從2015年6月到2018年12月，漫長的等待後，西城區遠見名苑中心區業委會終於贏得備案行政訴訟的終審勝利，不用擔心突然“多”出的3.1萬平方米非專有面積究竟該找誰投票、由誰買單。這也成為一場難得的“民告官”的勝利。幾千人的住宅小區裡，業主們要靠業委會實現自治，去街道辦事處或鄉鎮人民政府申請備案以及備案變更，是小區業委會成立、運行中的法定程序。然而，就像遠見名苑中心區發生的，欣喜前往的業主常在“能不能備案”的認定上同街道辦爭執不下，陷入尷尬的僵局。“備案難”究竟難在哪？物業專家將其歸結為複雜產權情況下責權利的邊界劃分不清。
西城區遠見名苑中心區業委會終於贏得備案行政訴訟的終審勝利 資料圖 李怡 攝
“混合式”社區建築面積數引爭議
談到這場行政訴訟，遠見名苑中心區原業委會委員章女士形容為“無可奈何”和“曠日持久”。
運行了14年的遠見名苑中心區，是一個典型的“混合式”社區，社區裡共有10棟樓，其中6棟為回遷房，2棟為純商品住宅，1棟為商品住宅加商業用房，1棟屬於配套建設的幼兒園。此外，還有物業管理用房、會所、地下車庫等共有設施。也正是這種混合模式，為日後這場持久的爭議埋下了伏筆。
2012年1月，經過西城區廣外街道辦的備案，遠見名苑中心區業委會正式成立，實施業主自治。根據成立伊始制定的《業主委員會選舉辦法》，業委會要每兩年定期改選三分之一的委員。於是，第一個兩年期滿的2014年，經過業主大會會議表決，小區增補了一名業委會委員，並於當年8月向廣外街道辦提出備案事項變更申請。
“很快，廣外街道辦回覆，因存在對錶決統計情況的公示不夠明確以及小區業主總人數和小區建築總面積數與原備案材料數據不一致的問題，需業委會進一步核實完善後，再予以備案。”章女士告訴記者，隨後，雙方爭執的焦點就在“建築總面積該用哪個數？”
遠見名苑中心區業委會提出，2012年成立備案時提交的293346平方米的面積數，是以開發建設單位提供的當時的業主產權清冊為依據而得出，並向全體業主做了公示，因此是準確的，變更備案時仍沿用了該數字。另一方的廣外街道辦則堅持，依據其從西城房管局得到的回函，遠見名苑中心區的建築總面積為小區房屋登記發證，即324626平方米，業委會委員的改選並未以此數為業主的面積表決權數，因此，不予進行備案變更。
“眾所周知，建築總面積是專有部分面積之和，32萬平方米可是把物業管理用房、高壓變電站、衛生站、幼兒園、地下車庫等共有部分和配套設施，都算入了專有部分，不區分專有和共有，這是極不合理的，是違背《物權法》的。”章女士講到，遠見名苑中心區裡的1號樓，整棟樓的登記發證面積也就2.8萬平方米，32萬和29萬差出的3.1萬平方米，可比一棟樓都大。“小區自業委會成立後，並沒有發生樓棟的變化，為何備案變更時卻提出了變化？這不是平白增加了投票時需業主專有部分佔建築物總面積過半數且總人數過半的’雙過半’難度麼？更別提’雙過三分之二’了。”
在多次協商無效後，最終，遠見名苑中心區業委會於2015年6月向西城區人民法院提起了行政訴訟，將廣外街道辦告上了法庭。
從一審到終審耗時3年半
誰也沒有想到，一場關於業委會備案變更的行政訴訟，一打就是三年半。
2016年2月14日，西城區人民法院作出行政判決。記者拿到的行政判決書的內容顯示，西城區人民法院認為，廣外街道辦所作被訴答覆中有關遠見名苑中心區的專有部分面積的表述有誤，有司法解釋所規定的專有部分面積之外的面積，因此，據此做出的對業委會委員增補不予備案的答覆屬於事實認定不清，責令其查明相關事實，重新作出處理。通俗的解釋，就是324626平方米的面積數錯了，多於小區專有部分面積之和，得推倒重算。
