90歲高齡的林先生怎麼都沒想到，為了外孫上學假過戶給女兒的房子，差點要不回來。
兩次假過戶房子“歷險”
林先生的妻子早年過世，他於1993年購得位於新疆烏魯木齊市的單位公有住房一套，並取得房產證。
之後，為了讓大女兒林小華的孩子在房屋所在學區的學校就讀，林先生與林小華簽訂了《房產轉讓合同書》，約定林先生將房屋轉讓於林小華，轉讓價格為7萬元，其他條款均為空白。
很快，林小華便取得房屋所有權證。
事實上，林小華並未向林先生支付協議中所述的7萬元，大家心知肚明，房屋過戶手續是真，但過戶意願是假。
過戶之後，林先生依然是該房屋的實際居住人，林小華的孩子自2010年起，順利在該房屋所在學區的學校就讀。
2012年底，林先生的小女兒林小梅提出，也想讓自家孩子在涉案房屋所在學區的學校上學，她徵求林先生和林小華的意見後，與林小華簽訂了《房產轉讓合同書》，約定林小華將房屋轉讓於林小梅，轉讓價格為35萬元，其他條款均為空白。
隨後，林小梅取得了該房屋所有權證，但房屋實際仍由林先生居住。
2018年，林小梅和丈夫周輝鬧離婚，周輝認為，房子在林小梅名下，那就屬於夫妻共同財產，他提出對該房屋進行分割。
這讓林先生和林家姐妹都很氣憤，房子過戶只是為了方便孩子上學，簽訂轉讓合同時並沒有實際支付轉讓費用。
今年3月，林先生到烏魯木齊市天山區人民法院起訴，要求與被告林小梅、周輝及第三人林小華確認之前簽訂的兩份房屋轉讓合同無效。
合同非真實意思表示應屬無效
周輝在法庭上辯稱，房屋產權已在林小梅的名下，不管之前林先生跟林小華之間是如何約定的，林小華和林小梅之間的房屋轉讓行為是真實的，不存在虛假情況，也就是說涉案房屋是他和林小梅的婚後共同財產。
法院審理認為，林先生與林小華簽訂《房產轉讓合同書》、林小華與林小梅簽訂《房產轉讓合同書》，依照常理，各方之間應當存有買賣房屋的意思表示及相應的履行行為。
但結合已查明的事實，各方當事人之間一系列的外在行為與上述意思表示存在相悖之處。從簽訂合同的目的來看，三人均認可簽訂合同的目的是為了讓林小華和林小梅的孩子在涉案房屋所在學區的學校上學，且兩個孩子均使用了涉案房屋的學區指標，小學、初中已就讀至畢業。
從合同的內容來看，僅約定了房屋價款，未約定定金、付款方式、付款期限、交房時間、違約責任等合同重要條款，且約定的價款明顯低於交易時房屋的市場價格。從合同的履行來看，在林小華未向林先生交付房款，林小梅未向林小華交付房款的情況下，均履行了過戶義務，此舉與房屋買賣的交易習慣不符。且林先生、林小華也從未主張過購房款，周輝亦未提供證據證明向林小華給付了購房款。
此外，從涉案房屋過戶後的使用情況來看，自始至終由林先生個人居住使用。
綜上，林先生與林小華之間、林小華與林小梅之間簽訂合同後僅有單純的過戶行為，不具有買賣房屋的真實意思表示，亦未實際履行房屋買賣合同的相應義務，而是通過簽訂轉讓合同的形式將房屋產權過戶至林小華、林小梅名下，讓其子女在房屋所在學區就讀。
故三人分別簽訂的兩次房屋轉讓合同並非真實的意思表示，合同應屬無效。近日，天山區人民法院作出判決，原告林先生與第三人林小華簽訂的《房產轉讓合同書》無效；被告林小梅與第三人林小華簽訂的《房產轉讓合同書》無效。
法官提示：過戶後簽訂財產約定
承辦法官表示，不具有真實買賣意思的房產轉讓合同是無效的，故不建議簽訂虛假的房產轉讓合同。
如果老人真是為孫子上學需要，想把房產過戶到子女名下，該如何防範風險呢?
根據《中華人民共和國婚姻法》相關規定，夫妻在婚姻關係存續期間繼承或贈與所得的財產，歸夫妻共同所有，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產，為夫妻一方的財產，離婚的時候另一方無權要求分割。
所以，老人在子女婚姻存續期間，將房產登記在子女名下，又想不作為他們的夫妻共同財產，可以通過贈與的方式來實現目的，且在簽訂贈與協議時，需要特別表明該房產只贈與子女一個人，不作為子女夫妻共同財產，然後到房產局辦理房產過戶手續。
或者，在房產過戶之後，要求拿到房產證的子女與配偶簽訂夫妻財產約定，約定上述房產歸子女一方所有。
(文中當事人均為化名)
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