經常聽中介和置業顧問們唸叨一句話：房租再低，那也是消費，月供再高，那也是你的資產。

聽起來似乎沒什麼毛病，房租和月供的差別，似乎就在於房產證上的那個名字，因此，揹負6000的月供和2000的房租，在有房族的眼裡，身份是雲泥之別。

不可否認，這句話在過去十年當中，是不折不扣的真理，當初月供幾千甚至幾百元的房子，現在早已賺得盆滿缽滿。

但是，拋開這些爭議不談，單純從財務角度看，現在的時點下，樓市早已起了變化。

第一，按揭買房是寅吃卯糧，負擔越來越沉重。

以前，房地產從業者的說辭是，只要你買了第一套房，隨後就會買第二套、第三套，至於月供怎麼還？大部分人都是“以房養房”，一方面，有租金覆蓋月供，另一方面，升值之後可以出手。

事實果真如此嗎？答案是否定的。

先說房租，近日，某房產研究機構發佈的一份報告顯示，北上廣深房屋租金回報率均低於2%，而國外多數熱門城市租金回報率大多在4%以上。

將近30個城市靠房租回本的時間超過50年，如果只靠出租，廈門房子回本至少需要80年，福州回本要67年，青島需要71年，南京需要59年，北京上海需要55年，杭州需要50年。

這種情況下，租金想覆蓋月供，覆蓋得了嗎？

既然租金不能，那靠房屋升值行不行？

當然不行，中原地產分析師張大偉日前指出，4月市場分化明顯，有12個城市二手房價格下調，一二三線城市都有分佈，其中包括廣州、濟南、成都、武漢、青島等城市。

重點在於：從去年10月開始，已經連續7個月，有超過10個城市二手房價環比下跌。

有人會說，不對啊，社科院不是剛發的報告說，去年均價漲了12%，今年要漲7.6%嗎？

要知道，二手房市場才反映了真實的市場情緒，拿新房限價盤的數據，去生硬的“幻想”房子持續升值，未免想多了。

租金不能覆蓋月供、二手房價跌勢已成，也就意味著，現在的樓市，在財力有限的情況下，按揭買房已經成了“寅吃卯糧”，而且，未來的“糧食”會越來越少，直到被提前透支殆盡。

考慮到本息還款、利率上浮幅度、水暖電氣、物業費、車位費、裝修折舊費，隨著時間推移，對那些本身就是東拼西湊才買房的人來說，身上的擔子一天會比一天沉。

第二，10年後，房子或變成“收藏品”。

消費品和“收藏品”最大的區別在哪裡？

答案是流動性，我買來房子，只為了自己居住，為了小孩上學，為了在這個城市紮根，以後賣不賣無所謂，這叫消費品。

如果買來房子目的是轉手變現，困於門檻和限制，房子只能在手裡閒置，出租不夠本，空那裡又捨不得，賣又賣不掉，此時就可以稱之為“收藏品”。

10年後，對多套房的人來說，就會面臨這種局面。

首先是因為限售，大家想想看，限售政策早就有了，為什麼前幾年都是兩年或三年的限售時間，現在動不動就是5年以上的限售時間？為什麼以前是從網籤開始算起，現在是從產權證辦理後算起？

之所以時間越來越長，為的就是使投機客的房產無法變現，隨著時間推移，加入限售的城市越來越多，10年時間，從期房、現房、交房、辦房產證、渡過限售期、房子掛出去、討價還價給賣掉，能把房子變成現金嗎？

其次，是眾所周知的房產稅，最近三年沒有落地，假設未來五年也不會落地，那10年之後，難道還不會落地嗎？

去年6月份，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，在今年2月份，住建部提出了“住宅建築應以套內使用面積進行交易”，根據地方統計部門公佈的消息，明年我國將開展進行房屋普查。

這種節奏說明什麼，我想已經是不言而喻了，配套措施在完善，房產稅就算落地再慢，也終究要“醜媳婦見公婆”。

10年後，也就是2029年，如果還像文章開頭說的那樣，不顧自己財力，非要按揭買房投機的話，只能抱著一堆房子“收藏”了。