廣外街道辦對此不服，提起上訴，北京市第二中級人民法院於2017年3月27日作出二審判決。和一審判決不同，北京市第二中級人民法院在判決中認為，廣外街道辦依據西城房管局覆函中確定的建築總面積數，認定遠見名苑中心區業委會的變更備案沒有達到法定要求，遂作出對業委會委員增補不予備案的答覆並無不當，故撤銷一審法院的判決。不過，北京市第二中級人民法院也提出，對於西城房管局覆函中確認的建築總面積數是否有誤，不屬於此案的審查範圍，遠見名苑中心區業委會可尋其他途徑解。也就是說，324626平方米的面積數是否錯了不在討論範圍，但既然這個數是西城房管局給的，就可作為判斷依據。
遠見名苑中心區業委會對北京市第二中級人民法院的判決同樣不服，一場“民告官”的訴訟最終走向了終審。2018年12月3日，北京市高級人民法院作出終審判決。判決指出，建築物總面積以專有部分面積之和計算，是法定的計算方式。廣外街道辦作出的被訴答覆中，以西城房管局覆函中所確定的小區各個樓棟的房屋登記發證面積之和作為建築物總面積，與法律規範中規定的計算方式不符，且亦沒有明確的法律依據，缺乏堅實的事實基礎。故此，維持一審判決，撤銷二審判決。
“為何要堅持三年多把官司打到底？因為未來要是都按照324626平方米的面積投票，工作太難做了。”章女士舉例，以動用小區的公共維修資金為例，若按324626平方米去分攤，那多出的3.1萬平方米應分攤的資金由誰承擔？同樣，如果大修電梯也按上述數據確認各樓分攤數，則每棟樓有300平方米左右分攤的資金實際是無人承擔。
行政行為邊界模糊導致“備案難”
根據《北京市物業管理辦法》的相關規定，街道辦事處、鄉鎮人民政府具有對本轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛以及對業主大會選舉產生的業主委員會委員進行備案的法定職責。然而，街道辦在履行職責的過程中究竟該如何作為？在現實運行中，這一問題屢屢成了難題，不少小區都曾出現因業委會和街道辦對“能不能備案”存在不同看法而爭執不下的情況。
業委會“備案難”究竟難在了哪？物業專家、中物聯盟總經理黃傳煒在採訪時告訴記者，從行政主管主體的角度看，“備案難”的現狀同行政行為邊界不清、政府專業能力不足密切相關。街道辦事處、鄉鎮人民政府作為“指導、監督、協助”的行政主管主體，究竟應該如何行使相關職責，迄今為止都沒有一部明確的實施細則，沒有可操作性。再加上，每一個住宅小區的具體物權情況千差萬別，街道辦事處、鄉鎮人民政府的業務科室在面臨各不相同的複雜物權小區時，專業能力不足，這也是街道辦事處、鄉鎮人民政府面臨的一個共性問題。
“如何解決？我認為，要儘快完善《北京市物業管理條例》立法，推動出臺《業主大會和業主委員會指導細則》，理清政府權力和義務的四界，業主和業主大會及業主委員會之間權力和義務的四界，這樣才能制度性避免業主大會決議下的業委會備案難問題。”
業主參與度也需提高
黃傳煒同時告訴記者，“備案難”絕不是街道辦事處、鄉鎮人民政府單方面的原因。從硬幣的另一面看，業主參與性低下、個別業主刻意規避法律法規強制效力而不願依法依規進行備案，以及業主大會中可能出現的虛假投票，也造成了“備案難”。
特別是業主參與性，黃傳煒結合他的實踐談到，有時候，小區從發起業主大會會議籌備申請，就開始出現參與人數少的窘境，一個幾百戶、幾千戶業主規模的小區，發起首次業主大會會議籌備申請的往往只有幾個或幾十個業主。因為業主們參與度太低，不願意提供籌備所需文件資料，這樣，在確認業主身份以及業主在首次業主大會會議上的表決權數確認工作上，業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府就常常陷入了糾紛之中。
“業委會不是洪水猛獸，更不是社會治理中的不穩定因素，而是目前社區治理中一個比較可行的業主自治制度。所以，對於這個制度，廣大業主要積極參與，主張自己的合法權益，相關政府部分也應該多支持、多鼓勵，不要人為限制或刻意不給業委會備案。”