5月11日，北京市政務服務管理局昨天發佈《2019年北京市政務公開工作要點公開徵求意見稿》，在這份文件裡，明確提到2019年要公佈城市更新試點區域，推進核心區平房院落更新。
而從目前官方信息回覆消息看，我們在上一篇文章裡也明確提到：首批試點騰退區域就是菜市口西的法源寺歷史文化街區板塊。
5月12日，網絡上爆出法源寺地區的首批歷史文化街區的騰退補償價格為建築面積13萬/平米，使用面積大概在17萬/平米。
那麼這個價格究竟靠不靠譜呢？這個就需要從2019年1月份北京住建委公佈的18號文件裡尋找計算的標準。
18號文件在第一部分的第四小點中，明確提到了關於退租工作的基本程序：
第一步，區政府要根據財政預算結合外遷房源的供應，合理制定退租的片區方案：這就意味著退租將會逐漸開展，既要有財政預算安排，也要有外遷房源的安排，才能持續推進。
第二步，由承租人持有租賃合同、本人身份證明及戶籍證明，向公告實施主體提出申請。
第三步，由實施主體來計算補償金額：補償金額由兩大部分組成，一個是按照市場價格評估的房屋價值+戶口外遷的獎勵。
第四部分，有需求的家庭可以選擇購買區政府的共有房或公租房：這就意味著既可以選擇貨幣補償，也可以選擇購買共有房或承租公租房。
從18號文件來看，已經明確提出了補償單價的確定標準：就是要根據區域市場價格來進行綜合評估，最終確定片區的補償單價，再結合戶口外遷獎勵，最終合成補充總房款。
那麼目前歷史文化街區的法源寺地區，根據鏈家的公開信息，二手樓房的房價大概在9-11萬/建築平米之間：按照建築面積計價。
而一般來講，平房的補償面積係數大概=1.3倍樓房，這就意味著如果是區域內的平房二手房價格，應該在11.7-14.3萬/建築面積之間。
同時平房的使用率係數也是1.3，那麼按照使用面積計價的話，平房的二手房單價應該在15.2-18.6萬/使用面積之間。
因此，如果按照18號文件確定計算原則，那麼法源寺地區的公房平房補償單價應該在12-15萬/建築面積，16-19萬/使用面積，這兩個範圍之內。
比如一套使用面積在20平米的平房，補償單價如果按照最高價格，使用面積19萬來計算，可以拿到380萬的房屋總房款，加上20萬的戶口外遷，合計估計應該在400萬的總補償款，平均下來20萬/平米。
當然了，以上是按照最高價格來計算的：這應該也是可以爭取的補償價格上限。
【1】
平均補償單價接近19萬/使用面積
20萬人疏解需要花費3000億
如果按照以上的標準，我們也可以基本推算出其他歷史文化街區片區的補償單價水平：
比如什剎海片區：樓房二手房價格為12-14萬/建築面積，按照市場價格估算，補償單價預計在22萬/使用面積，20平米預計可以拿到460萬。
根據以上的計算方式，我們把北京主要的歷史文化街區補償單價做了一個預測的價格表：僅供參考，最終價格以官方公佈為準。
以上僅僅是我根據18號的原則做出的一個估算價格，僅供大家做參考：如果按照以上價格估算，那麼北京市歷史文化街區騰退的平均價格會在19萬/使用面積這個水平。
北京市全部的歷史文化街區平房大概在550萬平米左右，其中屬於直管公房平房大概在30%左右，預計165萬平米，如果按照戶均20平米計算，大概會涉及8-10萬戶，大概20-30萬人左右。
如果165萬的直管公房平房全部實現退租，那麼按照19萬/平米來估算，就需要總資金達到3135億。
也就是說，就算曆史文化街區全部實現直管公房退租，需要花費大概3000億資金，實現20-30萬人的疏解。
而目前北京東西城的總人口已經突破200萬人，退租疏解人口僅佔到總居住人口的10%左右，絕大多數老居民還是依然保留了下來。
【2】
500萬補償成主流
北京剛需+環京養老投資將成核心選擇
從補償金額方面來看，大部分補償總價會集中在500萬左右，至少會在400-500萬之間比例較高。
這部分需求將會在未來2年之內逐漸釋放，總體需求會分成三個部分：
第一部分，直接購買政府提供的安置共有產權房（首批應該在房山和大興為主），剩餘部分金額進行儲蓄，實現有錢有房的郊區生活狀態。
第二部分，不買共有產區房，直接將補償金額購買商品房或限競房，從而推動北京500萬級剛需市場爆發，五環沿線樓盤或將迎來利好。
第三部分，部分已經北京有房的退租戶，將直接去環京買房投資養老，從而推動環京市場的迅猛升溫。
總體上來看，北京核心區歷史文化街區的退租，對於北京來說，是四重利好：
首先是財政壓力不大，安置房源充足：北京每年高達6000億的財政收入，同時可以發債推動退租。共有產權房供應量高達7萬套，安置房源完全沒有問題，退租可以幫助去庫存，同時實現文化街區的保護。
其次是推動北京樓市的去化，不僅僅是共有產權房，還包括限競房，尤其是剛需限競房，供應量也明顯過剩。
最後是可以推動人口向京津冀地區疏解擴散，實現京津冀協同發展。
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