閱讀導航
- 前言
- Council 的歷史
- Council 的職能
- 市長(Mayor)與市議員(Councillor)
- 地產行業中的地方政府角色與工作
前言
澳大利亞的政府系統實際上分為聯邦政府、州政府和地方政府(Council)三個級別。
但和中國不一樣，澳大利亞的各級政府之間沒有和中國一樣的直接的上下關係，州政府對 Council政府有領導地位，但更多的是依據和通過法律和各種制度來行駛的管理和控制。
三級政府之間更多的不同是事宜和領域上的（參考下圖），理解三級政府的功能和作用是非常有幫助的。
本文主要探討一下澳大利亞的地方政府 – Council 的角色、結構和運營，因為它處於州政府之下但和中國省之下的市縣政府有很大的不同， 在很多情況下是無法繞開的，特別是在地產開發上上可以說是最重要的主管機構。
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Council 的歷史
澳大利亞的地方政府體系源於英國，又糅合了自己的特點。
英格蘭在中世紀開始將鄉村地區劃分成不同的 Shires，這就是英美體系裡最早的地方政府，澳大利亞的地方政府沿襲了不少英國的結構，又根據自己的需要進行了發展。
目前，澳大利亞全國共有537個地方 Council，他們的職能上沒有區別，但卻有著不同的名稱，最常見的是 City (主要為城市化地區的區) 和 Shire (主要為鄉村農牧業區的區)，其它還有少部分以 Municipality, Town, Region, District等等為名的，他們的管理部門都叫 Council，所轄地理範圍叫 LGA (Local Government Area) 。
澳大利亞面積最小的 Council 為佩斯的 The Shire of Peppermint Grove (面積1.5平方公里)；面積最大的 Council 也在西澳，為 The Shire of East Pilbara (面積為38萬平方公里)，比德國或日本都還要大。
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Council 的職能
作為居民，提起 Council 很清楚我們要付 Council Rates (市政管理費)，他們還負責收垃圾，維護綠地，還有圖書館、游泳池等等也是 Council 管理；工作上面，開發的審批有很多事情需要和 Council 打交道，近年來新州成立的各種 Panel 使得體系更復雜了，但 Council 永遠是無法繞過的主管機構，這裡我們大概瞭解一下 Council 到底有什麼職能和權力吧。
嚴格的意義上講 Council 並不是政府，Council 的政府地位在憲法裡並沒有得到認定（所以聯邦政府只能通過州政府撥款給 Council 而不能直接撥款），在聯邦憲法裡 Council 的定義是州政府的部門，但在每個州的憲法裡都對 Council 有認定。
所以 Council 的權利由所在州政府決定，州政府有義務提供經費撥款，也有權對 Council 提供監督管理。
我的理解州政府設立眾多 Council 是為了更好的解決地方的需求和尊重地方的意見，而且 Council 的職能也在不斷髮展演變當中，最大的特點就是從最初的提供和物業（Properties）相關的配套服務越來越多的轉向服務居民（People）。
Council 成立最初時期也是澳洲開荒建設時期，Council 最重要的工作就是解決每套住房的道路，供水和排汙，這些責任至今依然保留，但隨著澳洲國家的發展越來越成熟，今天的Council 還增加了更多的社區設施和服務方面的工作：圖書館、公園、游泳池、地方道路保養和規劃與開發審批等。
澳大利亞的 Council 的職能範圍比美國加拿大的要小很多，美國的有不少巨型 Council 往往會負責城市的教育、醫療、警察、消防和公共交通(紐約市 Council 的最新年預算接近890億澳元，僱員32萬5千名)，在澳大利亞即使是昆士蘭的 Council 規模大於其它州的 Council，但也只有布里斯班這樣的少數 Council 會涉足公共交通(輪渡與巴士)，基本上澳大利亞 Council 的職能還是相當有限。
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市長(Mayor)與市議員(Councillor)
澳大利亞每個 Council 都是由選舉產生的市長(Mayor)與市議員(Councillor)組成。
Councillor 最重要的角色是代表所在分區（Ward），充當所在社區與 Council 之間的橋樑，為之代言和謀求福利。
另外他們還有社區領袖的角色，還需要參與制定 Council 政策及在一系列 Council 事務上投票表決。
市長在絕大部分的 Council 和普通 Councillor 的區別只是形式和儀式上的，只有在昆士蘭市長有相當於公司“董事長”的權利和地位。市長絕大多數的情況下是由當選的 Councillor 們再選出其中一位成為市長，又有少數 Council 由居民直接來選市長。
由居民直接選出的市長任期四年，而 Councillor 選出的市長任期只有兩年。
更重要的區別是，居民直接選舉出來的市長有時會缺乏 Councillor 的支持，在 Council 表決的場合往往會非常分裂，造成工作上的混亂。而 Councillor 中選出的市長由於本來就有了過半的支持者，日後 Council 意見分裂的情況會較少。
Councillor 和市長們的工作很多和開發和規劃相關，他們應該不應該和開發商見面或者反過來開發商應該不應該和Councillor 和市長們有接觸很多人都有疑問，個人覺得這樣的溝通完全合法合理，有條件的情況下是很有價值的溝通。
“
