'如果開發商同意退70%精裝款，某悅維權成功後怎麼辦？'

過去一週，杭州樓市最大的熱點，不是和光塵樾領證，也不是沁園搖號，而是某悅業主維權出現驚人劇情。

在一次三方協調會上，有關政府領導提出解決方案：原合同裝修價格中的30%的作為利潤空間留給開發商，70%退還給業主，由業主方自行選擇裝修公司裝修；在此基礎上，業主方同意放棄對升級包利息的追索。

該提案得到現場業主代表的一致喝彩，但開發商暫時沒有表示同意。

消息傳出，杭州地產圈內一片譁然。因為精裝備案價與實際精裝成本之間的爭議，已成為當下90%樓盤“維權”的觸發點。一旦有了退精裝款的先例，可能引起大面積的連鎖反應。

話說回來，本次事件中的幾方，除了政府部門之外，其他的各方都是基於合同關係聯繫在一起。民法上講合同相對性原則，是指合同只對締約當事人具有法律約束力，對合同關係以外的第三人不產生法律約束力。

更具體來講，一是除合同當事人外，任何其他人不得請求享有合同權利；二是除合同當事人外，任何人不必承擔合同責任。

對錯將來自有公論。在此，我們只討論若照此方案執行，法律層面上的可行性。

假設開發商同意退出70%的裝修款，表面上看，業主作了很大讓步，開發商有30%的裝修價款作為利潤也應該滿足。

但一旦實際操作，商品房買賣合同的有關條款變更後，還將涉及到大面積的違約、合同變更、責任界定的重新劃分等問題。

違約情形

開發商對供應商的大量違約。

裝修材料組件、設施設備、定製傢俱等採購合同都會產生不同程度的違約，導致合同整體不能履行，或者只能部分履行等。此部分的違約責任涉及多少違約金額，要視開發商和供應商的具體合同條款才能確定。

開發商對不更改交付方案的業主也造成違約。

交付界面不能達到原先的整體精裝修交付，那麼不接受毛坯交付的業主顯然可以要求開發商要麼繼續執行整體精裝交付、要麼承擔違約責任，此部分違約金額也要視合同約定，若合同中未明確約定，則另需要協商。協商不成的甚至要依訴訟途徑判決而定。

合同變更

物業管理單位服務合同的調整。

交付時間調整、交付方式變化、交付房源不能整體劃分等，對前期物業管理單位的要求也將隨之調整。如增加了對小區毛坯房源的裝修管理，由此帶來的衛生管理（裝修垃圾的集中堆放和清運），安全管理等，是否涉及到費用調整也在合同調整的範圍內。

責任界定調整

開發商對房屋的質量保修責任，首先會因交付方式變化而調整。

精裝交付和毛坯交付的房產單元，在後續使用中發生質量問題，其責任界定問題會發生變化，將區分交付標的物，分別對應開發商和裝修公司。

除此之外，一併回答業主們普遍關心的幾個操作上的問題。

第一個問題，補充協議怎麼籤？

《合同法》第七十七條，當事人協商一致，可以變更合同。法律、行政法規規定變更合同應當辦理批准、登記等手續的，依照其規定。

原先的商品房銷售合同是購房者與開發商簽訂，作為合同相對人，補充協議仍舊發生在二者之間，無非是對於價款、交付內容、交付日期、品質保證等做相應變更。

第二個問題，資金怎麼退回？

根據第一個問題，補充協議簽訂後，開發商逐一將對應款項支付至客戶，開發商是否還需支付利息試雙方的協商而定。

對於全款購房的客戶，資金退回相對較容易操作。

對於貸款購房的客戶，針對首付款與開發商溝通、針對貸款與銀行溝通，協調妥當後，變更交付方式的業主與銀行再簽訂補充協議調整相應的金額，銀行調整放貸額度，調減月還款額和利息等。

現實問題是，此項工作同樣涉及銀行和開發商財務部門的巨大工作量，溝通協調和實際推進，都可能存在問題。

第三個問題，交付時間？

需在補充協議中，重新約定毛坯交付的時間。

理論上講，扣除精裝修所需的工時，此新的交付節點會在原精裝修交付之前，開發商不必擔心延期交付，也不產生延遲交房的責任。

第四個問題，品質如何保證？

開發商的品質保證回到毛坯交付的產品上來，對於毛坯驗收後對房子進行格局改造的責任將不在開發商；業主後期自行委託裝修產生的任何問題，或因此而造成業主遲遲不能入住的，均不能追責到開發商。

第五個問題，可否改毛坯交付後定向發包？

可能是有的，只要業主心夠齊。

當開發商同意退款也交房了，房子的權利處分就在各位業主手裡了，不管是單個找裝修公司還是集體找個承包方，理論上都沒有問題。

只是現實推進中，這個推進的主體是誰（不可能是業委會，業委會也不是一朝一夕能夠產生；業主另成立一個裝修委員會？）？即使有裝修公司參與提報裝修方案和預算，又如何得到業主認可？統一採購後，監理單位的確認是否同樣的流程也走一個？

還有，萬一部分投資型業主，不肯服從“某委員會”的決議，不再交出已退的精裝款怎麼辦？因為對他們而言，毛坯收房快速轉賣，可能才是利益最大化的方式。

畢竟收回來的錢再掏出去，就沒那麼容易了，從法律上說，也沒有誰可以強制他們交出來。

第六個問題，業主間的諒解協議

一千個人眼中有一千個哈姆雷特。

該項目五百多個業主，未必都會選擇毛坯交付或重新招標裝修，還有一部分接受原精裝修交付方案，甚至有第三、第四選項方案。業主的想法並沒有純粹一致，不同陣營業主可能需要簽訂一個強大的諒解協議。

那麼，不同陣營的業主之間，其需求不一樣，是否能夠在以下問題上達成一致仍待考量。

1、維持原精裝交付方案的業主，對於小區部分改毛坯交付而使小區整體交付界面不一、自己收房後面臨鄰居裝修造成的噪音、汙染等問題，要予以諒解並放棄對任何主體就這部分侵權責任的追償。

否則若這部分業主提出，毛坯交付產生對己的不良影響需要得到補償，那麼如何處理，又由誰承擔？

2、後期居住使用過程中，相鄰產權單位內的滲漏、開裂等問題、不同裝修方案對樓幢共有部位產生的影響等，可能造成責任界定不清、維保推諉現象，也需要一個原則性意見。

3、此份諒解協議，將需要每個業主的確認，從經驗來看，這也是極大的挑戰。但沒有這樣的諒解協議來對開發商做一定責任上的豁免，後續開發商仍將面臨對一方守約即造成對另一方的違約的兩頭受困局面。

結語

綜上所述，這個協商方案是看似簡單、實則牽一髮而動全身的動作，遠不是一個“錢”字就能萬事大吉。

最初的平衡被打破後，業主們既有可能獲得更多的實際好處，但也增加了許多未知的風險。

這時候，需要的不僅是勇氣，還有極大的耐心與包容，才有可能達至自己想要的終局。