多地房價正在偷偷下跌!我採訪了200個買房人後終於確定

多地房價正在偷偷下跌!我採訪了200個買房人後終於確定

座標石家莊:我同學賣房，最高點中介建議150萬成交，後來建議140萬成交，結果2個月都沒人來看房，後來實在缺錢就122萬成交賣掉了。

座標成都:我們掛賣了一個多月，不是降溫，就差沒冰凍了。

座標東北:東北的房價就漲的很慢，省會以下大部分地級市是下跌的。

座標河北三線小城市:新房價格9K,花了半年時間才賣出二手房6k，難死我了。

座標廊坊:小區周邊樓盤已經調低了10%的備案價，還要附贈車位。

座標西安:樓市已經降溫了，但是業主不知道，二手房降價頻率變多。至於新房，開發商不會降價，但是他們會打折! ( 資深開發商老炮留言)

座標_上海:遠郊慘淡，很多新盤無人問津。座標武漢:限價新房依然火爆，價格普遍降了幾百塊錢。二手房沒降價，但是二手交易量減少，交易週期延長，不好賣了。座標福清:老師，4/5線小城市房價是不是堅持不住了，福清這邊房價有所下降，現在置業天天打電話叫人買，以前是沒房賣。座標濟南:新房在漲，樓盤冷熱不均，二手房陰跌。房子降價7萬，110天了賣不出去。座標鄭州:新房難搶。但是二手業主降價了好一點， 不降價基本僵持幾個月也賣不掉。座標瀋陽:新房十分熱，二手一直不熱。座標環XA保定北小縣城:新房二手都不熱。

座標杭州: G20以後，二手房房價遠郊的房子翻了三倍，近郊的房子翻了一-倍，市中心最貴的地方漲了70%左右。新房漲價50%，所以還有空間。但是二手房已經膠著。等下半年看低價樓盤如果清空，房價還會不會漲。個人不看好。座標昆明:冷熱不均。一手房南邊北邊很熱，東邊西邊不少樓盤開盤賣不完。二手房沒降:價，而且還在漲價，賣出時間半個月。南邊樓盤區域好，開盤光;東邊樓盤價格也不低，區域不好，賣不完，有樓盤還有特價房。目前二手房有惜售情況，但是相比上個月感覺最近客戶稍少了一些。現在又是關鍵的節點，不知趨勢會如何了。

PS:感謝接受採訪的粉絲們，特別感謝公號杭州跑盤小王子、通貨朋仗、徐三刀評樓市給出的粉絲信息以及樓市觀察。你們都是貓叔的男神。

02關於採訪，我有幾點要實話實說

1、在採訪的200多人中，確實不全是說價格跌的，比如重慶買不上新房的大哥，我也幫不了你了。再比如惠州、中山，比如無錫宜興、寧波、徐州、青島等，都反映樓市行情火熱。

2、在採訪的過程中，採訪者說樓市下跌的和樓市上漲的佔比，結果是樓市下跌的佔比多一些。這個出乎我的意料。因為除了燕郊這種個別腰斬的區域，幾乎沒有主流媒體做過真實房價行情的採訪調研。

3、貓叔個人精力實在有限。採訪者也是個人感知較多，不構成買房的決策和投資意見。如果僅憑別人兩三句話，沒有自己的主觀判斷，猶如高速奔跑、不握方向盤的汽車,遲早要出事。

4、採訪中明顯感覺環京樓市比較冷，中西部有冷的趨勢，長三角和珠三角不限購地區、限購了的棚改地區都比較熱。

6、本文重點在於討論，哪些城市房價要下跌，並且給出具體的參考指標。歡迎大家多在留言處討論。咱們集中力量幹大事。

03樓市下跌的具體信號

很多采訪者其實不太懂得如何分析樓市情況，所以我在對話中詳細的詢問了房價要下跌的幾個跡象。也拿出來給諸位鏟屎官分享下。

1、二手房下跌、成交週期變長

價格漲跌是觀察樓市最直接的一個指標。但是任何情況下，只有二手房價格最能反映真實的市場。房子有消費和投資的雙重屬性。樓市熱的時候，看房人多，房東想盡可能的賣出好價錢，所以會調高賣價;樓市不景氣的時候，看房人很少，房東為了讓房子好賣，不得不主動調低價格。所以，二手房的房價，完全是由市場直接決定的。價格是房東根據市場行情定價的。

