夏洛今天要說的是老百姓最關心的業委會和業主大會的法律關係
一、業主大會是小區業主的“決策機構”，對法定事項享有專屬性的決策權力 我國《物權法》第七十六條和國務院頒佈的《物業管理條例》第十一條，都以專門列舉的方式規定了“由業主共同決定”的事項，其中都包括“選聘和解聘物業服務企業”。就業主大會“決策機構”的定性，“一些國家或地區規定，區分所有權人要成立區分所有權人會議，作為決策機構，如日本、德國、瑞士、意大利和我國臺灣地區。”“外國對區分所有權人大會的權利，一般都做了規定。如瑞士規定區分所有權人大會的權利主要有：對區分所有權人事務的決定權，選舉管理委員會或者管理人，並對其工作進行監督……”[ 全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會民法室編著：《物權法立法背景與觀點全集》，法律出版社2007版，第375～376頁。](･ัε･ั )
二、業主大會決策機構的法律定位是明確的，世界各地普遍適用的。業主委員會是業主大會的“執行機構”，對法定事項不具有決策性的權力。國務院頒佈的《物業管理條例》第十五條規定，“業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責，”其中，第二項就是“代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”。對全國物業管理活動負責監督管理職權的行政主管部門住房和城鄉建設部頒佈的《業主大會和業主委員會指導規則》，就業主大會和業主委員會的職權分工也有同樣、類似的規定。全國人大法律委員會就《物權法》（草案）第四次審議稿修改情況的彙報也表明“業主大會是業主的自治性組織，業主委員會是業主的執行機構”。[ 全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會民法室編著：《物權法立法背景與觀點全集》，法律出版社2007版，第49頁。]從《物業管理條例》規定“代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”文字中也可以得出明確的結論。業主委員會具有“代表權”，選聘物業服務企業是業主大會的權力，業主委員會只是代表業主大會對外簽訂物業服務合同，自己並沒有對物業服務企業的選聘具有決定權。 國外就管理委員會（相當我國業主委員會）職責也有類似規定。《意大利民法典》第一千一百三十條：“執行共有人大會通過的決議，監督共有規則的執行情況”。《德國住宅所有權法》第二十七條規定：“執行住宅所有權人會議的決議並監督住宅規則的執行”。ヽ(`▭´)ﾉ
三、業主大會授權行為的法律效力 業主大會可否將本屬自己的權力授予業主委員會，或者說業主委員會可否要求業主大會授予本屬於業主大會的權力，這是案件法律適用的關鍵。 （一）授受主體不具有權利能力 本文上述論證認為，業主大會是區分所有權人的議事機構、決策機構，業主委員會是業主大會的代表機構、執行機構，區分所有權人事務應當由業主大會決定，由業主委員會執行，二者均不具完全的民事權利能力，或者說業主大會只能決策，不能自行執行自己的決定，業主委員會只能執行業主大會的決定，不能代替業主大會進行決策行為。反之，業主委員會就區分所有權人事務進行決策，其行為不僅意味著越權，也意味著無效，因為法律沒有賦予業主委員會決策行為的權利能力，或者說業主委員會主體沒有就區分所有權人事務進行決策的資格，將決策權授予一個沒有決策權利能力的人的行為顯然是無效的。 （二）業主組織公權力不得隨意授受基於業主的建築物區分所有權，業主對區分所有權人事務的管理權是固有的、法定的，業主大會的決策權和業主委員會的執行權是業主權利派生的，是業主通過《業主規約》讓渡的，業主組織的管理權力源於業主對物的權利，從這個角度講，業主組織屬於“私政府”的範疇，業主組織的權力行為應當受到公法原則、原理的指導與制約。 在不影響他人權益的情況下，業主個人的管理權屬於私權，可以隨意讓與，但是，作為業主組織的管理權，包括業主組織之間的管理權和業主組織與業主之間的管理權，均屬於“準公權”的範疇，其性質屬於“權力”而非“權利”，權力的授受要接收嚴格的法律規制，各主體間不得隨意授受，在法律對業主委員會職權已有明確規定的情況下，業主組織不得隨意逾越法律規定——即使是全體業主的意願。私法行為可以隨意進行，公法行為則要嚴格接受公法法律規範的規制， 私主體內部主體間的權力行為，同樣要接受強制性法律規範的制約。《物權法》是私法，是實體法，但從建築物區分所有權章節業主組織架構設計及其活動規則看，又含有組織法的成分，在私法之上，業主組織活動還要受到公法原則的規範。( ˃᷄˶˶̫˶˂᷅ )
四、違背效力性的強制性法律規範行為無效 業主大會決策職權和業主委員會的執行職能，是國家對業主組織的基本定位，業主組織的任何活動都不能逾越上述原則。《物權法》及《物業管理條例》就業主組織權力、職責的相關規定，都是強制性的規定，筆者認為，法律和行政法規就業主組織職權列舉的規定，都是效力性的規定，違背這些規定，包括對這些權力（非權利）的授受、破壞等等，行為當然都是無效的；而對於法律、行政法規沒有單獨列舉的業主組織應當具有的職權，是否屬於效力性的規定，司法應當據實依法分別進行考量，不能一概而論。 業主大會授權業主委員會“選定”物業服務企業行為性質的認定，實質上涉及到了選聘物業服務企業的決定權，授權行為破壞了業主組織的治理架構，其行為是無效的。୧ʘ̆ںʘ̆୨
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