觀點地產網4月11日，昆明市規劃局發佈了官渡區五臘城中村改造項目（中望城）的控規調整公示。文件顯示，中望城項目中有4個地塊面積約100畝的商辦用地將調整為住宅用地。
據悉，這個項目原是由中豪開發，後於2016年11月由俊發地產及奧斯迪接盤。改規公示文件顯示，整個項目佔地857.85畝。
對於改規這一動作，昆明市場人士對觀點地產新媒體表示，由於昆明的商業市場處於過度飽和狀態，加之住宅需求較大，俊發改規是可以理解的。
不過，俊發集團副總裁芶文勁並不避諱俊發的商業運營問題，其坦言，相比起住宅，俊發的商業發展至今僅四五年時間，確實表現得弱了些。
雖然目前商業運營情勢不算樂觀，但俊發並不打算就此在商業路上打住。芶文勁稱，俊發在整改以及消化過去商業存量的情況下，將理智地開拓新的項目。
“昆明一哥”接盤與改規
資料顯示，最初規劃中的中望城項目佔地面積1490畝，總建築面積46.30萬平方米，其中住宅總建築面積24.72萬平方米，商業總建築面積69.46萬平方米。
2010年開始，中望城項目便啟動了土地一級開發。2015年，中豪旗下多個項目出現停工並引發維權，包括中望城在內。2015年底，雲南中豪商業集團與雲南中豪置業完成重組，外界彼時認為重組將使中豪旗下多個項目“復活”。
不過，到了2016年11月，負責開發中望城項目的中望置業股權發生變更，俊發與雲南奧斯迪百爵房地產開發有限公司接盤入駐，持股分別達51%、49%，有消息指，中望城將會由俊發主導操盤。
雖然目前尚不知悉俊發接下該項目付出的成本是多少，但作為一個大型的城市改造項目，俊發首先需要面對的問題就是昆明商業體量過剩的事實。
觀點地產新媒體就該項目改規劃一事向俊發集團副總裁芶文勁詢問，芶文勁表示目前項目尚未由商業團隊接手，並不知悉改規的原因。
但有熟悉昆明的市場人士向觀點地產新媒體透露，由於昆明的商業市場處於過度飽和的狀態，加之住宅需求較大，俊發申請改規是可以理解的。
芶文勁也表示，目前昆明市場的商業存量比較大，但整體的發展卻比較滯後，沒有拿得出手的代表性項目。
規劃文件顯示，中望城項目的佔地面積為857.85畝，其中，10號、12號、13號商業地塊將調整為住宅用地，面積共約67畝；11號行政辦公用地將在北側分隔一塊調整為居住用地，分割出來的新地塊面積32.85畝。
調整之後，整個項目僅有4號及7號地塊為商業用地，總面積共約84畝。
據上述市場人士介紹，目前昆明的住宅存量只有約10個月的去化週期，而商業的去化週期將近四年，商業市場呈現過度飽和的狀態。
具體到項目所在片區，在中望城對面的螺螄灣及萬科魅力之城兩者都是大盤，其中的商業體量同樣不容小覷。資料顯示，螺螄灣商貿城中的商業配套設施約70萬平方米，加上緊鄰螺螄灣的萬科魅力之城，周邊的商業體量已超過100萬平方米。
有分析指，在大量的商業夾擊下，項目的改規或能為俊發贏來更多的空間，但同時也帶來另一個疑問：這家紮根雲南的“昆明一哥”，在商業上的運營能力能有幾把刷子？
俊發直面商業寒戰
觀點地產新媒體通過俊發官網瞭解到，目前其商業項目主要分為三條產品線，包括社區型商業、商旅文型商業、大型城市綜合體和高端購物中心。
俊發主要的商業項目包括俊發城、盛唐城、俊發中心、春之眼及臨街商業壹街區等等。其中俊發城商業體量約53萬平方米，盛唐城商業、商務總面積約65萬平方米，俊發中心4.2萬平方米，春之眼商業面積16萬平方米……
經統計，由俊發商業運營團隊正式接手的已建成項目約有39萬平方米。
上述市場人士也表示，俊發的商業項目運營得並不是特別理想。其透露，俊發城與盛唐城的商業目前基本沒有動靜，只開業了小部分臨街商業；並稱，商業開發擱置的原因可能是考慮到市場的商業體量過大，便選擇先行銷售住宅部分以吸引人流，再開發商業部分。
芶文勁並不避諱俊發的商業運營問題，其坦言，相比起住宅，俊發的商業發展至今僅四五年時間，確實發展得弱了些。
在俊發三大商業產品線中，體量佔比最多的是街區型商業，也是這一部分使目前的俊發商業負重前行，有知情人士對此感嘆道：“我們的街區與社區型購物中心做得不是很好，因為早期俊發缺乏商業運營的理念，不知道怎麼來打商業這張牌，所以在設計、流程、進程上安排得不是很好。”
據觀點地產新媒體瞭解，由於前期商業開發運營經驗不足，缺乏長遠的規劃與戰略策劃，俊發並沒有將商業當作很重要的模塊去推進。這在一定程度上造成俊發的商業街區體量過大，運營的難度較大的結果。
直到2015年，俊發才開始意識到商業的潛力以及昆明市場潛在發展空間，並在當年把商業放到了戰略的層面上。
對於俊發接下來的商業發展規劃，芶文勁透露首先會將原來做得不是很成功的商業體如街區先行消化掉。比如，目前俊發約有三四個街區項目的體量超過13萬平方米，而且區位也不是很好，這些項目都需要進行重新定位，重新“講故事”。
同時，俊發已梳理並改進了商業項目的開發運營流程，包括提前規劃、定位、設計及提前招商。其次，俊發的海東項目、俊發城、春之眼等項目也請了第三方運營管理團隊來負責設計招商等，至於消化與整改原有的商業項目則由自身商業團隊負責。
在謹慎調整已有項目之後，芶文勁稱，俊發在整改以及消化過去商業存量的情況下，還將理智地開拓新的項目。