這兩年，非常多城市的二手房價格高於新房，向武漢、成都，最嚴重的時候，_手房要貴50%以上。憑什麼二手房價格這麼貴?賣家瘋了嗎?並沒有。新房價格低，但是搶的人太多，你買不到。二手房價格高，但是可以買到。在畸形的牛市裡，如果你想要流動性，那麼必須老老實實割肉，支付高溢價。

所以，樓市漲了還是跌了，你直接去二手房中介店走一圈，問問L家小哥最近看房的人多不多，房東好不好還價，成交週期有多久就清楚了。貓叔的一個阿姨粉， 座標天津，去年10月份開始賣房，掛牌價格是全小區是最低的，但是年底依然沒人買。直到18年三月份，房子才賣掉。花了差不多半年的時間(正常的買賣週期也就2-3個月)。可想那段時間天津市場確實在降溫。另外一-個天津粉絲，今年年初掛的房子，一直沒人買。在天津落戶政策頒佈當天，有好幾個人過來看房，大家都沒還價，有個土豪直接下了定金，全款買。這兩個例子，人證都在，你們可以直觀對比下。

2、開發商死扛價格，但偷偷調低備案價、具體成交價打折、推出特價房、送車位等活動。和二手房恰恰相反，新房是不管多少人排隊搖:號、開盤情況多麼盛大，都不能反映真實的市場。尤其是現在，大部分城市新房有備案價管控，比二手房低太多。新房已經淪為套利工具，大家買房不僅為了住，更多為佔便宜而已。真實的新房市場，充滿了煙幕彈。但是老司機:們還是可以敏感的通過多方面觀察分析出真實的市場情況。 在樓市降溫的城市中，新房大部分會有如下表現: 新盤冷熱不均，熱廣]樓盤- -房難求，位置差一點的賣不出去

大家關注點往往在幾個熱盤身_上，但是離熱盤不遠的新盤，或者不是品牌開發商，或者地段不好等等，不容易被人注意。這個時候已經說明市場需求乏力了。想想前兩年大牛市的時候，不管市區還是郊區，只要是有房源出來，都會被人搶光。開發商推出特價房市場剛剛轉冷的時候，開發商會推出特價房源，拿出戶型、位置不好的房源低價促銷，來試探客戶的反應，也方便補充現金流。開發商不會降價，但是會打折哦親市場進一步轉冷的時候， 開發商是不會降價的，打死也不會降價的。降價你讓之前業主怎麼想?會不會砸售樓處?

但開發商也說了，雖然我們不會降價，但是會打折哦親。廊坊開發商訴我，她們樓盤備案價已經偷偷調低了10%，還贈送車位、電器，但依然去化不理想。西安、濟南、鄭州等一些粉絲也告訴我，開發商雖然沒有降價，但是實際價格已經給了優惠，美名其曰一公司 週年慶打折促銷。維權的人又多了我沒有講段子，我是認真的。大牛市的時候，無論房子多差，大家光顧著搶房，沒人在意質量。我聽合肥粉絲講過一件事:合肥萬科某樓盤出現質量問題，業主們團結一致公開維權 ，但背地裡讓親朋好友抓緊買，結果該樓盤秒光了........。

再比如可愛的成都人民，綠地面積小了要維權，外立面不好看要維權，瓷磚有個裂縫都要維權，出了名的難搞。但是17年沒聽過幾個維權的事情，大家都忙著搖號去了。如今，挑剔的成都人民又回來了，繼續發動維權。這說明什麼?市場冷了，不關注價格關注質量了!

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