重慶直轄初期或許只有渝中區才算是重慶的核心區，從解放碑的知名度便可知，但隨著重慶向北，觀音橋成為北拓路上第一個核心商圈，現足以匹敵解放碑的商圈地位。10年的開發，組團內地塊所剩無幾，此次龍溪綢廠地塊的推出，既有傳統核心區所擁有的區位優勢，也有傳統核心區發展的弊端，其是否仍是房企所愛？
圖：觀音橋步行街
觀音橋組團的該宗土地供應原為龍溪綢廠，故此次出讓不單只是一次土地出讓的過程，更是重慶在城市更新道路上的又一次嘗試，其涉及到沒落產業的退出，公共事業單位對於原有破敗街區的改造和搬遷，以及未來新興住宅區的新起。如同上海菜市場地塊一樣，均為城市土地再利用（landreuse），是對土地或建築物重新調整用途（例如將工業區、碼頭區轉變為商業區或新興住宅區等），往往並不牽涉到大規模的街區調整。
重慶綢廠地塊的前生
重慶綢廠於2009年3月破產，自從龍溪重慶綢廠關停後，重慶綢廠的內部職工住房一直是當地區委和重慶市政府關注的焦點。重慶綢廠地塊原是標準的二產用地，綢廠內原職工住房較為複雜，其中9棟及10棟職工住房為甚，因是上世紀60年代修建的，是磚木結構，歷經50餘年風雨的侵蝕，承重牆鋼筋裸露，磚頭風化，急需改造。
2014年，重慶市渝北區發改委同意重慶綢廠片區危舊房改造房屋拆除項目立項，將其列入渝北區2014年新一輪危舊房改造計劃，涉及危舊房拆除面積64000平方米，約512戶居民。後經渝富集團進行收儲，進行土地的一級開發，於2017年推向市場。
圖：原重慶綢廠
重慶綢廠地塊的今生
8月19日，根據國有建設用地使用權出讓公告，重慶市國土資源和房屋管理局準備供應，渝北區觀音橋組團C分區8-1/04、13-1/04、8-6/02號宗地，土地用途為二類居住用地、服務設施用地，位於渝北區觀音橋組團（龍溪綢廠地塊），總容建面積大約12萬方，起始樓板價8000/㎡。
圖：地塊區位圖
龍溪綢廠地塊位於渝北區冉家壩-新牌坊板塊龍溪街道金綢街18號，原屬於重慶是繭絲綢集團公司下屬的重慶綢廠原廠區地塊，據傳早在2015年，就有房產開發企業開始打聽該地塊的消息。該地塊處於重慶較為成熟的新牌坊-冉家壩板塊，地理位置優越，緊鄰輕軌6號線花卉園站。距離傳統的觀音橋商圈以及新崛起的嘉州路商圈僅3公里左右，軌道交通2站路程，行車路程均在10分鐘左右，且周圍皆為成熟社區，各項配套設施較為齊全。
重慶綢廠地塊的挑戰
城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動，所涉及的地塊往往處於城市的核心區域，因此備受開發企業的追捧；但另一方面，這類地塊往往也會蘊含一定風險，對企業的項目產品塑造能力和運營能力要求較高。故重慶綢廠地塊可謂是機遇與挑戰並存。
挑戰一：地塊不規則與主幹道有一定高差
該地塊西側緊鄰鬆牌路主幹道，東接龍溪鎮金綢街和金龍路，地理位置優越。東南面有區域內的小型農貿市場，東北面有龍溪鎮小學和中學。南端緊鄰松樹橋立交，交通十分便利。西面具有一定的商業價值潛力。但是，該地塊為不規則形狀北高南低，西高東低，雖整體坡度較緩，但西側與城市主幹道鬆牌路高差十多米。未來項目工程量將較為浩大，也將增大後期產品規劃排布的難度，對拿地企業的成本部和產品部的考驗較大。
挑戰二：地塊項目定位亦非易事
地塊處在冉家壩-新牌坊板塊的中南部。冉家壩-新牌坊板塊緊鄰觀音橋，是重慶主城的核心板塊之一。整個板塊屬於渝北區早期人口聚集地，開發階段以10多年前竣工的加州花園為開發標誌，後經歷了龍湖花園、龍湖水晶酈城、中渝國賓城（恆大）等標誌性小區的開發竣工，中高端社區居住氛圍成熟，集群效應明顯。此外板塊集中了較多的市政單位和地區支柱企業，如重慶高級人民法院、重慶市科委、市政協等。隨著板塊商業發展的完善，新冉板塊已是重慶中高端人群聚集區，中產階級的大本營。
然而，地塊所處龍溪鎮在新冉板塊中地位較低，與傳統的冉家壩-新牌坊核心片區不同，當地的人口有較多的老齡化人口，為原國企家屬職工或家屬，收入不高，有購房需求，但價格抗性大，故地塊四周整體消費水平低，檔次不高。大區位的優勢與小地區的劣勢相結合，都將考驗該地塊項目未來的整體定位。
挑戰三：板塊內部不乏勁敵
冉家壩-新牌坊板塊是重慶北區較早的開發板塊，時至今日，供地多數來自“退二進三”的產業地塊改造或棚戶區改造用地，總量較為稀缺。板塊內主要的在售項目包括：碧桂園嘉譽、恆大御都會嘉州、北辰陽光尚線。板塊內最近有推盤的項目為碧桂園嘉譽（7月均價為13491元/㎡），恆大御都會嘉州和北城陽光尚線近期都未推盤。未來，石子山體育公園附近的綠城項目亦將推盤入市，現存的幾大銷售及潛在項目已覆蓋剛需、改善全類型，類別齊全，且新興板塊如禮嘉、悅來等新興區域亦逐步成為購房者的選擇，板塊內外均不乏競爭項目。
除來自新房項目競爭外，區域內部大量的中高檔二手房項目將可能成為本項目的主要競爭對手。新冉板塊內部的住宅小區林立，房齡十年左右的次新房較多，加之近年來許多品牌物業管理水平的提高，眾多二手房住宅的競爭力強勁。例如：板塊內龍湖中渝（恆大）等品牌小區的二手房在市場仍廣受歡迎。此外，從一些土地收儲機構的內部報告可獲知，由於舊城改造，將來該地區也許會另有一些棚戶區和廠區改造的地塊將會被推向市場，從而對該地塊項目造成競爭。
挑戰四：教育配套無明顯優勢
綢廠地塊的學區應為當地標配的龍溪小學和松樹橋中學等，學校在整個市區學校排名中，應屬於中游地位，並無較大優勢。生源亦較多屬於當地國企老職工的後代，外來城市新興中產階級的人群的適齡兒童在此入學的較少。因此，對於大部分擁有適齡兒童的購房者而言，該地塊項目的教育吸引力不強，畢竟名校的效應在現階段對我國住宅的提升效應是較為明顯的。中等配置的教育資源對於非別墅型的高端物業往往並不是個利好因素。
城市舊改類項目往往處於城市的核心區，擁有完善的配套和便利的交通措施而眾所矚目，但此類項目通常由於未來新老社區的碰撞而暗含風險。2個月前拍出的大石壩地塊被綠城以11500元/m2競得，一舉成名，重慶綢廠地塊與其僅一站之隔，但更高的容積率以及一系列的挑戰不知是否能再次贏得房企的青睞。
更多內容請關注
房天下土地網http://land.fang.com/