企業出租房產，除了常見的按月（年）收取租金外，還存在免租期和一次性收取跨年租金的情況。
營改增後，對於一次性收取跨年租金的，根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第四十五條第二款規定，納稅人提供建築服務、租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。出租方在一次性收取跨年租金的當期繳納增值稅。
對於免租期，根據《國家稅務總局關於土地價款扣除時間等增值稅徵管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）第七條規定，納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬於《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十四條規定的視同銷售服務。出租方與承租方約定的免租期不視同銷售繳納增值稅。
但在企業所得稅方面，不同的租金收取方式，會計和稅務處理都不相同，應當關注。
免租期的處理
（一）會計處理
按照《企業會計準則》規定，在出租人提供了免租期的情況下，應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內應確認租賃收入。
例1：甲公司（一般納稅人）出租一棟房屋給乙公司，租賃期為2016年9月1日~2019年12月31日，月租金10萬元，2016年9月1日~12月31日為免租期，2016年9月1日、2018年1月1日、2019年1月1日分別收取租金120萬元。甲公司會計處理如下：（單位：萬元，下同）
1. 2016年
在免租期內也應確認租金收入，2016年確認租金收入=120÷1.11×3÷40×4=32.43（萬元），繳納增值稅=120÷1.11×11%=11.89（萬元）。
（1）9月1日
借：銀行存款 120
貸：預收賬款 108.11
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 11.89
（2）12月31日
借：預收賬款 32.43
貸：其他業務收入 32.43
2. 2017年
2017年確認租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（萬元）。
借：預收賬款 97.30
貸：其他業務收入 97.30
3. 2018年~2019年
2018年~2019年，分別確認租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（萬元），繳納增值稅=120÷1.11×11%=11.89（萬元）。
（1）1月1日
（二）稅務處理
1. 2016年
《企業所得稅法實施條例》第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。因此，產生稅會差異。
2016年在稅收上確認租金收入=120÷1.11=108.11（萬元），納稅調增=108.11-32.43=75.68（萬元）。
2. 2017年
2016年在稅收上確認租金收入0元，納稅調減97.30萬元。
3. 2018年~2019年
2018年和2019年分別在稅收上確認租金收入=120÷1.11=108.11（萬元），納稅調增=108.11-97.30=10.81（萬元）。
作者：季雲
