想在郊區農村買房，只有宅基證過不了戶只能籤轉讓協議，業主叫他所有子女來見證有效嗎？
當然是無效了，子女見證能有什麼法律效益，而且還知識一個轉讓協議。從另一方面說，農村的宅基地也是禁止買賣的啊。
1、農村的宅基地禁止買賣。農村的宅基地是村集體所有權的土地，不允許買賣的。只能在本村組織成員內部就行合理的流轉。如果有地上房屋的話，則需要轉讓、受讓宅基地的時候有償購買地上房屋才可以，畢竟地上房屋是有所有權的。因此，對於您這個城鎮戶口的去農村購買宅基地可定是不合理的。
2、農村宅基地的確權。農村宅基地的確權分為宅基地確權和地上房屋確權。想要確權，首先要有合法的《宅基地使用證》。什麼叫合法的？就是用村集體組織成員的身份申請的宅基地，才會有合法的《宅基地使用證》。對於您這個城鎮戶口的身份，肯定是不能申請合法的《宅基地使用證》了，這樣的情況肯定不能進行合法的地上房屋過戶了。不能過戶的房屋你買來有什麼用？拆遷補償了都沒你的份。
3、對於題主的這種情況，村委會就不能同意的，你根本就不是村集體組織成員身份，村委會不會同意。
最後就是您的房屋和宅基地不能過戶，也就意味著您購買了也不受法律保護。一旦出現拆遷的情況，原房主肯定會回來搶拆遷補償的，這是肯定的。到時候你怎麼辦？又是一個大的糾紛。所以，為了減少您的麻煩，建議您還是別買了，吃虧的是您自己。以上是我對這個問題的一些看法，如有不當之處請海涵。
根據我國的相關法律規定，農村的宅基地是不能進行自由買賣的，只能在一定的限定條件下轉讓宅基地的使用權。因此在郊區農村買房，只有宅基證過不了戶，籤轉讓協議，讓子女來見證的話，是不具有法律效力的，轉讓合同也是無效的，不會受到法律的保護。
農村的宅基地是村集體內部成員，用於生活居住所擁有的一種福利性建築用地。它首先必須是村集體內部成員，必須是農村戶口。而且是以一個家庭戶為單位，實行一戶一宅制度。換句話說，如果農村的宅基地轉讓，轉讓雙方都必須是村集體內部成員，都必須擁有農村的戶口，都必須符合轉讓的條件。
其中最主要的可能條件是，轉讓方要有兩處以上的農村宅基地，而受讓房子在農村沒有宅基地，且擁有宅基地的申請權，才可以進行轉讓。轉讓時必須連同帶基地上的房屋一同轉讓，因為我國實行的是地隨房走的原則。而且轉讓時必須經過村集體的同意。受讓方在轉讓以後，需要向當地的村集體和土地管理部門申請新的宅基地使用權。
因此農村郊區買房想要轉讓宅基地的話，僅僅是讓其子女來見證，這個做法是無效的，那就不會受到法律的保護。受讓方在轉讓以後，也無法拿到新的宅基地使用權證，在以後的各種合法權益也無法得到保證。所以一定要謹慎，千萬不能私下進行轉讓。
1.根據《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。所以，你叫他全部子女回來見證無效。2，宅基地流轉只限於同一個集體內部流轉，就是本村內部流轉，你城市裡想去買郊區的，除非把戶口遷入他們村。3，宅基地是一戶一宅，名下只能一處宅基地。綜上，你去他們村買的，法律上是站不住，不建議購買。
您好：專注於（中日房產投資、移民簽證）為您解答：首先咱們來分析一下：
第一：為什麼會購買小產權？主要有2個原因：1、資金不足：2、沒有購房資質
第二：農村的房子屬於（集體經濟組織所有，禁止交易）只有本村村民可以購買：前提條件是他名下沒有宅基地。
第三：正常來說你這種交易方式於情又於理，但是不於法，而且小產權房買賣合同屬於無效合同，並不受《合同法》的保護。
第四：（重點）如果遇到拆遷，因為你不是房屋合法擁有者，拆遷款不會給你，你只能和原來房屋擁有者去協商，這種案件發生過太多了（最怕的是錢花了，房子被拆了，補償款別人拿走了）。
溫馨提示：小產權房風險太大不要購買，雖然價格便宜，但是你的實際權益得不到保障。
雖然法律不允許。你要是買了，宅主不反悔，村裡不拆遷。你就可以安全地住著。
如果宅主反悔了，打官司你得輸。
城裡人到農村買房風險不小。當然你又說的是郊區，萬一拆遷補償鉅款，難免宅主不反悔。
這個要看當地的土地政策，如果不在拆遷區域，自己住著還是可以的，要是政府規劃拆遷的，這個轉讓就沒有嚴格意義上的法律保證。
這個情況還是去當地政府問清楚的好
這個政府不開發沒事開發了就會被強拆
沒有法律效力，怕以後拆遷或者放假上漲會有麻煩事。
你還學要當地民政部門開具證明
