能是十年。

3、開發商無論承諾多美好，無法實現也是枉然。

購房者選擇風險如此大的購買方式，無疑是衝著開發商的高額回報，但無論開發商如何承諾，最終無法實現也是枉然。

你要明白你的購房款是一次性付給開發商的，開發商的回報是一年一年返還給你的，開發商是通過這種方式非法融資，並不是是正常的經營商業，3年、5年開發商可以保證給你高額回報，5年之後了？如果房地產企業倒閉了？

第四種：以養老地產名義，收取會員費、定金非法集資

這種模式主要有兩種操作方式，一、以提供高端養老服務為名義，收取高額會員費、高額保證金，並承諾還本付息或給付其他回報方式非法吸納資金；二、以投資養老公寓或者其他相關養老項目為名、承諾給予高額回報或提供優質養老服務非法吸納資金。

1、養老服務非法集資

目前政府規定養老項目是不能對外出售的，因此開發商通過收取定金方式，變相非法集資。

開發商制定A、B、C三種會員卡針對老人進行銷售，首先三種卡提供的養老服務內容不同，最高級A卡服務內容最完善，其次三種卡提供的養老設施不同，例如最高級A卡提供游泳館、健身房、醫療等服務，接著三種卡的費用不同，A卡最貴，但折扣最高，誘導你購買最高端卡片。

購買者需要支付兩項費用，第一項是服務費，需要以年為單位支付；第二項是鉅額保證金，需要一次性支付，並且需要繳納2-5年，金額可能達到一兩百萬，當然保證金是可以退還，但只要你享有服務就不能退保證金。與此同時開發商還會承諾保證金每年支付固定利息。

2、養老地產項目非法集資

這種操作模式其實和第一種模式相類似，其實就是在養老公寓或者養老設施還沒有開始建設之前，開發商承諾“房租打折”、“提前預定床位”、“贈送養老服務”，誘騙購房者提前支付2-3年的租金，並對這些提前支付的租金支付固定的利息。

第四種：利用網絡金融平臺，非法集資。

目前網絡金融平臺已經越來越普及，投資人或者購房者已經越來越熟練使用網上金融平臺進行融資和投資，這也導致房地產行業也開始利用網絡金融平臺的便利進行非法集資。目前操作方式有兩種，第一種是開發商發起籌集行為，通過偽造項目非法集資；第二種購房者發起籌集行為，主要通過眾籌買房，非法籌集購房首付款。

1、購房者通過網絡金融平臺眾籌資金買房

購房人通過自身名義在網絡金融平臺發起眾籌購房項目，首付款不夠的部分向平臺所有投資人籌集，購房者持有自付金額的房產部分，並作為代表代持其他投資人的出資的房產份額，按照眾籌協議約定，在固定期限之後（一般一年以後），購房人必須以當時房地產市場價格回購其餘投資人的房產份額。

這種模式剛剛出臺成為炒房客的工具，也成為首付貸的替代品，因此目前已經被定義為非法集資，政府明令禁止。

2、開發商通過網絡金融平臺非法集資

房地產企業和網絡金融平臺合作或者自己組建網絡金融平臺，把企業自身的融資需求包裝成房地產項目、理財產品，非法集資。

首先網絡非法集資投資人無法保證開發商的敘述的項目是否真實，其次無法保證開發商把籌集資金挪作他用，最後理財產品的收益率是無法保證的。

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