最近，如果要問上海房產圈最熱鬧的項目，自然是來自真如副中心的高尚領域。超人李嘉誠豪擲3億佣金啟動分銷，一時間上海中介全城出動，參與賣房。
幾乎與此同時，中海公佈了普陀紅旗村舊改地塊的規劃方案，住宅項目案名定為中海臻如府，計劃今年下半年入市，而與中海一路之隔的樓盤，正是長實高尚領域。
中環內兩大超級城市綜合體正面廝殺，也讓項目的誕生之地——普陀區真如板塊，成為全上海置業者們關注的焦點。今天，鳳凰網房產上海站就帶大家走進普陀真如，瞭解一下目前上海最熱的一片土地。
“真如”為什麼總與“副中心”掛鉤？
2001年國務院批准《上海市城市總體規劃》，依照規劃，上海將在逐步建成“徐家彙、五角場、真如、花木”這4個城市副中心。然而6年之後，《上海市真如城市副中心規劃方案》才正式獲批，相比徐家彙、五角場、花木這幾個名副其實的“城市副中心”，真如似乎落後太多。
真如城市副中心規劃範圍東起嵐皋路，西至真北路，南臨武寧路、中山北路，北接滬寧鐵路，總面積約6.21平方公里（其中核心區規劃總用地面積約2.43平方公里）。規劃總建築面積達465萬平方米，預計2022年全面建成。
（真如板塊示意圖/鳳凰網房產上海站製圖）
作為一個古老的城區，真如缺少其他“副中心”那樣整片待開發的廣袤土地，這也是制約真如發展的癥結所在。近年來，隨著大量城中村、水產市場、批發市場的拆除，真如地區的發展也正式宣告提速。
百廢待興 真如距離“城市副中心”還有多遠？
2006年，超人李嘉誠以22億底價拿下真如巨無霸地塊A3-A6地塊，被真如政府寄予厚望的明星房企長江實業，也肩負著改變真如片區城市面貌的艱鉅使命。
高尚領域主要規劃14.4萬平方米住宅、22.3萬平方米公寓式辦公樓、24萬平方米甲級辦公樓、21.4萬平方米商業、兩棟星級酒店，這其中還包含300米的“浦西第一高樓”。
13年過去，長實的商業和辦公樓項目陸續交付並投入運營，星浩資本的星光耀、綠地的天匯廣場也已開業，真如摩天大樓越來越多的同時，待拆待建的土地也越來越多。
當年高尚領域所在地塊出讓拉開了真如城市副中心崛起的序幕。此後，普陀區一口氣拆除了大型水果批發市場、銅川路水產市場，徹底整治市中心最大“城中村”——紅旗村，於是，一個市中心的巨型空間被騰挪了出來。
2018年10月11日，位於普陀區真如副中心的四幅地塊掛牌出讓，最終由中海中環聯合體已94億元競得，包含兩幅純宅地、一幅住辦地塊和一幅商辦地塊，該四幅地塊與李嘉誠的高尚領域綜合體隔街對望。至此，普陀真如城市副中心又一座超大型城市綜合體即將拔地而起。
（中海紅旗村地塊規劃圖/來源普陀規土局官網）
上海西站，在曾經真如城市副中心的規劃中，是濃墨重彩的一筆。按照規劃，上海西站將承擔上海西北地區的功能需求，使真如城市副中心作為上海西北地區公共活動中心的地域影響空間得到有力保證。
然而真實情況是，這個曾經是上海四大火車站之一的上海西站，鮮有車次運營，北廣場甚至成為一片長滿野草的荒地。根據最新的真如城市副中心的規劃，上海西站北廣場地塊也即將出讓，未來將建設成為真如另一座綜合體項目。
區域內真正的交通看點在於3條軌交交匯，已經通車的11號線和在建中的14號線、15號線，使真如的區域價值整體提升，也讓真如的發展有了真正的底氣——以軌道交通為支撐，藉助軌交11、14、15號線站點及沿線展開全新TOD發展模式。
（真如的三條地鐵）
不可否認，上海真如副中心的面貌已初現崢嶸，然而，真如距離“整體的繁華”還有很長的路要走。走在真如的街道，你會發現隨處可見掛滿橫幅的待拆建築，不少斷頭路也讓人頭痛不已，百廢待興的真如，正在為實現真正的“城市副中心”而加速狂奔。
（真如地區待拆除建築）
（真如地區正在建設的道路）
長實已搶佔先機 中海能否趕超？
縱覽真如板塊樓市，新房市場僅有高尚領域將於近期入市。李嘉誠雖然未能完成2018年建成“浦西第一高樓”的許諾，卻終於將捂盤13年的高尚領域住宅項目全盤推出，並且用3億佣金成功將高尚領域炒成滬上最火項目。
據悉，高尚領域近期已取得預售證，整盤推出1108套高層住宅，均價9.07萬/平，主力戶型分別為80-87平兩房，96-103平三房和162平四房，裝修交付。
（高尚領域住宅項目效果圖）
作為典型的港系房企，長實更注重在有限空間內將土地利用率發揮到極致。高尚領域採用塔樓佈局，而“居住密度高、採光不規則、部分戶型沒有陽臺”也成為項目飽受詬病的幾個“槽點”。
高額返傭，幾乎讓上海的中介從業者“全城出動”，一時間高尚領域這個盤被頻繁提起。於此同時，圍繞高尚領域的“差評”也接踵而來，但其中不乏非理性的聲音。至於項目真實面貌如何，購房者可以等5月20日可以參觀樣板房後，實地參觀瞭解。
高尚領域的高調入市，直接逼得隔壁的中海將“拿地到規劃出爐”的週期縮短至7個月。5月份，中海宣佈紅旗村地塊的住宅案名為“中海臻如府”，項目供應1582套房源，其中大部分是建面約95平以下小面積住宅，板樓設計。
（中海臻如府樓盤外立面實拍）
中海正面叫板長江實業，圍觀群眾看熱鬧的同時，不免將兩個項目比較一番。高尚領域的塔樓設計因為帶著“原罪”被大家瘋狂吐槽，卻又發現項目似乎得房率還可以，贈送面積也不少；中海臻如府因為小面積為主，均價或將高於高尚領域。
（中海臻如府項目效果圖）
兩大項目幾乎同時入市PK，對於購房者來說必然是個好消息，這意味著買家可選空間增加，而開發商為了促進銷售，也會推出不少優惠刺激銷售。至於項目熟好熟劣，就交由市場去考驗吧。
結語：
兩大超級綜合體的正面廝殺，讓普陀真如成為上海繼前灘之後的又一片熱土。綜合來看，真如地區的城市界面更新還有待時日，但未來三條軌交的貫通、兩大城市綜合體的落成，勢必會讓真如加速走向“全面的繁榮”。
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