首先，Councillor 和市長們有代表社區的職責，雙方的溝通完全是合法的，開發商在地方進行投資建設，如果充分溝通可以取得雙贏，這也是重要的有價值的工作。
”
對於開發商來說，這樣的溝通可以真正的瞭解到 Council 的需要和 Council 對自己計劃的一手想法，而且還可以通過Councillor 和市長直接與 Council 相關部門和工作人員取得聯繫，減少對接 Council 內部具體負責部門的難度和時間。當然，這樣的接觸有嚴格的規範，必須要遵守。
澳大利亞市長市議員的工資上的安排也是非常特別。作為 Councillor 根據所服務 Council 的面積人口的不同，每年將得到兩萬多澳元的工資，絕大部分市長則有6到10萬澳元，而及個別的需要全職工作的市長的工資則可高達20萬澳元。
Councillor 和市長們往往都另有工作，但 Council 工作佔用的時間和精力是遠遠超過他們獲得的經濟補償的，Councillors 一週在 Council 工作上花費50-60小時是很正常的事情，去年悉尼市副市長 Jess Miller 因為佔用時間精力過多卻得不到應有的回報而辭職就不難理解了。
除了市長和 Councillor 們，Councillor 的運轉靠的是龐大的行政機器，這一部分才是我們經常打交道的政府衙門，它的頭就是總經理（GM，有的 Council 叫 CEO）。
如果說市長和 Councillor 更像是做義工，總經理就更像是職業經理人了，他們工資不菲，而且負責 Council 整個龐大機器的運行，在他（她）之下的Council 員工負責 Council 實際工作的進行。
在人員上市長和 Councillor 們按照程序任命總經理和總經理下面一級的 Directors，總經理負責全部其他人員的任命和全部各級工作人員的管理（雖然可能更多的是通過 HR Director 和 Line Managers）。
總經理需要對市長和 Councillor 們負責，為他們履行角色服務，回答他們的諮詢等等。所以市長和 Councillor 與總經理及 Council 部門之間有著微妙的權利平衡關係，這一平衡的處理好壞直接影響著一個 Council 的工作效率和風格。
一個Council 的運行，各種委員會 (Committees) 和會議非常重要。
委員會按照領域來區分和設立，比如政策和戰略的、預算的、規劃的、歷史的和文化的等等，不同領域的委員會討論各自相關的內容，除了 Advisory 性質的委員會，還有做出決定的權利。
一個Council 各種會議也是眾多，除了眾多委員會的會議，最重要的是 Ordinary Meeting，基本每個月一次，學校假日除外。政府法律對Council 的會議有很多要求，必須公開，透明，充分記錄（Minutes 和錄音），對民眾開放（現場或視頻直播），一般只有涉及 Council 商業利益的和人事安排方面的事宜可以不對外開放。
參加Council 的會議和查閱記錄是很好的瞭解相關事情的方式。
上圖大概勾畫出了一個地方政府 Council 的結構和運轉方式，市議員和市長的產生和角色，總經理的產生和角色及市長、市議員、總經理和 Council 官員職員之間的關係。
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地產行業中的地方政府角色與工作
在地產開發中，地方政府(Council)的角色非常重要，開發商和市長及 Councillor 們接觸溝通對雙方都是一個敏感的地區，歷史上爭議不斷，這不等於不該接觸，而是如何接觸，開發商和市長及 Councillor 們接觸對雙方工作都有幫助，只是要注意接觸的方式和界限。
市長及 Councillor們的一項最重要的工作就是傾聽社區的意見，而開發商絕對是社區的重要組成部分，開發商應該利用機會恰當地向市長及 Councillor們推銷遊說自己的方案，瞭解 Council 的需要和想法。
當然這方面也有很多嚴格的規定，比如市長及Councillor 不可在無 Council 工作人員的情況下與開發商見面（“巧遇”除外），也不得過早表露意見傾向（必須在獲得所有信息以後），不得透露相關機密信息等等。
在具體審批項目上，在新南威爾士州由於地方規劃委員會(IHAP)的設立，Council 基本上已經不再批准開發許可了。
“
但Council 依然會審批開發許可（只是不最後發放許可），所有的 Council 地盤以內的開發都依然要 Council 提供各種報告和意見，Council 的意見是 Panel 最重要的考慮因素，項目審批的快慢依然取決於 Council 工作的快慢。
”
即使由於這一變化，在地產開發和規劃方面，Council 依然在規劃控規、開發標準、開發申請流程、開發貢獻費和各種認證等事宜上是不可繞過的。
自從地方規劃委員會(IHAP)設立與推廣以來， Council 的工作並沒有減少。這一還算較新的流程Council 的反映是時間和費用成本都增加了，以 Blacktown 為例，2018年用於 IHAP 相關的費用為50萬左右，而平均一個 DA 的審批時間增加了兩個月。而且除了 DA 本身的工作，最需要和 Council 溝通的應該是關於基礎設施貢獻費的 VPA 協議了。
VPA – Voluntary Planning Agreement 是90年代地產行業遊說的產物，它使得開發商和 Council 能在項目的配套和基建上更加靈活和有創造性。VPA可以帶來眾多好處，在政府取消S7.11 (原S94) 貢獻封頂之際，通過VPA 來鎖定基礎設施貢獻費就更加有必要了，這對開發商來說可能是更加重要的一項需要在 Council 解決的工作。
以上就是澳洲的地方政府 Council 的政治和行政結構，運行特點和對房地產開發行業的影響的基本介紹，如有需要，可以更深入地進行介紹。
